住房对城市化质量的影响：量化分析与政策建议

周虹伊

【摘 要】本文借助住宅商品房销售额与销售面积之比表示本文住房价格，根据城市化质量衡量标准及内涵，选取城市化率、二三产业占比等代表数据以表示城市化质量，并基于以上指标构建出中国十余年城市化质量复合指标体系，并利用因素分析法，借助SPSS软件对我國房价与城市化质量进行定量分析，以验证其二者存在相互关系，且研究结果表明，房价对城市化质量有着明显的影响作用，顺应经济发展的住房价格有利于提高城市化质量。

【关键词】住房；城市化质量；房价

一、引言

我国城市化进程迅速，大力推动了经济的全面繁荣与人民生活的改善。城市化是衡量一个国家或地区现代化的重要标准，是我国工业化、产业化、现代化的关键动力。2018年3月，国家发改委在发布的《关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》中着重强调了要提高城市发展质量；政府工作报告建议2018年要提高新型城镇化质量。房价决定了一个国家和地区住房市场的发展潜力，理解我国城市化面临的机遇与挑战并分析住房市场，具有较强的现实意义。

学术界对于城乡房价与城市化质量（新型城镇化）两方面有较为深入的研究，并产生了一些研究成果。周文兴、林新朗（2012）发现城市化进程与住房市场间有着互动发展关系，住房增加推动城市化发展；李勇刚、余永虎、何宾宾（2013）认为城市化率对住房销售额存在显著正向影响；周红（2005）认为房地产对城市经济有显著推动作用，房地产高速发展时期也是城市化迅速增长时期；蒋建林（2003）将城市化与房地产比作孪生兄弟，认为城市化的实现有赖于房地产的健康发展；徐波和吴晓燕（2003）认为房地产开发推动了城市化建设的快速发展：房地产开发为城市建设创造了较高的社会效益和经济效益，并建议以优化的房地产开发提升城市化建设水平；关建锋（2003）提出房地产业对我国城市化的方方面面（经济的增长、城市景观的提升、人居环境的改善、就业渠道的扩大）都起到了积极作用。针对我国的城市化质量，学者建立了不同的复合指标体系进行分析，叶裕民（2001）通过城市经济现代化、基础设施现代化、人的现代化三方面构建出城市化指标体系；欧名豪（2004）从空间城市化、经济城市化、人口城市化、生活方式、生活质量五方面再次定义了指标体系；徐素等（2011）以区域为视角在经济发展、社会发展、设施建设、生态保护、城乡统筹五方面对县级市城市化进行评估；韩增林、刘天宝（2012）从经济发展、基础建设、就业、居民生活、社会发展、生态环境、用地质量、创新质量、城乡协调十方面对地级以上城市进行比较分析；林琳、李冠杰（2018）依据内涵借助经济绩效、社会发展、环境建设、城市化效率、城乡统筹五方面对新型城镇化质量空间分异特征成因进行机制分析。联合国人居中心（HABITAT）编制的城市评价体系中便包括了城市发展指数（基础建设、废弃物处理、健康、教育等），及城市指标准则（居住、社会发展、消除贫困、环境治理等）。可以看出，体系虽不尽相同，但纷纷涉及到社会协调、人与自然、城乡统筹等重合部分。

综上所述，在我国已进入城镇化加速发展时期的背景下，本文抓住房价与城市化质量二者关系来研究，紧扣时代主题，具有极强的现实意义和科学价值，有助于专业分析及政策机制的推动，本文将在吸收相关学者研究成果的基础上进行下一步的关系研究。

二、房价与城市化质量的量化指标体系构建

区别于城市化水平，城市化质量是包括经济城市化、人口城市化、土地城市化、社会城市化等在内的综合性概念。近年，随着城市化水平不断提升，过快的发展暴露了环境污染、贫富差距、人地矛盾、交通拥堵等一些问题，人们逐渐探讨生态环境、城乡一体等更为广泛的方面，城市化质量受到了越来越多的重视。本文选取城市化率、非农产业产值比、建成区面积等指标进行城市化质量研究，以代表城市化不同层面，试图较为全面的体现其质量标准。

本文运用文献分析法，在结合大量文献基础上，对房价与城市化质量进行概念分析，根据定义确定具代表性的指标数据及量化指标体系的构建及分析。本文城市化率、建成区面积、住宅商品房单位面积价格等指标均来源于国家统计局年度数据与历年国民经济和社会发展统计公报。本文利用SPSS统计软件对数据进行分析，采用皮尔森相关系数进行相关性研究，对房价与我国城市化质量指标进行关联性研究，以验证我国房价与城市化质量间的相关关系，在通过相关性检验的基础上，构建相关性较强的回归模型，利用回归模型反应城乡房价对城市化质量的响应，建立二者相互关系，进而评价或预测趋势。

本文遵循系统性、可比、可操作、可量化原则、典型性原则等原则。结合中国房价与城市化质量实际情况，建立了2002年至2016年的房价与城市化质量指标体系，其中城市化质量包括城市化率、非农产业产值比重、建成区面积，房价为住宅商品房销售额与销售面积之比。

