试析房地产开发项目景观设计及其管理

张国方

1 景观设计的特点

房地产开发项目景观设计过程中需要根据不同场所、建筑功能进行合理设计，在设计期间要综合多种方面内容来进行设计，如各类文化、地域、环境、人文等。房地产开发项目景观设计的特点有以下几点。

1.1 限制性

项目景观设计具有限制性特征，在景观设计过程中，要严格按照相关规范及对应标准进行设计，以确保各类设计指标满足项目要求，如：绿化率指标、消防登高面、车位指标、消防车道、地面规划等都要达到相应标准要求。

1.2 复杂性

房地产开发项目景观设计具有一定复杂性特征，在景观设计过程中，需要全面综合考虑设计条件、范围、室外管网体系等内容，针对各类交叉工作界面进行要进行合理优化，处理好不同专业间的关系，确保景观设计的可行性。

1.3 针对性

房地产开发项目景观设计具有针对性特征，在景观设计过程中，需要根据具体开发项目进行合理规划、定位，对项目针对的客户群体、建筑产品特征进行考虑，采用具有较强针对性的景观设计，确保房地产开发项目景观与客户要求、项目特征一致。

1.4 独特性

房地产开发项目景观设计具有独特性特征，在景观设计过程中，要根据不同建筑空间、场所特征，结合建筑整体风格设计出满足要求的景观体系，确保房地产景观能够有效提升开发项目品质，成为项目的点睛之笔[1]。

2 各阶段设计管理工作要点

2.1 优化总体环境布局阶段

在这个阶段当中，需要对项目的地理信息、周边环境、交通状况等内容进行了解，掌握针对现场的建筑规划、策划报告等资料，在项目规划设计阶段介入其中，全程参与建筑设计规划的过程，从更专业、更精准的角度上提出对项目环境景观总体规划的相关意见，使得自然资源能够得到更为充分的利用，将环境与景观有机合理的结合在一起，并且达到景观的相关需求。

2.2 设计概念方案阶段

设计理念要和项目的整体策划相一致，在设计景观之前，应当将项目的拟定景观卖点与目标客户的需求相一致。设计之前首先要经过市场方面调研，根据客户需求及客户的特质，定位最终的景观概念方向，从而满足客户期望与要求。

各个景观都要围绕统一的主题，并且表达出主题的内涵，以保证在同一主题风格下还能够体现出各自的组团特点。而景观设计主题应当符合客户前期的心理预期与追求，还应当具有一定的引导性。要尽量做到超出客户预期值，一定不能生搬硬套，偏离主题的要求。

景观相关设计方向一定要和项目的总体风格保持一致，景观的总体布局还应达到相关的设计规划条件或者指标的要求。

2.3 方案设计阶段

景观设计方案较为重要，需要根据建设方设计招标任务书中的要求进行相应设计，房地产开发公司会在这一阶段投入大量人力、物力、财力，以便获取能够满足市场要求、提升项目品质并获取较高收益的设计方案，确保设计成果符合工程景观建设需求，避免因设计问题延误工程建设。在方案设计过程中要专门机构进行监督落实。需要具体了解工程项目的建设需求、标准等方面的细致内容，通过严谨深入的分析调查，确立基本方案形式，通过相应的现场资料印证，对项目各大价值体系进行研究、分析。

在景观方案设计过程中，要重视各类风险问题，认真了解房地产开发公司的项目要求，同时严格遵循相应的标准规范来确保工程设计质量，避免出现违规操作，设计管理阶段主要含有概念设计、初步设计、深化设计、施工现场配合、施工招标配合以及竣工验收与维护等[2]。

景观需要合理进行功能区划分，在充分分析与考虑到建筑的布局与空间关系的基础上，对各功能区进行划分能够有效保障此区的场地建筑布局和空间关系。进行合理有效的匹配，还要对软硬景的比例进行合理的把控与设计。在住宅的项目的景观设计当中，应当依据的设计原则为“多软景少硬景”，软景与硬景的最佳比例通常要大于7∶3。

景观平面的各个组团节点在平面和竖向的尺度上应当做好合适的调整，在做进行景观平面设计时，还应当充分考虑到后期的物业管理便利性与合理性的问题。一定要根据周围的人流动线及车流动线来确定人车流动线的管理模式，在小区能够封闭管理的基础上，要尽量减少岗亭的设置数量，从而有效降低后期的物业管理成本。

