加快建立现代住房制度努力实现住有所居

包宗华

摘要：习总书记在十九大报告中指出：“坚持住房是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”这是对加快建立现代住房制度的精辟概括，是努力实现住有所居的战略目标。

关键词：现代住房制度；住有所居；房改

中圖分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2018）01-0028-30 收稿日期：2017-12-15

1涵盖了许多国家房改成功经验的精华

19世纪以及此前很长的时间段里，世界各国都推行住房商品化制度。其基本理念是：住房是商品，应由市场自发调节；住房是生活用品，应由居民自行解决。这一制度弊端甚多，最大的弊端就是炒房盛行，房价不断猛涨，使广大中低收入者普遍长期地处于住房难的境地。西方国家进入资本主义社会后，随着国民经济、特别是城市化快速发展带来的大批农民进城，使得炒房、房价猛涨和中低收入者住房难等问题日益突显。到了19世纪，英国等国家已经形成了严重的社会问题。恩格斯在19世纪70年代著文把它定性为住房灾难，并抨击资产阶级政府不去关心和解决居民的住房问题。与此同时，社会各界也逐步掀起了批评政府住房政策的浪潮，从而推动政府去重视和研究住房问题。到了20世纪，许多国家终于弄清楚出现诸多住房问题直至住房灾难，其根源在于住房商品化制度，因而陆续开展了住房制度改革。改革的主要内容：一是，政府注重解决好广大居民的住房问题，把住房事业办成造福于民的事业是政府应尽的职责；二是，明确推行新住房制度的总任务是解决好广大居民的住房问题，实现人人享有适当住房（亦即我国要求的住有所居）的总目标；三是，摒弃住房商品化占主导地位的住房制度，改行住房社会保障占主导地位的制度，这是实现总任务和总目标的制度保证，也是解决炒房盛行和房价不受控制等突出问题的制度保证。由于改行新制度的国家国情各不相同，其制度的内容在解决好居民住房问题这个总前提下各有千秋，因而统称之为现代住房制度。通过改革推行现代住房制度的国家，用了不太长的时间，就解决好了广大居民的住房问题。例如，住房灾难最严重的英国，在改行现代住房制度不到20年，就颁布了如后的法律：一个区里如果有英国公民成为无家可归者，区议会和区政府要负法律责任。这就是从法律的角度宣称，该国已基本上实现了人人享有适当住房的总目标。又如，新加坡在1965年独立时，政府的资产只有3亿美元，处于国穷民贫的局面。他们认识到，越是贫穷，越要实行现代住房制度，才能解决好广大居民的住房问题。他们制定出一整套适合国情的住房分类供应制度，而且施行坚定有力。只用了20来年时间就做到：最低收入者都能住上廉租屋，中低收入者都能买（租）得起和买（租）得到相应的政府组屋（即保障住房）。

以上情况说明，习总书记的讲话只用了49个字，就精辟地涵盖了许多国家房改的成功经验。习总书记在讲话中没有直接袭用许多国提出的摒弃住房商品化占主导地位的住房制度，而是巧妙地使用了住房不是用来炒的一词。众所周知，只有摒弃了住房商品化占主导地位的住房制度，才能根治炒房问题。

2加快建立现代住房制度是当务之急

1980年小平同志关于住房问题的讲话，启动了我国的房改。小平同志作风严谨，他是在参阅了许多驻外使馆提供的外国资料才作的讲话，因而讲的都是现代住房制度的内容。由于长期闭关锁国，当年我国的房改人对国外20世纪摒弃住房商品化的房改一无所知。只因小平同志讲活中有住房可以买卖一词（现代住房制度的住房是租售并举的），就把讲话误解为要走住房商品化的道路，并用以指导我国1980年至1998年的房改。1998年房改23号文虽然提出了要在我国推行住房分类供应这一现代住房制度，但也提出了要以住房商品化为指导思想。更因为当时我们还拿不出一套有效地施行现代住房制度的办法，加上推行住房商品化各地可以获取大量土地批租资金，因而各地都选择了走住房商品化道路而延续至今。

