地方财政压力、土地财政与房价波动

胡江涛

摘 要：本文将地方财政压力、土地财政和房价波动水平置于同一框架内。运用四象限模型分析城镇化进程的过程中房价持续高企背后的地方政府财政压力和土地财政的影响机理。基于2005～2016年中国31个省区市自治区面板数据，在统计意义上分别探讨地方财政压力、土地财政和房价三者之间的关系。研究结果表明：财政压力激励着政府从房地产市场获取更多的土地出让收入，进而增加土地财政，缓解财政压力。土地财政是联结房价和地方财政压力的中间变量，房地产市场是土地财政增收的重要保障，而土地财政增收可以暂时缓解地方政府财政压力，但也会招徕政策的限制，进而房价回落。基于上述结论，提出相应的政策建议。

关键词：地方财政压力；土地财政；房地产价格

自2008年金融危机以来，住房价格也受其影响。其中，商品房价格有所回落，危机过后又有所回升。房价增长率要远超居民可支配收入增长率（LI和SONG，2016）。基于此，（王斌、高波，2011）提出我国房价出现“久调不下”、只涨不跌或者大涨小跌的不可逆性情况。大量研究忽视了土地财政和房价的内在联系，特别是土地财政为何生成？财政压力会否影响房价？等。鉴于此，本文梳理了前人的文献并联系实际作出1999～2016年的土地财政和财政压力的趋势图，以及1999～2016年的房价和土地财政的趋势图。不难看出，它们三者之间存在着某种联系。即财政压力和土地财政整体呈上升趋势，土地财政和房价也呈上升趋势，但是在土地财政减少的年份，房价依然呈上升趋势。

文献综述

梳理已有的文献研究可知，分税制对土地财政和经济发展有重要影响（黄小虎，2007； 刘正山等，2007）。自分税制改革后，地方政府呈现出明显的事权和财权的不匹配，这也间接引致了地方政府将财政的手伸向了房地产市场，通过“招拍挂”方式来获取收益。经过十余年的发展研究，大多数研究学者认为土地财政的产生是因为财政压力的存在（王根贤，2013；孙秀林、周飞舟，2013）。学术界人们从不同角度去研究，（唐云锋、马春华，2017） 则认为地方政府财政压力不仅直接提升房价，还通过土地财政固化了“房价棘轮效应”。与此不同的是，（葛堃、卢新海，2017）通过分析地方债务，在限定居民收入水平和城镇化水平的条件下，发现地方政府债务依然能显著推动房价上涨。我国目前有关房地产的财政税收主要以土地出让和房产交易两个环节为主。（DU等，2011）认为“招拍挂”制度确立后，部分城市的地价是房价的格兰杰因，而房价不是地价的格兰杰因。（王斌、高波，2011）发现了抑制房价的措施来源于土地财政。整理已有的文献，我们不难发现，研究房价与土地财政，大都从两方面进行研究，很少把房价、土地财政以及财政压力结合起来研究，更少有文献能够很好地解释内在的传导机制。（唐云锋、马春华，2017）（陈 瑞等人，2018），将地方政府财政压力、土地财政与房价水平置于同一分析框架，系统考察了引致中国城镇“房价棘轮效应”背后的地方政府财政压力和土地财政的影响机理。

作用机理与假设提出

本文将地方财政压力、土地财政与房价置于同一分析框架，为了更好地分析它们三者之间的中介效应，我们基于土地财政和房价的二元结构，运用William和Denise提出的房地产四象限进行分析。通过对相关文献的梳理，抽象出地方政府财政压力和土地财政与房价的作用机理，最后提出自己的理论假设。为了更好地分析他们三者之间的关系，本文构建了地方财政压力、土地财政与房价三者相互作用的机制原理。

假设一：财政压力、土地财政与房价都有着正向的作用，财政压力激励着政府从房地产市场获取更多的土地出让收入，进而增加土地财政，缓解财政压力。

假设二：当地方财政压力得到缓解和土地财政上升时，由于政策的紧缩，导致地方政府出台一系列举措调控楼市，给房地产市场降温，房价会有所回落，反之亦然。

模型设定

根据以上机制分析和假设，结合已有的文献研究，为考察土地财政和财政压力对住房价格的影响，现以房价为被解释变量，财政压力和土地财政作为核心解释变量。同时，为考察在不同财政压力的情况下，土地财政对房价影响是否具有差异，我们加入了土地财政和财政压力的交互项。

其中，表示住宅商品房平均销售价格，为土地财政的代理变量，为地方财政压力的代理变量，表示滞后一期的住房价格。表示其他影响住房价格的一系列控制变量，则为土地财政和财政压力的交互项，i和t 分别表示省（市）和年份，为随机误差项。为了消除异方差带来的影响，本文的数据进行了处理和剔除，将公式中所有变量进行对数化处理。

数据来源

本文采用2005～2016年中国省际面板数据。数据来源于2006～2017年的《中国统计年鉴》+《中国国土资源年鉴》和国家统计局中经网数据库，由其整理计算获得。由于个别数据缺失，进行了相应的加权平均和剔除。

