房地产开发企业负债融资的问题

周文燕

负债融资是上市公司在筹措资金中经常会用到的。对于房地产开发企业（简称房产）来说，保持一个较为合理的负债结构，能有效地增加投资报酬率，又能达到降低代理成本的目的。相比于其他的行业，我国房地产开发企业资金密集并且融资渠道十分狭窄，而负债融资占企业资金比重较大。负债融资在促进企业发展的同时也给企业带来了巨大的风险，负债融资对于完善企业资金起着至关重要的作用。

一、债务融资的募集方式与来源

债务融资就是通过举债筹措各种资金的募集方式，比如银行借款，商业信用以及债券等都是负债融资常用的一些方式。并且负债融资也有其特点：第一，资金必须按期偿还，这个时间限制有长短期之分，按照这个时间限制的长短企业的负债有短期负债和长期负债之分；第二，在进行负债融资之后，企业必须支付确定的利息，这构成了企业固定的财务成本，而这个成本一般不随企业的经营状况发生改变；第三，负债融资一般并不会分散对企业未来的经营控制权，并且负债融资的资金成本相对较低。

房地产开发企业的负债来源有：一是向金融机构或非金融机构借入借款，二是在房产开发的过程中形成的各种应付款项和预收款项，三是企业通过发行各种企业债券获得融资等。

房地产开发企业的负债融资有以下的特点：第一是所需筹措的资金量十分巨大，这是由于房企开发的主要产品是房屋住宅，工程量巨大且工程完成所需时间长，在开发过程中的各个环节紧密联系，缺一不可。房企是十分典型的资金密集型企业，资金的投入存在于整个项目期间，从项目前期的准备工作开始，就有大量的资金投入交付，但是资金的回收至少等到产品的预销售期间，预售或者正式出售也需要较长的时间。因此房企的这一经营特点，造成了房企需要大量的融资。第二是房企的负债融资的难易程度受整体市场的影响较大，市场状况与房企的融资是不可分割的。在2015年，政府放宽了信贷标准，使得房地产产品市场有所回暖，促进了房地产开发企业的转型和发展。从整个房地产开发市场情况来看，我国房地产产品的市场规模一直处于较高的水平并且市场需求量大，但同时房地产产品的积压量也十分巨大。房地产开发行业的不断发展使得房地产开发企业对于资金的需求日益扩大，而中国的房地产金融起步晚，房企的融资受到一定的限制，其主要通过银行贷款来满足其资金需求。另外，中国的房地产企业大多容易获得贷款，反而在股市等其他融资渠道相对困难，这也造成了中国房企普遍偏好负债融资。但是，高负债率仍然是几乎所有房地产开发企业的隐患，即使负债率是在企业可控范围之内的。调整负债规模和负债结构是房地产开发企业目前的重任。

二、保利地产负债融资案例分析

1.保利地产经营现状。保利房地产有限公司是中国保利集团下属的一家大型的房地产开发公司。保利地产在发展过程中一直保持着不错的业绩，但是随着经营规模的不断扩大也在负债融资方面产生了一些问题。保利地产资产主要来源于负债，负债比率较高也是保利地产的一个特点。

在2016年，保利地产的营业收入为1548亿元，而2015年约为1234亿元，2014年约为1091亿元。其中属于上市公司股东的净利润为 123亿元，与2014年相比分别增长了25.45%和0.8%，相对于2014年的增长幅度，增速有所上升。保利地产2014年、2015年、2016年的基本每股收益分别为1.14、1.15和1.10，加权平均净资产收益率为21.65、18.63和15.53，相对于之前的发展，保利地产营收和盈利规模虽然略微有所提升，但是资金回收有所放缓。

2.保利地产负债融资现状。目前，保利地产处于资本扩张期，随着公司规模的日益扩展，企业需要更多的资金支持，负债融资对于保利地产也越来越重要。

保利地产2016年的负债总额为34989483万元，2015年为30669300万元，2014年為28489300万元。保利地产2016年的长期借款6886655万元，占负债总额19.68%，与上年相比有所下降。而应付账款3952253万元，占11.30%，预收账款15554312万元，占44.45%，与上年相比均有大幅提升。其中保利地产2015年长期负债占负债总额比为21.65%，而2014年为31.76%。说明近几年来，保利地产的资金来源越来越依靠短期负债。