三、房价与城市化质量的量化分析

进行回归分析后可得出：住宅商品单位面积价格与城市化率的关系：Y=3.266X+0.308，相关系数R=0.990，二者存在高度线性相关，P=0.000通过显著性检验，方程拟合度很高；住宅商品房单位面积价格与第二产业产值比重的模型关系：Y=-2.963X+0.574，相关系数R=-0.539，二者存在负线性相关，P=0.013通过置信区间为95%的显著性检验；住宅商品房单位面积价格与建成区面积比重的模型关系：Y=4.834X+0.171，相关系数R=0.991，二者存在高度线性相关，，P=0.000通过显著性检验；住宅商品房单位面积价格与第三产业产值比重的模型关系：Y=4.327X+0.252，相关系数R=0.624，二者存在正线性相关，关系较不明显，P=0.004通过显著性检验；住宅商品房单位面积价格在正常范围内上升时，城市化水平是有所提升的，房价上升的主要原因是由于地价上升及住房整体质量的提升，随着社会经济发展和人民生活水平的提高，居住环境得到了大幅度改善，房价基于此有所上升，城市化质量也随之得到提升。住宅商品房单位面积价格上涨，第二产业产值比重有所下降，第三产业产值比重得到上升，二三产业相互补充。

四、结论与政策建议

综合图表数据及统计信息可得出：住宅商品房单位面积价格与城市化率存在一定相关联，房价理论上在合理范围内的提升往往意味着社会经济的发展，对城市化进程迅速推进起到积极的作用；但是结合实际我们会发现，房价已虚高至城市发展水平，成为了一种投资性商品。起初，随经济发展的房价上涨助推了房产业的繁荣，并使得建成区面积显著增加；人民生活水平改善，住房也有了更高的要求，例如住房区域的绿化环境、安全程度、文化氛围方面都会影响住房价格，但随着价格水涨船高，一方面对住房质量的需求推动了以服务业为主的第三产业发展，另一方面随着城市化的提高，经济的逐步转型，

推动我国城市化质量提高，保证社会经济又好又快健康发展，需要重视房价的作用，合理的房价顺应经济发展，尤其推动实体经济的发展和城市化率的提升，眼下居者有其屋成为主要问题，那么就要发挥宏观调控与市场经济结合的优势，提供足够且多样的住宅房屋供居民选择，稳定房价以保证不同薪资的居民可以购买自己的住房。

首先要转变房地产投资开发方式。房地产市场的定位已经从投资炒作为主导转型为以消费为主导，住房市场回归居住功能，为了更好的提升城市化质量，应重视房地产开发的质量和效率而非之前单一的数量和速度。如何由粗放式的发展模式转变至集约化发展，首先，尊重市场主体地位；然后，节约土地及社会资本，推动老旧、闲置住房再次进入市场投入使用，维护产业及城市资源的更新发展，激活住房市场的活力；其次，让住房回归居住功能，就要重视居民的居住体验，应提升住房区域的整体水平，如通过增加公园以美化周边环境，增加剧院以丰富周边文化氛围，完善交通及其他基础设施以便利居民生活等，更加以人为本；促进住房业同相关行业、产业链的多样化发展，借助新型城镇化促进住房业与养老服务、物流配送、健康产业的有机融合，相互推动，找到住房业新的增长点，借此将原先的扩大投资规模，“圈地即利”的盈利模式转而重视技术创新和服务产业的发展上。

其次要建立差异性住房类型。自1999年出台的《城镇廉租住房管理办法》开始实行廉租房、2007年修订后的《经济适用住房管理办法》开始实行经济适用房、2010年颁布的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》开始实行公共租赁房的房价，我国已经推行为中低收入居民提供经济适用房，最低收入居民提供廉租住房，高收入居民自购买商品房的差异性住房体系，对解决和改善中低收入家庭的住房问题起到了一定的作用，但问题仍旧突出，高昂的房价仍无法与中低收入者收入完全适应。低收入群体住房需求十分紧迫且呈现多样化，应增加保障性住房和福利性住房的投入，新加坡式的住房体制依靠八成政府保障，两成市场解决，保障归保障，市场归市场的双管齐下模式维持着健康而稳定的居民住房体系。目前新加坡住房和发展局共管理着约100万套公寓房，提供着大量公共补贴（2017年达11.9亿新元<57.2亿人民币>），80%的新加坡人住在政府建设的公寓房中。并且新加坡住房项目得到了精心设计，这些住房中包括面向不同收入组别人群的住房，每个项目均便于居民使用优质公共交通和教育设施，显示了城市极强的包容性、更新力和可持续性。哈佛大学经济学家埃德·格莱泽曾说，经济学提供的是具体策略而不是战略，这意味着政府必须就向诸如公共住房领域提供多大支持作出决定。

除此，不同梯度住房的份额也应当各有差异，就现今而言，中低端的普通商品房及保障房存在相當大的缺口，在配置份额时应有所偏重，且完善购房住房的贷款及公积金制度，与金融、保险等行业部门一同促进住房市场良性发展。

【参考文献】

[1] 韩增林、刘天宝.中国地级以上城市城市化质量特征及空间差异[J].地理研究2009

[2] 王家庭、唐袁.我国城市化质量测度的实证研究[J].财经问题研究2009

[3] 欧向军、甄峰、叶磊、杨恒、顾秋芸.江苏省城市化质量的区域差异时空分析[J].人文地理2012

[4] 徐素、于涛、巫强.区域视角下中国县级市城市化质量评估体系研究——以长三角地区为例[J].国际城市规划 2011

[5] 林琳、李冠杰.广东省新型城镇化质量空间分异特征及成因机制分析 [J]. 现代城市研究2018

[6] 方创琳、王德利.中国城市化发展质量的综合测度与提升路径 [J]. 地理研究2011

[7] 方创琳、王德利.中国城市化发展质量的综合测度与提升路径 [J]. 地理研究2011

[8] 周红.城市化进程与房地产业发展关系[J].2005

[9] 蒋建林.城市化与中国房地产[J].2003

[10] 徐波、吴晓燕.房地产开发与城市化建设[J].2003

[11] 关建锋.房地产业是城市化发展的膨化剂[J].2003