浅谈项目结构设计中的成本管控

郑杰

中国五矿二十三冶建设集团有限公司 湖南 长沙 410000

前言

目前，房地产行业已经从白金时代跌落到黄铜时代，不再是国家最关键的经济支柱，同时国家出台各种政策来限制房价，因此房地产行业要保证一定的利润，在无法降低地价的情况下，必须加强成本控制。在房地产开发的各项成本中，建安成本是大头，而建安成本中结构部分的成本也占到了50%～70%，所以有效的控制结构成本对房地产企业具有重大的意义。本文作者结合多个项目的结构设计及管理经验，对成本管控方面进行探讨。

1 结构成本管控的四要素

1.1 结构体系及布置合理

（1）结构体系及基本的结构布置对于结构成本的控制是重要的。在各个项目的方案阶段就应该控制结构布置的合理性，如是否采用了短肢剪力墙结构，是否有转换层，是否设缝，是否存在多项不规则采用了超限结构，建筑户型是否错位较多等情况。在方案阶段多与建筑专业沟通，从节省成本的角度考虑微调建筑方案，建筑户型尽量保持平整，户型端部窗户的设置保持合理。如长沙某项目，一期设计时部分楼栋在建筑端部凹凸较多，致使端部剪力墙的设置很异形，后来二期时前期与建筑概念方案沟通，优化户型，端部保持平整，可减少剪力墙的长度或数量。

（2）梁板布置合理。一般住宅的梁板布置按经济跨度及经济配筋率控制，满足建筑使用功能要求即可。但是商业部分的梁高一定要结合外立面及幕墙造型等因素来考虑梁高，否则会增加其他专业的成本，如长沙某商业项目，每层外走廊的外围为满足立面要求是由幕墙铝板包裹，方案设计考虑的梁高仅为800高，但后续结构实际梁高为1100露出铝板，导致后续建筑立面重新修改造型，将幕墙铝板下拉，甲方实际成本增加很多。

其次梁板布置最主要的控制是地下室的顶板形式，非人防地下室的建安成本一般为2200-2600元/平方米，因此控制好地下室建安成本是非常重要的。地下室顶板不同方式布置的造价比较，一般为无梁楼盖＜单向梁体系＜十字梁体系。通过经济性对比，某项目在不改变层高的情况下采用实心无梁楼盖体系与十字梁体系比较，光楼盖成本节约38元/平方米的造价。可见在保证安全性的前提下，地下室顶板可采用实心无梁楼盖体系来节约成本。

（3）层高控制。上部层高控制主要是要控制梁高，一般住宅部位的梁高在400-600左右，局部房屋四角飘窗位置或者户型端部的梁高太高的话可将结构梁上反考虑。若碰到办公楼，酒店等大跨度的情况，可考虑做宽扁梁来控制层高。一般住宅的地下室若采用实心无梁楼盖体系，层高可控制在3.5米以内，可减少土方开挖、基坑支护、地下室外墙配筋、其他防水材料及砌体隔墙等各种成本。

（4）基础选型。基础形式的选择次序一般为：天然基础→高强预应力管桩基础→人工挖孔灌注桩基础或钻（冲）孔灌注桩基础；但是在桩基础选型时候应该综合承台及桩的成本一起考虑。选用预应力管桩时，应注意预应力管桩的承载力一般比计算值要高。如某项目400直径管桩在一期时未直接试桩也未取经验值，仅按计算值采用承载力为500KN，但到了二期为控制好成本，先对400直径管桩按经验取值，然后进行试桩，最后可采用承载力为1200KN，同样一种桩型，两者承载力取值相差一倍以上。

当抗浮水位较高，结构自重和覆土重不能平衡水浮力时，可采用抗浮措施，但应至少比较两种抗浮措施的经济性与可行性，采用抗浮锚杆时应注意抗浮锚杆的布置方式[1]。

1.2 结构计算参数选择合理

（1）混凝土与钢筋等级合理选择。混凝土等级的选择可参照以下原则：梁、板混凝土以C25～C30 为主；墙柱混凝土以C25～C50为主，当上部结构高度＜60m时不宜高于C40、≤80 m时不宜高于C45、＞80m时不宜高于C50。钢筋一般应首选高强钢筋，但特殊地方也要根据当地的高强钢筋等级与一般钢筋等级的钢筋价格来选择。

