探讨微型公寓在未来的发展趋势

曹莹

(西安工程大学，陕西 西安 710048)

1 前言

就目前的中国住宅市场来说，供应的整体结构和整个市场的消费结构匹配度还是不相适应的，这种结构也是不对称的。在市场中七成以上是中高档的住房，但是对于满足大多数年轻人需求的低端的市场明显的供不应求，微型公寓的数量还是明显的偏小。

2 微型公寓的概念

据有关部门进行的统计，在我国的城市人口中，人均住房面积大概有30平，但是有些政府的目标到2020年的时候，要把人均住房面积提高到40平，这说明在实际上，会有很多需求量比较旺盛的小户型上市，普通家庭对于这种小户型有着更多的需求。

据有的研究机构进行统计，在中国两亿多城镇家庭中，有超过两千多万家庭并没有达到正常的住房标准，很多家庭都没有独立的卫生间和厨房。但是在现在房价居高不下的情况下，都没有能力去置换大的房子。尤其是在一线城市里，刚毕业的年轻人无法负担这么高的房租，买房子会更加困难，这就影响了人才的集聚性。但是我们同样可以换一种思路去思考，微型住宅是解决大城市住房矛盾的一把利器。据媒体的调查和统计，有超过五成以上的年轻人选择接受微型公寓作为自己的租房选择。

现今的城市人口越来越出现聚集化的趋势，大城市房价飞涨，如何做到满足城市的工作者的住房需求，是摆在当地政府面前的一个重要的课题。笔者认为小型住宅和微型公寓会成为以后开发的主要模式，并将成为未来的住房发展的主要的趋势。从经济意义上来说，微公寓是一种具有性价比比较高的、方便灵活的、能够满足用户基本的需求的一种居住的模式。这种微型公寓使用的面积比较小，从设计上来说一般都没有客厅，在组合形式上，可以是单体，也可以是几个功能的组合。一般把微型公寓的功能设计为三部分：一部分是卧室，一部分是厨房，一部分是卫生间。从使用形式来看，微型公寓一般会有一到两人使用。

在西方社会，微型的住宅已经成为了开发的新潮。在西方的一些地区，微型住宅的运动已经开始展开，并逐渐得到发展。尤其是在美国金融危机以后，许多面积比较大的别墅无人问津，但是微型公寓却在逐渐的走俏整个市场。微型公寓的面积一般在30平方以下，价格在四万美元左右，特别受一些中产阶级的喜爱。在美国的一些大城市，这些中产阶级由于购买力的限制和工作的原因，追求独立自主的微型公寓正好符合他们的精神向往，因此这种微型公寓在美国的白领中颇受欢迎。

这种流行的时尚应该值得中国的白领学习，尤其在一些一线城市里面，微型公寓的出现会鼓励你将更多的时间投入到自己的工作和事业中去。我们中国应该努力寻找一种环境友好型的微型公寓，这在白领市场中应该能占据比较大的份额。中国最大的地产开发商万科多次表示要开发15平方左右的微型住宅，这种微型住宅可以在有限的空间内将室内的设计与高科技进行结合，然后再利用一些社区的配套服务和公共的物业服务，来实现居住者整体的方便快捷的感受。这样就会低收入人群提供了一条便捷的通道，这种住房解决方案能否最终形成，还有待于我们的观察。

3 微型公寓在普及中遇到的问题

根据有关的研究显示，微型公寓并不能够有效的降低居住者的居住成本，生活空间也并不是原先设想的那般美好。对于未来的整体趋势判断的不确定性就是微型公寓现在面临尴尬的处境。微型公寓项目在中国已经有公司做了尝试——荣丰地产推出的荣丰2008在不到五个月的时间内达到了九成的去化率，但是经过进行住户回访，里面的居住者由于居住面积狭小、住户的密度过大以及比较拥挤的公共设施，导致居民整体的满意率不高，所以居民的居住品质也呈现下降的趋势。

万科以前也进行过尝试，在广东推出了小户型的廉租项目万汇楼，这个项目在2008年9月份推出，房屋的居住面积在30到50平方米之间，出租的价格远远低于周围的公寓出租价格。

根据市场调研发现，无论是在楼市比较遇冷的时候还是销售比较旺盛的时期，一些高端的产品比如豪宅和别墅价格却没有多大变化，但是依然有着很好的销售量，这些豪宅和别墅并没有参与到房地产公司的促销活动中来。从销售的状况来看，高端住宅的销售普遍要比普通住宅的销售量要好。与此同时，微型公寓并非只是在销售上遇到了障碍，而且在政策方面微型公寓也受到了国家政策方面的限制。根据最新生效的住宅设计规范中，一个最小套的住宅，包含卫生间厨房和卧室最小的面积是22平方。同时微型公寓还面临着厨房如何设计、阳台如何进行规划以及如何根据微型公寓的数量确定停车位的配比等等都遇到了一些设计上的问题，这种限制使得微型公寓这种形式在中国并不能够大范围的推广开来。

现在市场上出现的低于22平方的微型住宅，基本上是商业用地为基础修建的商业公寓，这种公寓在性质上属于商业性质，但是商业公寓在首付以及贷款利率上都比一般的住宅要高，因此这也限制了一些买家的购买欲望，这也是不能够在中国大范围推广微型公寓的一个原因。

4 结束语

微型公寓是中国住宅市场细分以后必然出现的一种趋势，微信为代表了未来发展的方向，虽然现在在推广中遇到了一些问题，但是相信微型公寓的未来还是很光明的。

[1] 于辉.微型公寓：小麻雀大作为[J].安家，2015，(2)：111.

[2] 萧林.微型住宅主宰楼市未来[J].金融经济，2016，(7X)：114，116