房屋住宅工程竣工验收工作探讨

陈虹

摘 要：竣工验收是住宅工程交付前最重要也是最后一道环节，要求工程建设各方主体严格按照国家规定组织竣工验收，但往往验收方受到自身角色、利益等制约，存在对竣工验收存在把关不严格的情况，造成竣工验收存在“不具备条件验收、验收组织不规范、将不合格工程验收通过”等常见问题，这些问题影响竣工验收的声誉、可信度，也成为引发社会舆论、质量投诉或法律诉讼的焦点。本文从住宅工程的特点入手，加以归纳，提出针对性的解决措施，从而提高验收规范化、标准化程度和社会满意度。

关键词：房屋住宅；工程竣工环节

1、房屋住宅工程竣工验收的特点

房屋住宅工程是一项精细、量大、活杂要求较高的特殊产品，涉及千家万户老百姓的居住质量。是建设过程中各专业施工的综合成果，是经过生产过程验收而形成的最终产品，是住宅工程项目建设中的最后一道关卡。工程竣工验收这个环节一通过，一项工程基本上就可交付使用，质量验收过程实质是质量控制过程，人们所能看到的只是建筑物的外表，或确切地说是观感质量，验收过程中必须通过隐蔽记录、试验报告或质量记录文件对施工质量进行认定，形成验收组人员签署的验收意见，系统、规范、全面的对房屋住宅工程质量进行保证和对参与质量行为的人员进行约束。

2、房屋住宅工程竣工验收具体内容分析

随着我国人民生活水平的提高、住宅工程的迅猛发展，消费者质量意识逐步提高，有关住宅工程质量的纠纷和投诉日趋增多。近年来，随着系列规章制度的出台实施，确立了一系列工程质量管理制度，明确了各方质量责任主体的职责，强化了质量保证体系，管理程序进一步明晰和科学化。在此基础上，住宅分户验收制度作为一个新的验收模式被推出来。二零零十二月二十二日，住房和城乡建设部出台了《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》。该通知明确了分户验收的定义：是指建设单位组织施工、监理等单位，在住宅工程各检验批、分项、分部工程验收合格的基础上.在住宅工程竣工验收前.依据国家有关工程质量验收标准，对每户住宅及相关公共部位的观感质量和使用功能等进行检查验收.并出具验收合格证明的活动。分户验收的主要内容和主要依据分户验收就是对每一户住宅都进行验收，以单位工程主体验收和竣工验收时的观感质量、室内主要空间尺寸和使用功能为主要验收项内容。主体阶段的分户验收应该在主体结构验收前完成；竣工阶段的分户验收应在竣工验收前完成。以单位工程主体验收和竣工验收时的观感质量、室内主要空间尺寸和使用功能为主要验收项内容。主体阶段的分户验收应该在主体结构验收前完成；竣工阶段的分户验收应在竣工验收前完成。在验收工作管理中，根据不同项目的工程和工程的不同部分分别进行验收，有助于验收工作的细致、准确、科学。首先，分项工程的验收。验收结束后，对验收信息进行真实记录。验收人员组成人员共同对具体分布工程质量进行验收。验收合格的标准也具有一定的要求：分部工程中的分项工程质量要符合标准；工程质量信息资料要真实、可靠、客观、完整；对部分安装工程和涉及使用功能的质量进行抽样检测，检测结果要与实际规定相符合。此外，从工程外观方面的验收来讲，工程要具有一定的美观性，外观整体符合设计标准和工程建设的具体规定，如果与规定要求与很大反差，要及时处理或者返修。