实证结果

通过理论分析，我们创新性地提出了地方财政压力、土地财政与房价三者之间的作用机制。在其他控制变量不变的情况下，财政压力与土地财政对房价的上涨有一定的刺激作用，二者的交互作用亦可能对房价产生影响。接下来将从实证的角度来解释：我们采用了HT检验和IPS检验。各变量在HT检验和IPS检验下都通过1%的显著性检验，可认为选取的地方财政压力、土地财政与房价样本是平稳的。协整检验结果显示地方财政压力、土地财政与房价存在长期均衡关系。在Perdroni检验方法中，除了Panel-V 和Group-rho没有通过统计检验之外，其他统计量均拒绝原假设，由此可判断上述变量之间存在协整关系。

通过全样本回归、逐步回归的方式，得到模型估计结果。模型（1）和模型（3）只加入地方财政压力与土地财政核心解释变量，并利用公式（1）估计所得到的回归结果；模型（1）（3）的基础上加入一些控制变量得到模型（2）和模型（4）。利用公式（2）在stata上进行分析。对前两个模型的固定效应结果进行了相应检验，豪斯曼检验P值0.0000，拒绝原假设。因此本文优先选择固定效应模型，静态面板加入固定效应得到估计结果。再进行对比，不难发现其中的逻辑关系。财政压力、土地财政与住宅商品房价格之间的系数大都在1% 的水平下显著为正，即财政压力和土地财政对房价的上升具有正向作用。核心解释变量财政压力与住房价格的弹性系数为0.1544，且通过了1%的显著性检验，则说明地方政府面临财政压力每增加1%，房价随之增加0.154%。当地方财政压力加剧，地方政府越有动力寻求财政增收来缓解收支缺口，扩大房产规模的动机就越强。在公式（2）中加入财政压力和土地财政的交互项，可以发现交互项与被解释变量的系数在5%的水平下显著为负，且核心解释变量财政压力与土地财政的系数符号并未发生改变。这其实与近年来中央房市调控有关，地方政府尽管财政捉襟见肘，需要依靠土地财政，依靠房地产市场的火热，但是中央楼市调控使得地方关于土地出让慎之又慎。当财政压力和土地出让金双重下降的情况下，房价反而会上涨，假设二成立。控制变量的系数和符号与预期基本相符，对结果进行Hausman检验也表示稳健，结果可靠。接下来动态面板估计结果模型为SYSGMM1和SYSGMM2。加入住房价格的一阶滞后项作为解释变量分别回归，得到我们估计的最后两个结果。在保持其他控制变量不发生变化的情况下，运用SYSGMM对最后两公式进行估计，发现土地财政与住房价格之间的系数均在1%的水平下显著为正，进一步证明了假设一。不带交互项的系统GMM估计下的财政压力、土地财政与住房价格的系数在1%的水平下显著为正，这与带交互项的系统GMM估计下的基本符合，进一步验证假设一。财政压力和土地财政对房价的上涨均起正向作用，财政压力和土地财政的交互项与房价的弹性系数符号为负但不显著，进一步证明了上文中可能的解释。控制变量的系数基本符合预期，均在1%的水平下显著为正，与预期相符。动态面板估计结果Hansen检验对应的P值均大于0.5，说明回归模型并不存在过度识别。

结论与建议

本文通过创新引入四象限模型，进行理论推导，进而提出房地产市场与政府间行为机制。实证上我们将地方财政压力、土地财政与房价水平置于同一分析框架，系统考察了房地产市场在当今我国财政中的地位，特别是财政压力促使下的土地财政增长。通过运用2005～2016年省（市）面板数据，验证了最初提出来的假设。并对已有的数据进行建模分析，包括静态和动态的分析，发现了三者之间的内在联系。土地财政和房价基本上呈上升趋势时，有一点就是当土地出让有所减弱，房价依然上升，这背后源于财政压力的激励。控制影响房价的供需两侧的因素后发现，地方财政压力、土地财政影响着房价，其中出于我国特有的财政制度以及近年来房地产新规不断出台，他们的交互项对房价有负的作用。也就是当地方政府密集出让土地，获得大量的土地出讓资金，中央政府往往会进行约谈，责成相关责任人，进而管控房价上涨。为了建立更加健康的地方财政税制体系，提出以下几点建议：深化财税体制改革，完善分税制，推进房产税改革。房产税经过多年试点，在上海和重庆已经初具成效。应当对已有的经验进行总结，挖掘可以借鉴的方式方法；完善房产税的立法与执行，加速推广。实施房产税是发达经济国家走在前面给予我们的启示，继承和创新它可以增加地方政府税收收入，另一方面，也可以起到打压投机的行为，使房地产市场得以健康地发展，达到习总书记所说的，房子是用来住的，不是用来炒的。

（作者单位：中南财经政法大学）

【参考文献】

[1]Wu G.L.，Feng Q.，Li P.，Does Local GoveronmentsBudget Push up Housing Prices in China？ Economic Growth Centre Working Paper，2014（35）.

[2]黄小虎.当前土地问题的深层次原因[J].中国税务，2007（02）.

[3]黄国龙，蔡佳红.“土地财政”的分税制根源及其对策[J].宏观经济研究，2013（06）.

[4]王根贤.财政分权激励与土地财政、保障性住房的内在逻辑及其调整[J].中央财经大学学报，2013（05）.