关于房地产价格随机波动问题研究

文/程达尔 池州学院 安徽池州 247000

1、房地产价格波动的内涵和特征

房地产价格随机波动是一种正常的经济现象，是由房地产内部因素和外部环境因素的共同作用下形成的价格波动现象。房地产价格在保持平稳增长状态的时候，内部、外部价格影响因素互相制约，维持着房价平稳，不至于大幅上涨或大幅回落。当受到政策因素、货币因素、市场供求关系影响时，房产价格或是大幅回落，或是大幅上涨。例如，当房地产供给量大于整体市场需求，房价回呈现短副回落，当房地产供给量小于市场整体需求时，出现供不应求的现象，房价会大幅上涨。而紧缩性的货币政策和政府调控政策都会导致房地产价格出现随机波动。这种价格波动具有随机性、不可预见性特征。

2、房地产价格随机波动的影响因素

2.1 人为性因素影响

从目前我国房地产市场发展趋势来看，房地产虽属于建筑产业的一部分，但人为性的哄抬房价和卖房、炒房是导致房价居高不下的主要原因。任何行业市场都不缺乏投机者，房地产市场也是如此，房地产投机者和地产炒作行为，把原本平稳的房价快速抬升，导致很多本地居民和长住人口买不起房。以河北燕郊经济开发区为例，在2012年开发区初步落成时，房价为5600元一平米，由于后期大批企业入驻和交通网络的覆盖，大量房地产投机者将前期原价入手的房产进行炒作，委托中介进行脱手，其中最重要的影响因素是燕郊的地理位置优越，距离北京市区仅半小时车程，在这些人为因素的影响下，燕郊开发区的房产价格暴涨到每平方米9800元，翻了近乎一倍，房产项目由初步落成到后期抢购一空没有出现随机价格波动现象，呈现出直线上升态势。

2.2 政策性因素影响

货币政策和地产控制政策是导致房地产出现价格波动的主要因素。紧缩性的货币政策，导致银行储蓄利率上升，贷款利率上升，货币流通量减少，房地产价格受到货币流通速度的影响，也会有所降低。而宽松性的货币政策，银行储蓄利率降低，贷款利率降低，货币流通量加大，房地产价格受到货币流通效率的影响会有所上升。这种随货币政策影响的房地产价格波动是金融政策带来的随机波动。此外，为了有效的抑制房价，政府会以行政命令的方式控制房价增长。包括控房令、限购领、二手房交易税等，都是政府为控制房价增长采取的行政手段。在政府强制性行政命令下，房地产价格因政策因素会产生适度下滑，当政策机制健全后，房产价格会小幅回升，维持在稳定的增长区间，不会产生剧烈的随机价格波动。

2.3 消费倾向因素影响

在房地产市场中，购房者的消费倾向也影响着房地产价格。随着居民人均可支配收入的提高，居民的人均储蓄也在大幅上涨，面对房地产市场的火热，出于子女成家的需要，大多数家庭都会购置房产，在中国人消费意识中，固定的房产总是要比银行储蓄可靠的多。正是在这种消费意识影响下，很多中老年人倾其一生积蓄购买房产，希望老有所依、老有所养。这种传统形态的消费倾向导致有地理位置优势的房产供不应求，超过市场预期，导致房价一路走高。

3、避免房地产价格随机波动的主要策略

3.1 加快惠民住房建设

为了避免因政策性因素导致房地产市场产生随机价格波动，确保房价稳定，政府就要加强公租房、廉租房和共享产权房的建设，政府要大力扶持和开发惠民住房工程，通过建设大量的公租房、廉租房、共享产权房来为居民提供稳定的栖息之地，抑制房价。同时政府在出台经济金融政策之前，要考虑到因政策因素可能产生的市场价格波动，既要充分考虑居民买房者的利益，也要考虑到购房者的利益，只有协调优化二者之间的利益关系，采取适当、适度的控制性经济政策才能稳定房价，抑制房价上涨。

3.2 出台房产限购措施

从目前我国房地产市场的消费趋向来看，为了有效抑制房价上涨和房地产价格随机波动，就要以政府为主体，出台相应的限购措施，严格限制居民的房地产消费行为。缺乏政府有力监管和执行力度是房地产市场火爆的主要因素，要维稳房价，首先就要从房源买卖和交易角度入手，对于有房的居民要严格限制其房产购买数量，通过出台住房令和限购令控制二手房交易和房屋房产买卖。另外一方面，政府要健全房地产市场管理制度，加强执行力度从市场监督和管理两方面入手，严格房地产市场秩序，促进房地产企业平等竞争，规范有序经营。

3.3 严厉打击房产投机和炒房行为

为了避免人为因素产生的房价波动，政府要严厉打击房地产投机行为和非法交易行为，既要加强房地产市场的监督和管理，只要从居民角度入手稳定物价和银行存贷款利率，从整体国民经济角度考虑，出台相应的金融管理和房地产管理政策，从金融政策和房地产管理两方面入手加强金融市场和房地产市场的监管，避免各种投机行为和非法交易行为，才能切实维护好百姓的利益。

综上所述，房地产随机价格波动主要由政策因素、人为因素、消费倾向、市场供求关系所导致的，无论是房价过高增长，抑或是房价出现短期降幅回落都是由外部环境因素和市场内部管理因素共同作用而形成的，政府为了稳定房价，抑制房价波动又要出台相应的房地产管理政策，严厉规范二手房交易流程，从市场监督与管理角度和政策制定、国民经济角度入手尽量维稳房价，避免房价的随机价格波动，保障社会经济正常发展。

[1]纪昀瑛.对中国房价的研究与思考[J].山西农经，2017(04).

[2]张祎,朱家明.信贷渠道及宏观经济对房地产价格传导效应研究——基于VAR模型[J].皖西学院学报，2017(01).

[3]张理想.消费者预期对房地产价格的影响[J].中国国际财经(中英文)，2017(05).