保利地产在2016年负债总额比2015年有所上升。从比率上来看，保利地产的负债比率在2016年为74.76%，在2015为75.95%。虽然2016年的负债比率相对于2015年略微有所下降，但总体来说，保利地产近两年来的负债比率较高。同时，其长期负债所占比率大幅减少，短期负债是保利地产主要的负债来源。保利地产并没有合理的调整短期借款与长期借款的比例，房地产开发企业的项目周期一般都比较长，然而保利地产的负债主要依赖短期负债，这与该行业特点并不相符，融资风险较大。大量的短期负债到最后容易造成房地产企业资金不稳定，还款压力以及再借款压力大，使资金链变得紧张。同时负债比率相对于市场来说仍居高不下。

保利地产在2016年的流动比率为1.74，2015年为1.73，而2014年的流动比率为1.87。可以看出近几年来，保利地产的流动比率相对不高，说明其短期偿债能力偏弱，公司整体并没有足够的偿债能力，这使得其在负债过程中承担的风险也会较大。

3.保利地产负债融资过程中存在的问题。首先，保利地产负债比例偏高，企业的风险较大。虽然从积极的一面来看，房地产开发企业通过负债融资能够给企业带来一定程度上的收益。而且企业对于借入的资本金所承担的利息是相对较为固定的。其次，通过负债融资可以扩大企业的资金规模，在房地产市场良好的情况下，能够使公司扩张，快速发展。但是从另一方面来看，负债融资过度也有其负面的影响，过高的负债给企业带来了巨大的偿债压力和再融资压力。一般来说，国际上所认证的资产负债率的标准是在百分之四十到百分之七十之间。但是近几年来，保利地产的资产负债率都在百分之七十以上，在同行业中，负债水平相对较高，特别是短期的负债过高，说明保利地产近两年来缺乏对资金足够地管理和决策，这需要引起管理者关注。再其次，保利地产融资结构不合理，长期负债比率偏低，过度依赖短期负债。负债按照时间长短可以分为长期负债和短期负债，而短期负债则是大多数公司所更加偏好的，这是因为短期负债的流动性比长期负债要强并且融资成本比长期负债要低。endprint

我们知道，房地产产品开发周期长，属于长期投资项目，需要大量资金，流动负债过高反映了保利地产用短期资金来满足长期资金的不足，这很大程度上增加了保利地产的融资压力。如果没有充分的运用长期负债维持企业长期项目的运行，那么企业很可能会再次面临举借新债的状况，也很可能就会形成企业资金周转困难的窘境。此外，保利地产融资渠道较少不够完善。房企拥有一部分内部资金，主要用于项目前期准备。然而，仅仅依靠内部资金是无法满足房地产开发公司的，需要通过各种融资渠道来筹措资金。

三、对于我国房地产开发企业债务融资问题的对策建议

1.增强企业盈利能力，加快存货周转速度，提高内部融资比例。不断的扩大生产是每个企业所向往的，但是只扩大生产，而不注重产品后续处理是不够的，扩大生产需要更多地外部融资和内部资金来保证生产的进行，而大量的存货堆积容易造成企业管理成本加剧，盈利能力下降，资金链出现问题。对于保利地产来说，要合理的规划企业发展，加快资金的周转速度，使企业能够及时的偿还各种债务，降低风险，获得盈利。

2.调节长期负债和短期负债的比例，降低融资风险。短期负债过多会大大增加企业的风险。一般来说，流动比率较为合理的值为2，而保利地产流动比率相对偏低。适当增加长期负债的比例，对于房企这类资金密集型企业来说，能够使得资金更加的平稳。对于这种情况，保利地产应当加以改善和控制，适当减少短期负债比例而增加长期负债的比例，并合理规划好这些负债的使用。

3.促进房企金融市场的发展，构建多元融资平台。目前，我国的融资方式比较单一，因此在企业的融资过程中要积极寻求不同的融资方式，利用不同的融资渠道，以弥补资金的不足。银行贷款是房企在开发建设过程中主要采用的负债融资方式，房企在融资过程中要适当减少对银行贷款的依赖程度，寻求更多的融资渠道。比如，保利地产可以适当通过股权融资或者发行债券来满足其融资不足的问题。

在我国，房地产开发企业是一个十分特殊的企业，房地产开发企业有着明显区别于其他行业的特点，比如其产品、生产经营模式以及资金运转模式等都与其他行业有着不同点。而正是房地产开发企业所经营的产品及行业特点等使得房地产开发企业在生产建设的过程中需要资金的及时补充，这也使得房地产开发企业在负债融资方面的独特性。负债融资的比重以及负债融资的结构等都关系房地产开发企业的经营和发展，负债既有促进公司发展，保证企业资金周转等积极作用，但是也对企业生存有着极大的风险。所以，合理的控制好负债至关重要，尤其是短期負债。

（作者单位：上海海事大学经济管理学院）endprint