“一带一路”背景下中国石油房地产企业创新发展探讨

陈 灵

（中国石油西南油气田公司家益房地产公司，四川 成都 610051）

0 引言

中国石油房地产企业市场化运作开始于20世纪90年代末期。由于中国石油的产业结构的调整，基建队、房建队、房建处等部门转型为建筑公司或房地产开发企业。2000年中国石油重组改制，分布在大庆、吉林、辽宁、新疆、北京、四川等地的各油田企事业成立的房地产企业数量将近20家。中国石油各房地产企业承担了石油职工住房建设、基地收缩、改建、翻建基地的住房建设，对中国石油的重组整合提供了较为有力的支持。

在我国房地产行业的整体发展处于调控期的情形下，中国石油房地产企业的发展不仅面临土地获取的不确定性和获取成本加大，融资渠道少，而且在政府房地产调控政策频出情况下，税负压力也在增加。如今“一带一路”的建设和供给侧结构调整，对中石油房地产企业而言既是严峻的挑战，也为其发展创造了新契机。探索一条在新时代建立房地产调控长效机制，适合中国石油房地产企业发展的创新道路就具有重要的理论意义和实践价值。

1 中国石油房地产企业

1.1 应对宏观经济发展形势调整的能力不足

宏观经济发展形势影响着我国房地产行业的发展趋势。我国经济正处于结构性调整时期，就房地产领域而言，2015年以来我国各级政府出台了一系列的激励政策促进房地产去库存。如从简政放权、降税补贴，到租售奖励、金融扶持等。中国石油房地产企业由于长期面向石油领域内部，市场意识及敏锐性相对薄弱[1]。

1.2 获取开发土地的难度加大

获取开发的土地是房地产企业发展的必要条件之一，而土地本身不具有再生的特性，加上国家政策调控，导致房地产供地的不足。同时经济的发展，收入的增加，生育政策的放开，潜在的需求也在不断增加。

中石油房地产企业以往的土地获取均以政府划拨土地转出让方式为主，主要关注的是行业中单位所在的城市房地产市场，对土地市场供求趋势缺乏预测。一些知名的大型房地产企业不仅在一二线城市进行开发，而且已经在三四线城市着手进行房地产开发的布局。2017年以来一些诸如凯德、万科、万达、恒大等商业地产大佬的项目落户三四线城市。仅万达2017年开业的项目51个，将近一半的项目落户在三线及三线以下的城市。保利房产2017年在成都实现销售收入突破200亿元大关。

1.3 受限于企业规模的融资难题

房地产行业是典型的资金密集型行业，充足的流动资金是项目正常运行的保障。中石油房地产企业无论在资质、规模、专业能力等方面还属于中小型房地产企业。这样在融资方面，即使部分资金可以通过向中国石油集团公司借贷，但更多的部分还是需要自己筹措解决[2]。银行信贷就成了主要的融资来源，而现在的金融政策下获取银行信贷的门槛要求越来越高，同时受限于企业规模，也不可能进行引入外资、发行股票和私人募集等获得资金。使得中石油房地产企业的发展陷入了自身的规模和资金的来源渠道受限的尴尬境地。

2“一带一路”给中国石油房地产企业发展机遇

“一带一路”贯穿亚洲、欧洲和北非等地区，覆盖65个国家和世界63%的人口，经济总规模约占世界经济总量的29%。“一带一路”的建设不仅带动沿带沿路地域的相关产业的发展，而且也给房地产行业带来了新的发展契机。

“一带一路”已是“十三五”时期主要目标任务之一。“其中的设施联通与贸易畅通都离不开房地产行业的支持。同时经济贸易的发展也会促进房地产的发展。“一带一路”沿线国家和地区大多数的发展程度落后于我国，房地产行业的市场化程度较低。可以预期在未来一段时间，随着经济贸易的往来这些国家对房地产开发的市场需求将有大幅的提升。国内在土地成片开发、住宅商业配套、封闭式小区、专业物业管理等方面无论在技术和管理上都已成熟。对于房地产行业而言，输出成熟的技术和管理极有可能开拓出海外房地产市场。这也是从国内激烈的市场竞争环境下的一种“突围”之道。