我国的房改从1980年算起至今是37年，从1998年算起是20年，离全面实现住有所居的总目标距离甚远。按理，在2020年我国建成小康社会时，也应该全面实现住有所居。但从当前的情况看，住房成为我国全面建成小康社会的滞后环节已不可避免。习总书记明察秋毫地发现了这个问题，因而严正地提出了加快建立现代住房制度的要求。这“加快”二字十分重要。只有加快建成现代住房制度，才能加快实现住有所居。

3必须把习总书记的要求落在实处

1998年23号文要求推行现代住房制度没有行通，主要是没有拿出一套有效的实施办法，更没有坚定不移地去实施。吸取这个惨痛的教训，必须把不折不扣地落实习总书记的指示放在首位。习总书记对于我国建立现代住房制度，一是时间上要求加快，二是内容上提出了多主体供给、多渠道保障和租购并举三项战略性要求。遵照以上要求，郑重地建议国务院迅即组织有关部门和各地的代表，尽快制定出一整套能在我国有效实施的现代住房制度。这套制度经国务院批准颁布后，要求各城市政府立即制定执行新制度和实现住有所居目标的规划。各地的规划一定要扎实可行，力戒浮夸和走过场，并由上级主管部门切实地监督其执行。由于土地财政是推行现代住房制度的最大障碍，建议国务院同时组织有关部门和各地的代表，制定一套既能消除土地财政，又有利于各城市经济可持续发展的办法。

制定现代住房制度，要以习总书记提出的三项战略性要求为指导；要通过认真总结我国房改的经验教训，特别是要分析长期实行重售轻租造成的诸多困难（房价过高就是一个大困难），拿出有针对性的解决办法；在借鉴国外成功经验时，要下功夫解决好与我国国情有机结合的问题。以上任务，十分艰巨复杂，一定要下苦功夫，才能制定出一个完满而能够顺利施行的制度。

各个国家推行的现代住房制度，都从自己的国情出发，因而各有千秋。根据我多年的研究认为，以下这种现代住房制度有较多内容适合我国借鉴，特简介如后：第一，对占居民总数5%的最低收入者供应套型在49平方米以下的廉租房，实行公房低租金。第二，对占居民总数80%左右的中低收入者供应套型50至125平方米的保障房，其中的90平方米套型住房占总房量70%以上。中低收入者分为中上、中中和中下三部分群体。对中下群体供应50至70平方米套型的保障房，每平方米的租售价低于成本价，使其含有较多的社会保障。并由低到高分成几个档次，以中下群体买（租）得起和买（租）得到相应住房为度。对中中群体供应71至90平方米套型的保障房，每平方米租售价平均等于成本价，也由低到高分成几个档次，以中中群体买（租）得起和买（租）得到相应住房为度。对中上群体供应91至125平方米套型的保障房，也由低到高分成几个档次。每平方米售价含有较多由政府收取的利润，也以中上群体买（租）得起和买（租）得到相应住房为度。总的要求是，住房出售偿还贷款本息后，做到政府略有盈余。由于土地属于政府投资而取得保障房共有产权的资格，并将其纳入城市政府直接管理的保障房运行机制，故保障房的成本价中不包括土地价。第三，对占居民总数15%左右的高收入者供应商品房，因为含有土地批租收费，其价格要高出保障房好几倍，土地批租收入纳入城市财政收入。同时，允许有些单位也拥有保障房，并明确其为城市保障房的一个组成部分。这种办法的好处：一是，有区别又无遗漏地解决好各种收入居民的住房问题，有利于较快地全面实现住有所居的总目标；二是，体现了多主体供给，多渠道保障，租购并举的战略性要求；三是，政府主要担负廉租屋的资金，因为只占5%的比重、套型又小，城市政府的负担不算重；四是，保障房由政府直接调控，不会出现炒房和房价乱涨的问题；五是，严格控制保障房套型并规定每户居民只能拥有一套保障房，适合我国人多地少的国情。endprint