（2）荷载取值。按地区及国家相关荷载规范取值，同时注意荷载折减：如梁上砌体（填充墙）线荷载，设计要考虑门窗、洞口的荷载折减；地下室顶板活荷载可根据荷载规范折减，对单向板楼盖与双向板楼盖折减系数应分开。

（3）勘察报告结果相对合理。目前许多房地产开发商选取地勘单位的时候均是以低价中标，未完全考虑该勘察单位的技术力量、资质、业绩、诚信等因素。往往以最低价中标的单位，有可能因为成本的因素，土体取样与实验不足，或者深度不够，只能提供偏安全，或者数据不完全准确的报告，这对基坑支护、地基基础的成本影响很大。

如某项目的地勘单位就是以低价中标，原地勘报告中揭露33米深度即可到达中风化岩层， 但现场实际地质条件与地勘报告数据有出入，实际几乎所有楼栋都到40米以上才到中风化岩层。此项目有两层地下室，由此导致的后果不仅是原设计的桩基础桩长加深，基坑支护设计桩锚结构也要修改，不但支护桩桩长要加深，锚索也要加长，整个项目基坑支护与桩基础的成本比原设计要增加20%以上。

因此要控制好基础成本，房地产企业选择一家经验丰富，技术力量雄厚，服务态度好的勘察单位是首要条件，其次是结构设计人员应对勘察报告中的各种指标，如抗浮水位，地基承载力，桩型选择等方面进行把控。

1.3 其他结构配筋的控制

每个受力构件的配筋及构造措施也是影响结构成本的重要因素，除了满足受力要求外，可在如下细部对配筋加以控制：

（1）除地下室底板、屋面、小跨度板及特殊要求部位外，其他各板式构件不得采用双层双向配筋；

（2）地下室外墙钢筋按双层钢筋配置，其外侧竖向钢筋设计中应按弯矩图适当考虑在墙中切断，采用分离式配筋，不得按最大负弯矩通长配筋；

（3）当剪力墙构造边缘构件计算竖向配筋小于构造配筋时采用构造配筋，可根据高规在满足规范构造要求前提下采用Φ12与Φ10的组合配筋；

（4）现浇楼（屋）面板中的分布钢筋，其主要作用用于钢筋绑扎固定时，重要性远小于具有一定受力作用的单向板垂直于受力方向的分布筋，可相对减小配筋（可不按0.15的配筋率控制），例如板厚h≤100时，板分布筋为Φ6@250；板厚100＜h≤110时，板分布筋为Φ6@200。

1.4 限额指标控制

为控制好结构成本，房地产企业一般会充分利用施工图设计院的技术力量，每个项目都会在方案阶段制定相对应的限额指标，在施工图阶段结束后对施工图设计院进行相应考核。目前房地产开发进度周转都较快，一般施工图设计院单位为了满足节点要求及保证审图通过，并没有足够的精力来最大程度控制成本。设计院可自己在前期进行标准化研究，制定限额指标任务书，对每一项每一条形成通用条款，为后续施工图设计的结构优化工作打好基础[2]。

2 结束语

房地产项目中结构成本的管控是整个成本控制工作重要的因素，但结构设计在控制成本的前提下，还要保证结构的安全性、适用性及可行性。即结构优化工作的前提要保证结构安全，满足各种规范及受力要求，避免出现类似北京石景山区无梁楼盖地下车库坍塌的事故；适用性即要满足建筑、设备、园林、精装等各专业的功能要求；可行性是指应满足施工的要求，施工可行以及不影响工程工期等要求。因此结构设计成本控制，应在全方位、全过程来进行结构优化设计，是所有结构设计师的任务及职责。