不过，房地产企业能否“突围”国内竞争，开拓国际市场，必须要有与“一带一路”机遇共舞的意识，主动积极投入并借助这一历史机遇。

3 中国石油房地产企业创新发展的新路径

3.1 盘活中欧班列沿线的中石油存量土地资源

“一带一路”已明确了中蒙俄、新亚欧大陆桥等6大经济走廊建设计划。中欧班列在新丝绸之路的中起着举足轻重的重要作用。我国各地相继开行了多条中欧班列，中欧班列呈现良好发展态势[3]。以四川、重庆两地开行的蓉欧班列、渝新欧班列为例。蓉欧班列自2013年4月开行以来，截至2017年12月累计开行1700多列，其中2017年度开行突破1000列。渝新欧班列于2011年3月正式开通，累计开行数量达到1400余列，其中，2017年度开行数量突破500列[4]。蓉欧班列、渝新欧班列国内段途经宝鸡、达州、安康、西安、兰州、乌鲁木齐和阿拉山口等国内节点城市。这些城市涉及中石油的长庆油田，大庆油田，吉林油田，华北油田，西南油气田，新疆油气田，塔里木油气田，川庆钻探公司，兰州石化，西南销售公司等几十家大型企业，沿线原来用于石油天然气勘探生产业务厂区或物资仓库用地处于无效或低效使用状态的存量土地资源粗略估算应以数十万亩计。这些存量土地资源由于中石油改革重组过程中的种种原因使其低效使用，甚至闲置、荒废，造成了极大的土地资源浪费。

设施联通与贸易畅通是“一带一路”的两个合作重点，蓉欧班列、渝新欧班列沿线需要相应的物流设施建设。比如货物的集结点和分拨点都需要建设相应的货场、仓库设施，这些场所建设需要大量的土地。国内开行中欧班列的城市35个，运行线路57条。这些班列的沿线城市大多数都有中国石油的存量土地，总数估算在数十万亩。如果抓住“一带一路”的战略机遇，依托蓉欧班列、渝新欧班列途径的节点城市，将沿线的中石油所属的低效或无效的存量土地盘活，不仅给中石油房地产企业带来巨大的经济效益，还会给国家解决多渠道供应住房提供社会效益。而且也开辟了一条新的拓展市场的路径。同时也对中石油的改革起到有力的推进作用。

3.2 建立中国石油房地产企业合作联盟，破解获取土地和融资难题

在面临开发土地获取难、融资难的“两难”形势下，中国石油房地产企业组建行业内房地产企业联盟是解决目前“两难”形势的可行策略。通过中国石油房地产企业联盟，或相互参股，引入民营资本进行混改，激活机制体制，以“组团”的形式参与房地产行业的市场竞争。在获取开发土地竞争中，既可以凭借联盟的技术、管理等综合实力与业内的社会同行进行竞争，也可以扩大每个地区的中国石油房地产企业参与拿地的地域范围。

中国石油房地产企业完全可以借势“一带一路”机遇、依托中欧班列经过的国内节点城市，发挥中国石油房地产企业联盟的作用，不仅可以参与这些节点城市的房地产开发市场竞争，也有利于盘活这些区域的中国石油存量土地资源。用于建设现代物流中转基地或建设员工住房。

在获取融资方面，自己筹措资金过程中，由于联盟的整体实力远远大于每一个单独的中石油房地产企业的实力，这样大大的降低了获取银行信贷的难度，同时在引入外资或其他社会资金、民间资本方面也摆脱了受限于企业自身规模的尴尬处境。

3.3 借力“一带一路”机遇，探索房地产开发的国际合作

2016年8月，工信部印发《促进中小企业国际化发展五年行动计划（2016-2020年）》，这些政策为中石油房地产企业探索国际并购、合资、参股，混合所有制改革等合作方式、利用全球要素开发房地产项目提供了一个契机。

“一带一路”沿线目前涉及65个国家，其中，低于中国工业化水平的国家多达44个。这些地方中工业化水平低于中国的国家可以作为中国石油开拓国际业务同时为中国石油房地产企业在现代物流、成片开发。港口城镇、商业配套综合体、专业物业管理这些硬件输出的首选区域。

另外，中国石油也有不少的海外施工项目，中国石油房地产企业也可考虑在这些海外项目所在的国家或地区，探索通过并购、合资、参股、混改等合作形式参与其房地产市场的开发竞争。

4 结论

“一带一路”给中国石油房地产企业创新改革之路提供了新的机遇。中国强大的国际影响力是企业“走出去”的最大依托。积极顺应国际大势和国家战略是国际项目成功的前提。转变发展理念，创新升级产品和模式是国际项目成功的根本。同时对于海外投资风险的管控也至关重要。由于政治、经济以及监管等原因，其运营环境可能充满挑战。当前以及今后一个时期，受全球贸易保护主义、政治保守主义以及民粹主义影响，未来国际市场将出现更多的不确定性，这也增加了海外投资的风险和挑战。

[1]谢海黎.我国房地产行业发展现状与存在的问题[J].中国市场，2015（16）：114，119.

[2]陈灵.中国石油业房地产开发企业发展模式研究：之四川家益石油地产有限公司发展模式选择[D].成都：电子科技大学，2009.

[3]龚英，陈振江，何春江.新丝绸之路下中欧班列相互融合发展研究[J].合作经济与科技，2015（11）：8-9.

[4]赵青松.中欧国际铁路班列运行特点、问题及对策：基于“渝新欧”班列的运行实践[J].对外经贸实务，2015（3）：33-35.