合理设计建筑首层和室内外衔接位置的空间区域，可以适当地融入一些景观的竖向设计，这种手法有利于提升景观的层次感。还应当从全局的角度上来考虑景观的造价成本、地下地库排水荷载、室内外的综合管线以及周边的环境和市政条件，而且还要让绿化种植覆盖率达到相关的标准。

2.4 扩初设计阶段

对景观进行扩初设计是为了可以进一步贯彻落实设计方案，加大使用功能、扩大交通组织空间关系以及进一步深化平面层次，这也是设计方案和施工阶段的纽带，因此要符合以下几点。

既要保证能够达到规划的指标要求，又符合建筑的规划条件。其具体的办法包括，要准确的将建筑条件图和景观总平面进行叠图处理，以审核建筑条件和景观之间的交叉数据是否处在合理的范围之内，从而保证方案具有可行性。复核的内容还包括室外管线的交叉、地面停车位指标、消防车道、消防登高面的交叉、绿化率的指标等等是否在指标要求范围之内[3]。

如果在地下室的顶板上部有大型的水景、构筑物以及特大乔木等，需要考虑地下室的顶板荷载与结构是否符合要求，以保证结构设计足够的安全与稳定。

要明确标指出景观雕塑与饰品的材质、规格等，以便于能够提前做雕塑的采购工作。在绿化设计上，一定要在方案设计阶段的下做进一步深化相关设计，还需明确标出主景树和骨架数的相关参数，以便于能够提前采购主景树与骨架树。

2.5 施工图设计阶段

施工图是为了指导后期施工所设计的，严格控制施工图设计质量，最大限度降低施工现场设计变更的概率，要保证最终能够实现设计效果，并根据建设方要求对工程成本进行有效控制。在这一阶段需注意，需要确保前期阶段的设计管理工作已经落实，建筑规划、条件都已经明确，需要配合景观设计的图纸已经准确齐全，对于系统竖向设计，要保证满足排水、排污需求，各个衔接面合理，场地不能存在积水；种植槽、绿地等要设计合理、美观的排水系统。对施工图涉及的内容要满足相应的标准需求，以便组织施工，对各类软硬景细节设计要确保不存在安全隐患问题。在景观设计过程中需要依靠软景组织空间，这部分区域的绿化配置需要依靠各部分的细节，对于苗木的选择，要因时制宜、因地制宜，符合市场供应规律，采取有效措施降低苗木采购成本。

2.6 施工现场配合阶段

在开展施工之前，需要会同各方对图纸进行认真审核，做好相应的技术交底工作，并协助现场施工单位对图纸进行了解、熟悉，将各方反馈意见进行汇总，然后据其进行图纸调整，争取将设计偏差和问题在施工前就解决掉。然后进行材料的确认、准备，配合项目建设情况进行进度控制和现场协调。

3 房地产开发项目景观设计管理的发展趋势

3.1 向专业化方向发展

在房地产开发项目景观设计过程中采用专业化理念，流程开展设计工作受到了人们的青睐。景观设计趋向于专业化发展，如智能系统的应用、室内装饰与室外环境设计采用高科技智能技术，促使建筑更加人性化、现代化、安全化。

3.2 向绿色化方向发展

为了契合绿色环保理念的推广，房地产开发项目景观设计过程中绿地率不断提升，并与项目建筑设计完美结合，使得小区绿化水平进一步提升，改善小区环境质量，逐步满足人们不同需求。

3.3 向策划设计方向发展

房地产开发项目景观建筑设计已不再是单纯的技术设计，正逐步向策划设计方向发展，其景观设计是一个动态设计过程，根据市场需求、迎合消费者心理等方面进行景观设计，使得房地产开发项目景观设计充满活力。

3.4 向精品化方向发展

房地产开发项目景观设计采用更加精细化的设计手段。精品设计是设计单位的核心竞争力，会带来较高的经济效益。精品的景观设计一方面展现了房地产开发项目景观的价值，另一方面也体现了景观设计的价值，精品项目景观设计提升人们的生活品质，创造更美好的生活环境。

4 结语

房地产开发项目的景观设计管理工作需要贯穿整个项目开发全过程中，需要针对不同阶段的问题进行处理，采取有效的设计管理工作进行改善，同时在现场施工过程中配合施工单位对重大技术修改进行控制，并提供技术支持，确保房地产开发项目的景观设计能够满足工程建设需求。

[1] 孙境泽.房地产开发中的景观设计[J].科技信息 （科学教研），2008（3）：305.

[2] 罗飞.试析房地产开发项目的景观设计管理[J].安徽建筑，2016（5）：294.

[3] 吕勋.试析房地产开发项目的景观设计管理[J].江西建材，2017（11）：247.