房屋测绘在房屋登记工作中的作用

文/肖玉瑾 沭阳县房地产管理处 江苏宿迁 223600

随着我国市场经济的不断放开，房地产交易也迎来了巨大的机会。房屋测绘在房权属登记中的使用范围和广度不断扩大，其重要性显而易见。房屋测绘不仅能为房产信息登记提供具有很大公信力的法律效益的报告书，为全国房产登记平台的统一搭建提供详实的基础资料，还在管理、决策、信息统计、风险预防等多个方面发挥了重大作用。

1、房屋测量及房地产登记的概述

房地产登记是指经申请人申请，由房地产登记机构将申请人的房地产权利和其他应当记载的事项在房地产登记簿予以记载的行为，是将房地产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房地产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。

房产登记测量主要包括房产调查、房产平面控制测量、房产要素测量、房产面积测算、变更测量、房产图绘制以及测量成果检查验收等。房产登记测量的主要目的就是要对房屋用地的相关信息进行采集和表述，在房产交易、房地产开发和利用以及产籍管理中提供依据，对城市建设规划也能提供数据资料。

2、房屋测量对房地产登记管理工作中的作用

2.1 有效维护房屋建筑所有人的合法权益

在市场机制下进行的商品交易，商品的数量多寡直接决定了总价的高低。尤其是对于房屋建筑这种“大宗商品”而言，房屋建筑的实际建筑面积（即商品数量）直接影响到购买该房屋建筑的总价。房屋测绘技术能够非常准确地测量出房屋建筑的准确面积，因此，将房屋测绘结果应用于房屋权属登记中，能够有效提高房屋权属登记工作的准确性。

2.2 编码作用

我国各个地区的权属登记部门所存储的权属资料和信息量十分的庞大，又比较复杂，在对这些信息和资料进行管理的过程中，其实是一件很困难的事情。因此，为了有效的解决上述的这些问题，提供一个有效的办法就是在房屋正式的坐落之前，对房屋进行“地理编码”精确到室号。通过这种编码的方式，可以实现房屋的精准识别。这种地理编码在实行的过程中，一般都是以房产的平面图为基础和前提来进行，有效的建立起实际房屋与房产信息之间的对应关系。

在一个城市中精准的、完整的建立一种地理编码体系，需要完善的房产测绘技术作支撑，主要有以下三个方面：测绘先行，覆盖城市中的各个区域，不管房屋是否已经进行了登记，在各个权属单元中都会有固定的地理编码，有效的避免了房屋坐落变动带来的影响。统一性，有效避免了疏漏、重叠以及规则不统一现象的出现，一旦编码出现了错乱，就会使系统出现不稳定的现象。需要完全按照编码原则来进行，在个别的局部位置进行编码的删除或增加，也一定要符合相应的权属登记规定。

2.3 是城市规划和旧城改造的重要参考依据

政府管理一个城市必须对房屋总体情况做适时的统计，反映城市房屋分布情况及各种产别、结构、用途的房屋数量，为城市规划、旧城改造等提供决策依据，此项“房屋基本状况统计”工作是房屋权属登记机关的职责。该项工作量大面广、动态性强，必须从科学方法和现代技术来保证。该项工作的关键环节是利用房产平面图作载体，将调查结果附着在每一幢房屋上，再汇集成城市房屋数据库，根据需要进行统计与分析。

2.4 经济方面的作用

房产测量提供了大量准确的图纸资料，为正确掌握城镇房屋和土地的利用现状以及变化、清理公私各占有的房产数量和面积，建立产权产籍和产业管理的图形档案，统计各类房屋的数量和比重等提供了可靠的数据，亦为开展房产经济理论研究提供了重要数据。房产测量还为城镇财政、税收等部门研究确定土地分类等级、制定税费标准提供了基础依据，确保各项税费的及时征收。从当前我国房地产市场发展的趋势来说，房屋测绘在提高土地利用率、推进住房体制改革方面有着重要的意义。对于进入到房地产交易市场的房屋而言，一项重要的工作就是对其价格进行准确和科学的定位，这就需要依靠房屋测绘的成果，对房屋面积进行准确的计算和审计，这也是房地产业管理中不可缺少的环节之一。

2.5 统计作用

政府想要对一个城市的房屋进行有效的管理，需要对房屋的总体情况进行统计，包括房屋的分布情况、数量、用途以及结构等等，通过这些统计可以为今后的城市改造和城市规划提供很好的依据和参考。而这些工作往往动态性比较强，工作量也比较大，一定要用一种科学的方式来进行。其关键的环节在于利用房产平面作载体，把实际的调查结果叠加在房屋上，最后在输入房屋的城市数据库，结合实际的需求进行分析和统计。

3、房屋测绘在房屋登记的其它方面发挥的重要作用

房屋测绘还在房屋登记信息的数据管理、查询检索、统计分析、图件输出、不动产变更、分级管理及共享等方面发挥着重要的作用。房屋测绘得到的报告书能提供各类空间图形数据、属性数据、各类图层、数据结构、数据字典和元数据，有助于房屋登记平台对登记信息的管理、维护、备份、恢复、出错处理和保存。能提供多种查询检索，例如各类图斑、图形查属性，属性查图形、不动产登记信息查询等。房屋统一登记管理需要报表统计分析，主要包括房屋分类面积统计表、房屋信息统计表等统计汇总，房屋测绘报告中包含对一定区域内按房屋属性分类统计的各种不动产的权属、面积等的统计，方便我们根据统计结果生成统计图表。房屋测绘报告中包含土地、房屋、林地、草地等地类图、宗地图。我们利用它们将其制成不同专题图方便信息的输出。

另外，房屋测绘报告还详细地记录了变更历史关系，包括不动产权利状况及各类属性信息变更等，针对房屋登记信息中数据的更新起到重要作用。应对国家、省、市、县（区）四级相关部门按职能等级，设置不同的数据管理和共享权限，方便各级部门对数据的管理、检查、应用、共享。

结语：

城市建设规模不断的扩大以及快速推进，使得房地产业在发展过程中取得了前所未有的成绩，房产交易数量也在不断增加。在房产交易中，建筑面积、分摊面积和共用面积是很多房产购买者参考的重要因素，利用房产登记测量技术能够对房产进行调查，绘制房产图，对房产面积进行测算，为房产购买者提供参考依据。在房屋买卖和房产产权人办理房产业务时，房产登记测量是基础，这样对产权人的合法权益能够进行保障，同时，对建筑单位的建设水平提高也有很大的促进作用。