3、完成房屋住宅工程竣工预验收工作

预验收是在施工单位对工程进行内部验收合格后，建设单位组织竣工验收前，由总监理工程师组织专业监理工程师，依据有关的法律、法规、工程建设强制性标准、设计文件及施工合同对施工单位报送的竣工资料进行审查，并对工程质量进行检查验收。竣工预验收是以监理为核心进行质量控制的最后一个环节，预验收的结果对竣工验收有着决定性的影响。监理应树立系统工程的观点，坚持独立、公正、科学的准则，对存在的问题，应及时要求施工单位整改。整改完毕后由总监理工程师签署工程竣工报验单，并应在此基础上向建设单位提出竣工预验收质量评估报告及相关监理资料，然后参加由建设单位组织的竣工验收。在竣工验收过程中，质量评估报告作为工程竣工验收的主要依据材料之一。竣工预验收是以监理为核心对工程进行控制和管理的最后一個环节，也是房屋住宅工程竣工验收的重要组成部分，为此对预验收的有效把控是竣工验收质量的有效保证。

4、房屋住宅工程竣工验收过程控制

验收前，建设单位对各项验收准备重新核查，避免前期工作失误造成验收中止。验收时，建设单位首先安排验收人员签到并核实身份，确保验收组成人员合法；其次，严格按照竣工验收方案要求的程序、内容、分工等组织验收，确保程序和检查内容合法；然后由各验收小组对验收情况进行汇报，各验收单位发表验收意见，形成验收意见；当各方有不同意见时，应充分协商，或提请工程质量监督机构协调解决。相关资料的留存要统一规范要求，竣工资料留存要考虑验收追溯性，即证明验收符合国家规定，纸质资料要收集竣工方案、签到表、验收人员资格证明、验收检查记录、验收意见等，坚持住宅工程质量分户验收先编制验收方案，再实施验收检查持对所有分户房间和公共部位的规定验收项目、验收内容全部检查到位，确保不缺不漏以验收标准来衡量和判断工程质量的相符性。确保在整个验收过程中不出现盲目降低验收标准的现象，重点把握对存在的各类质量问题，必须查深、查透；坚决防止分户验收出现流于形式，草率了事的现象。重点把握对各类质量问题，必须由责任单位及时、彻底整改，确保不留后遗症；坚决防止整改工作出现失控现象。提供真实、齐全的分户验收质量记录；消除分户验收出现的假资料现象。握对住宅工程的使用功能、使用安全和质量通病的验收全面检查，切实解决住户最关心的质量问题，努力确保减少和消除质量投诉现象，全面实现综合使用功能观感优良的居住环境的管理目标.

5、竣工验收中存在的问题

对竣工验收责任主体的的监管力度尚存不足，在目前的市场环境下，施工单位和监理单位，多少会与开发商形成一个利益共同体，光靠各方责任主体自觉，验收的真实有效性仍很难得到保证，极容易使竣工验收程序流于形式，甚至出现闭门造车、编造资料的现象。目前建设行政主管部门是按照有关法律、法规对弄虚作假的相关责任单位和责任人给予处理，但真正操作执行起来力度与效率还有待提高。工程竣工资料真实可追溯，发现问题及时追究问责、及时整改。

6、对于竣工验收工作的建议

目前对房屋装饰装修工程的验收依据是建设部在2002年3月1日发布实施的《建筑装饰装修工程质量验收规范》，如果能依此并结合各地实际制定出台精装修房的分户验收标准，可以弥补现有标准的不足，减少很多不必要的纠纷。进一步量化验收复核标准，做到验收有依有据。政府行政主管部门在监管中应加强对房屋进行抽检，建立一系列配套的易操作的措施，加大行政和经济惩罚力度，使分户验收制度真正具有威慑力，从而提高竣工验收的质量。

结论：

维护住户利益，提高住宅工程施工质量，加强住宅工程行业监督管理只能通过竣工验收进行监督，推行住宅工程的分户验收制度，必须结合当地实际，明确各方责任，强化过程控制的力度，不断完善行政制约制度和责任追究机制，减少随意性和风险性，从而更好地确保未来居住者的利益。

参考文献

[1]原静.三层面推进是做好分户验收的关键[J].福建工程学院学报2010（12）：1672-4348.

[2]白俊英.住宅分户验收问题分析及对策[J].住宅科技201、2008（4）endprint