限购限贷政策下情势变更原则的适用

杨莉艳+范超超

摘要：“契约必须严守”是合同法上亘古不变的原则，其意义在于确保双方当事人在订立合同后，能够依诚信按约定履行各自的义务。在缔约之后，如果出现一些当事人凭自身条件无法预见的情况，从而造成契约无法正常履行，可以依据情势变更原则加以调整。本文将以当下限购限贷的楼市调控政策为切入点，首先介绍情势变更原则在我国的发展，然后分析该原则的构成要件，最后探讨限购限贷政策下该如何适用该原则。

关键词：情势变更；公平；限购限贷

中图分类号：D923.6文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2018）02-0177-02

作者简介：杨莉艳（1987-），女，汉族，安徽公安职业学院，硕士研究生；范超超（1988-），女，汉族，硕士研究生，任职于安徽省蚌埠市龙子湖区人民检察院。

一、情势变更原则的含义及在我国的发展

（一）情势变更原则的含义

情势变更，是指合同订立以后发生了当事人不可预见的客观情况，致使合同原定权利、义务所依据的基础丧失或改变，若令当事人继续履行合同，会造成显失公平的后果。为了保证交易双方的公平性，当事人可以依据一定的原则要求变更或解除合同，该原则即为情势变更的原则。

（二）情势变更原则在我国的发展

按照通说，情势变更原则起源于12、13世纪注释法学派著作《优帝法学阶梯注释》中的“情势不变条款”，当时合同之约定就已经注重双方当事人之利益平衡，维护社会的公平正义。英美法上与情势变更类似的表述是“合同落空”。

在我国司法上，1992年审结的“武汉市煤气公司诉重庆检测仪表厂煤气表装配线技术转让合同、煤气表三件购销合同违约纠纷案”就适用了情势变更原则。

在我国立法上，《合同法》未明确规定情势变更原则，不过《合同法司法解释二》第26条的规定可以看做是对情势变更原则的间接确立。

二、情势变更原则的构成要件

（一）须有情势变更的事实。合同是当事人的合意，当事人订立合同的时候必然要根据当时的情况或预见到的情况来确定相互之间的债权债务关系。合意，要建立在一定的基础之上。情势变更的事实，就是导致原合同基础丧失的事实。这种事实，可以是因战争、政策调整等引起的经济情势的变化，如货币大幅度贬值、价格大幅度调整等。但如果战争、政策调整等直接阻碍了合同的履行，则以不可抗力规则处理比较适宜，不可抗力可以是引起情势变更的原因之一。

（二）须情势变更的事实是当事人难以预见的事件造成的。如果某一事实应在当事人合理预见的范围内，那么，这一事实已经构成了合同的基础，此时，不宜按情势变更的原则处理。

（三）须情势变更的事实造成合同履行的后果显失公平。情势变更的事实会造成当事人履行的后果显失公平，一方难以获取合同利益，无法实现法律价值之社会正义的属性。三、情势变更原则在限购限贷政策下的适用

限购限贷政策出台后，由于首付提高、利息增加、贷款额度减少、贷款人资格受限等，引发购房者的退房潮。但是政策的出台并未就政策出台前已签订的还没有完成交易的购房合同该如何处理作出明确规定，导致执行部门一刀切的统一执行新的政策，从而就合同的履行发生争议。限购限贷政策下是否可依据情势变更原则变更或解除合同，买卖双方权益该如何维护，这些都是值得分析和探讨的问题。限购限贷政策下适用情势变更原则的合理性分析：

（一）时间限制：引起情势变更的事实要求发生在合同成立之后，合同关系消灭之前。从《合同法司法解释》（二）第26条的法理分析可知，情势变更原则适用的目的，是为了在交易基础发生根本变化时，避免因合同的继续履行造成对当事人严重不公平的结果。若合同已履行完毕，则不存在情势变更原则适用的空间。因此若限购限贷政策的出台是在房屋买卖合同成立之后，履行完毕之前，此时购房者依据情势变更原则要求变更或解除合同，在时间上是成立的。

（二）原因要求：引起情势变更的事实是当事人意志以外的原因，即当事人凭借自身主客观条件，按照一般社会正常人之知识、学识，眼界等是难以预见到该事实的。限购限贷政策作为国家宏观调控经济之手段，是国家依据房地产市场发展的整体情况而制定的，普通购房者无法预见、无法左右该政策是否出台。

（三）主观条件：情势变更是在双方当事人均无过错的情况下，因不可归责于双方当事人的事由引起的。买卖双方单纯的合同交易行为均无能力促成限购限贷政策的出台。从主观方面看，双方当事人均无过错，若强制当事人履行原先签订的合同义务，不仅使合同失去了合理性基础，同时也违背了民法自愿原则。

（四）适用目的：情勢变更原则的适用，其目的是为了消除强制履行原合同而出现的显失公平的后果，从而维护市场交易的秩序。限购限贷政策的目的，就是通过提高购房成本，减少购房总需求，以此遏止房价过快上涨，实现房地产市场的稳健发展。适用情势变更原则解决政策出台后的购房纠纷，从深层次意义上来讲，与房地产调控政策的目的是一致的。

（五）实质要件：适用情势变更原则是为了平衡当事人之间的利益，赋予一方当事人变更或解除原合同的权利，从而实现案件的公正性。根据法理学原理，当法律规则在一个案件中的适用，导致极端不公正的时候，可以用法律原则来解决个案。情势变更这一法律原则可以克服限购限贷政策规则的僵硬性缺陷，弥补法律漏洞，保证个案正义。

综上所述，在限贷政策下，首付提高、利息增加等，都将对购房者生活带来严重的影响，对于一方来说是显失公平的；在限购政策下，购房者一旦失去购房资格，则在履行房屋买卖合同过程中，例如合同登记备案、不动产登记等方面都会遭到相关部门的拒绝，无法实现房屋买卖合同要求办理房屋所有权登记并实现房屋所有权转移的最终目的。

限购限贷政策出台对房地产市场买卖双方都造成较大影响，特殊情况下，买卖合同的一方可以依据情势变更原则要求解除或变更合同。但在实践中，对该原则要审慎适用，法院在处理案件的时候，首先要看当事人在合同中有无具体约定。如果当事人已在合同条款或附件等处列明，因政府政策调整或银行利率变化等原因，致使买方在本合同规定期限之内没有获得银行贷款审批或贷款审批额度不足的，该不利后果应由买方承担，买方应自行筹措资金以支付房款，不得以情势变更为由申请变更或解除合同。如果有类似条款的约束，那么法院应优先按照双方的约定处理，因为这符合民法传统理论意思自治原则。如果双方当事人在合同中并无具体约定，合同仅有一般性条款，限贷政策下，强制一方履行合同造成显失公平的话，一方可依据情势变更原则申请变更或解除合同。如果因限购政策，买方不具备购房资格，属于限购人群，房屋买卖合同的目的无法实现，也可以适用情势变更原则。同时须注意，在实践中还要严格区分情势变更与不可抗力以及正常的商业风险之间的区别，防止该原则被滥用，最大限度的维护市场秩序、保障买卖双方的合法权益。

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