业主委员会权｜利｜须｜知

宁韬

业主委员会，是由业主代表组成，代表业主利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业企业管理运作的自治组织。在小区中，业主众多，意志难以统一，可以说业主委员会如果能发挥其应有的作用，对于全体业主和社会都意义重大。但一直以来中国物业管理实务中就存在着业主委员会法律地位不明、职责不清、运作不规范等问题。因此，如何认识业主委员会的法律地位，更好地发挥其在业主自治中的应有作用，成为维护业主权利时必须解决的一个问题。

以案说法

接下来，我们将通过几个业主委员会的案例来共同了解一下业委会是否可以作为原告向法院起诉？又应当如何行使权利呢？

案例一：业委会起诉物业公开相关事项

A业主委员会认为小区物业企业没有公示建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况，物业服务合同、共有部分的使用和收益情况，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况，于是向法院起诉要求物业企业公开上述事项。

案例二：业委会起诉业主拆除违建

B业主委员会发现小区业主林先生私搭乱建，向法院起诉要求林先生拆除违建。

案例三：业委会起诉开发商维修房屋

C业主委员会发现小区一栋楼东面、北面外墙墙砖脱落，多栋楼的外墙开裂，小区道路坑坑洼洼，多家业主的房屋存在渗漏，故起诉到法院要求开发商对脱落的外墙墙砖进行更换，对开裂的外墙进行修复，对小区道路进行维修，对存在屋面渗漏的业主房屋进行维修。

在以上3个案例中，3家业主委员会是否都能够作为原告起诉呢？

从法律规定上来看，关于业主委员会的法律地位，我国立法采取了较为模糊的态度。但在现有法律规定框架内，结合司法实践，可以明确的是，在业主委员会具备合法手续和授权的前提下，对于侵害“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”具有原告的资格和诉讼地位，也就是说业主委员会作为原告起诉的事项范围要以侵犯业主共同利益为限。那什么是“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”呢？让我们回到上文中引述的3个案例。

案例一中，A业委会要求物业企业公开的均为涉及小区共有部位和共同管理权利范围的资料，显然符合上文提到的起诉范围，具有原告资格。同样，案例二中，林先生的违建行为违反了管理规约，有破坏、改变建筑物外墙面的形状等损害建筑物外观、违章加建、侵占公共通道等其他共有部分的行为，B业委会有权要求林先生停止侵害、排除妨害。但案例三中，C业委会的请求就不能一概而论了。首先建筑物的外墙、建筑区划内的道路属于业主共有，建筑物的外墙、道路存在质量，损害的是业主的公共利益，C业委会为维护广大业主利益，有权以自己名义提起民事诉讼。但是房屋存在的质量问题，不属于小区共有部位和共同管理权利行使的范围，应当由业主个人决定是否主张权利，对于该部分诉讼请求，C业委会不能代为起诉。

回答完了“原告”的主体资格问题，那么如果是业主或者其他主体认为业委会侵害了自身权利，是否能够以业委会为“被告”提起诉讼呢？

由于考虑到业主委员会不具有独立财产，无法自行承担民事责任，如果规定业主委员会具有被告的资格，则易导致业主委员会作为独立诉讼主体权利义务的不对等，故实践中对于业委会的被告资格持保留态度。但也有例外情况，如依据我国《物权法》第 78 条之规定，“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”本条款明确规定了当业主委员会侵犯了业主的合法权益时，业主可以以业主委员会为被告向法院提起诉讼，通过撤销权的行使来维护自己的合法权益。因此业委会在履行职责时，应遵循业委会决定作出的合法程序，避免损害业主的合法利益。

业主委员会作为全体业主权益的代言人，对于维护业主共同权益，促进与协助物业企业更好进行工作，维护社区内物业设施良好的运行，协调小区与外界的各种关系等方面都均有单个业主无法比拟的优势。但业主委员会在履行其职责时，也要时刻以全体业主利益为重，避免损失业主权益事件发生，创造、维护更为和谐稳定的社区环境。