江西吉安：楼市火爆点燃炒房热情

本刊记者 刘吉洪

今年春节的足迹主要留在家乡吉安市，一座位于江西中部、横跨赣江两岸的四线地级市。由于2017年三四五线城市房价开始飙升，因此这个春节有不少关于楼市的见闻。

房价持续上涨

同全国绝大多数三四五线城市一样，2017年开始，吉安的房价开始了新一轮上涨，并且目前还在上涨当中。

笔者2016年上半年看中的一套房，当时价格大约5000元/平米，还送全套家具家电，目前同小区的二手房已经涨到8000多元/平米，而且还是毛胚，简单一算，涨幅至少60%，而真实的涨幅，还要更多。另一个楼盘，位置一般，2016年所售期房开盘价为4000元/平米多一点，而目前刚开盘不久的二期已经6000元/平米起，笔者一个亲戚当时购入一套大三房，算上优惠后，价格只相当于3800元/平米。

以上是笔者亲身感受的房价上涨，而经房产中介的朋友介绍，其实从2016年底吉安的房价就开始“蠢蠢欲动”了，当时一线城市房价率先火热起来，而2017年春节过后，火热的楼市蔓延到了三四五线城市，房价也开始节节攀升，目前房价上涨的趋势依然在延续。

吉安市的房地产这一年多以来除了价格持续上涨外，另一个特点是品牌房企的入驻，除了稍早进入的恒大，近期碧桂园也强势入驻。2017年11月22日，碧桂园在吉安市区摘得城南核心地块，溢价率超过100%，总价7.39亿元，楼面价4774元/平米，一举成为吉安的新地王。这是碧桂园去年在吉安的第三次拿地，7月份在永新县拿地，之后10月25日，碧桂园以总价3.66亿的价格在泰和县成功拿下市民广场旁优质地块，这次的吉安土拍是碧桂园时隔不到一个月又一次在吉安出手拿地。

一直以来，是面粉价格上涨推动面包涨价，还是面包涨价带动面粉价格上涨，这个问题在不同的情况下答案都不一样，而房地产当中的地价和房价也是同样难以有确切的答案。不过，短期看，品牌房企高调拿下地王，这给火热的吉安楼市无疑是再浇一层油。

炒房团频繁出没

笔者今年春节关于楼市的所见所闻中，与往年显著不同的是炒房团这个词出现的频率直线上升。由于有朋友从事房产中介工作，因此，笔者特意向他们了解了吉安房地产市场去年以来的情况，让笔者惊讶的是炒房团目前在吉安很活跃，很多二手房源一出现，炒房团立即出手，因此目前很多二手房是囤积在炒房团手中，而且随着房价持续上升，房子的周转时间很短，炒房团赚的盆满钵满，也因此吸引了一批地产中介人员加入到炒房大军当中。

图：主城区新房价格走势

据了解，炒房团一般的做法是和很多家地产中介公司及一批地产中介人员合作，一些房源，尤其是急于出售的房源，往往由于议价空间较大，因此经由中介提供信息后，炒房团会毫不犹豫地出手，然后多家中介挂出房源出售，最快的一星期就能成交，一般10%的利润空间是能保证的。

笔者也有朋友加入到炒房行列当中，据该朋友透露，两月前联合几位投资客一次性付款拿下一热门小区的一套毛胚小三房，20天左右装修后，即可入市，而由于与供应商及装潢工人业务合作较多，因此装修成本比市场价低不少，基本可以打个7折，年前该房出售成功，除去各种成本，收益率达到15%左右。

不难发现，原来一二线城市的炒房行为，已经在吉安这类四线城市蔓延开来，笔者认为，一二线楼市调控严格，限售甚至限价的措施基本扼杀了炒房空间，因此炒房团开始往三四五线城市寻求新的机会，而恰好三四五线城市楼市自2017年开始新一轮高景气周期，这也助长了炒房行为，而反过来，炒房行为又是推动楼市更火爆的重要原因。

多数小伙伴已买房

随着这轮出乎很多人意料的楼市高景气周期，笔者发现目前很多郊区、农村的适龄男青年结婚的必备条件之一已经不是在乡下有一栋新楼房，而是得在城里有一套房，最好还能有一辆车。笔者已婚的3个堂姐、3个亲姐当中，已有5家在市区购房，剩下1家是由于离市区很近而暂未买入，不过今年也有购房打算。而与笔者年龄相仿的且在当地工作的小伙伴们，一是基本上从去年开始进入结婚集中期，二是几乎所有人都在市区购入了婚房，无论是现房还是期房，至少得有套房，这就是现状。

另外一个现象则是返乡置业迎来高峰期。吉安市地处江西中部，往江浙沪、广深地理距离都不是特别远，而自90年代末以来，逐渐成了劳务输出型城市，近年来随着一批人在外富裕起来以及一批人在一线城市不能立足，返乡置业成为了这两拨人的共同选择。据笔者观察，目前身边多数在外安家的亲友已在本市有至少一套房，而选择返乡发展的亲友也基本在去年已购房。

还有一大购房人群是为了小孩教育，依然从身边观察，笔者发现这部分亲友也已基本在去年出手了。随着小孩从幼儿园开始就进入市区接受教育，乡村的小学、初中生员已经锐减。

长期上行空间有限

对于此轮三四五线城市房地产高景气的原因，目前公认的是去库存所引起，而手段则是棚改和货币化安置。

2017年5月31日，中国政府网发布一个文件，即《国务院关于开展第四次大督查的通知》，这个通知对于去库存有个重要表述：加强房地产市场分类调控，推动库存较大的三四线城市去库存，推进600万套棚户区住房改造，继续发展公租房等保障性住房，因地制宜、多种方式提高货币化安置比例，加快居住证制度全覆盖情况。

把棚户区改造说是去库存的手段，在中央、国务院的文件中还是首次。利用棚户区改造去三四线城市库存是已经成为中央最新、最重要手段。棚改使得居民产生购房需求，而货币化安置则给了这部分刚需购买力，因此在这部分刚需的带动下，三四五线城市的房地产市场开始上行，而楼市上行则吸引到前文所提到的炒房客、返乡置业、教育置业的加入，共同推动了此轮地产高景气。吉安市即是该模式的典型的代表。

最后，笔者认为，长期来看，大部分四五线城市房价上行空间已经不大，而仅从2018年来看，不同城市大概率将出现分化，大家可以去看看家乡所在城市的棚改力度今年如何，棚改力度依然很强的城市，房价将继续坚挺。