浅谈社区业主委员会

姜皓明

摘要：当房地产市场蓬勃发展，社会的城市化进程步步推进。随之而来的是中国社区的出现。社区日常管理需要除物业管理企业之外的第三方介入，以协调小区业主与物业管理企业的矛盾，业主委员会应运而生。业委会的出现有其必然性，但现阶段仍面临种种问题。本文梳理了中国业委会的产生、发展、面临的问题和未来的前景。希望能对业主委员会的发展都些许帮助。

关键词：社区 业主委员会 产生和发展 不足与前景

当房地产市场蓬勃发展，社会的城市化进程步步推进。随之而来的是中国社区的出现。社区日常管理的需求催生了物业企业，但企业追逐最大利润的本性又使得在处理社区事物时总会产生与小区业主的纠纷。于是，社区日常管理需要除物业管理企业之外的第三方介入，以协调小区业主与物业管理企业的矛盾，业主委员会应运而生。业委会的出现有其必然性，但现阶段仍面临种种问题。于是，本文对中国业委会的产生、发展、面临的问题和未来的前景进行了梳理，希望能对业主委员会的发展都些许帮助。

一、社区业主委员会的产生

随着改革开放的发展，中国的房地产进入发展的高峰期。人们在满足了自身温饱的基本需求后，开始向更高层次的居住方面衍生出更多要求。许多人离开了乡村，结束了面朝黄土背朝天的生活，进入城市。人口激增使得城市对楼房的需求量急剧增大，我国城市住宅小区的规模也逐渐增大。于是，房地产业蓬勃发展起来。但是，任何一种事物的发展都不会是一步到位的，都是在一边发展一边暴露问题的路上前行。社会在解决各种问题的过程中不断完善法律制度，从而推进我国法律制度建设的进程。

新兴事物的发展往往是“硬件”快于“软件”，一座座高楼平地而起，一个个小区如雨后春笋般出现。随着小区管理和服务的需要，物业公司作为一种满足小区住户要求的新兴产业随之发展起来。但是，不久之后矛盾渐渐显现。物业公司的终极运行目标是获得最大可能利润，毕竟它是一种企业。物业公司在小区管理过程中处理问题时往往会不自觉的对自身利益有所倾向，而引发小区住户的不满。当这种矛盾发展到一定程度，代表小区业主权益的业主委员会应运而生。

二、社区业主委员会的发展

虽然业主委员会的出现在一定程度上解决了小区物业管理与业主群体的部分矛盾。但是，一直以来，萌发于房地产市场的业主委员会却面临着种种问题，如法律地位不明、民间性多于政府性、自发性多于制度性、缺乏法律保障等问题，以致业主委员会在解决实际问题时运行不畅，没有强有力的制度支撑和权力支撑。

2003年，在《物业管理条例》第一次提出了“业主大会”这一概念，并且把“业主委员会”定为“业主大会的执行机构”。业主委员会第一次有了自己的法律地位。2007年的《物业管理条例》和《物权法》进一步明确了业主大会和业主委员会的权利和职责。

业主大会是指在物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门的指导下、由同物业管理区域所有业主组成，对关系到整体业主利益的事情进行决议，依法成立的自治组织，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间组织。

三、社区业主委员会的不足

任何一种新型事物的发展都需要经历一个由不完善到完善、由不成熟到成熟的过程。中国的业主委员会亦是如此。我国社区自治中业主业委会的困境主要包括以下几个方面。

首先，相关法律法规等制度不健全。作为社区自治的民间组织，业主委员会的产生是源于物业管理企业与小区业主的矛盾。作为在区县人民政府房地产行政主管部门指导下的，主要职责在于沟通小区物业管理企业与小区业主的民间组织，它在职责划分、运作程序等方面都还没有成熟，形成一种健全的制度。

其次，作为一种民间自发组织，其中成员的管理与事物的协商都存在一定困难。成员身份、地位、需求都很复杂，如此复杂的成员组成，在利益协调上必然存在矛盾。

再次，业主委员会的工作缺少政府的支持与指导。《物权法》中规定，政府对业主委员会有指导和协调职能，但是现实中业主委员会如果不能成立，政府对业主委员会的指导和协调就成了空谈。在物业公司与小区业主矛盾没有尖锐到不可调和时，会被默认为没有矛盾，于是政府对业主委员会的支持与指导就成了镜花水月。

最后，业主委员会缺少自身的资金来源，许多业委会成员在处理矛盾纠纷时，如果金额较小，大都是自掏腰包，一是成员们素质较高，二是业委会没有自己的活动资金，如果要收缴活动经费，需要花费大量的精力和时间，得不偿失。

四、社区业主委员会发展的展望

虽然中国业主委员会的运行还存在种种或大或小的问题，但是瑕不掩瑜，业主委员会正以一种蓬勃发展的姿态立于社会之中。因为业委会的出现本身就是源于中国社区运行的需要。在各项规章制度不断完善的今天，相信问题虽在，但是我们可以通过不断的摸索與磨合，健全相关法律制度，完善业主委员会的组织与活动规程，明确业主委员会的合法地位，规范业委会的内部建设，加强政府对业主委员会的指导和管理。种种措施的实行，定会使业主委员会的运行更加规范更加完善，使业主委员会在社区自治中发挥积极的作用，为塑造社会主义和谐社会贡献自己的一份力量。

参考文献：

[1]谢姝玮.业主委员会成立的困境与立法对策[J].辽宁公安司法管理干部学院学报，2016，（05）.

[2]王春艳，云淑萍.城市社区业主委员会发展困境与对策[J].内蒙古财经大学学报，2013，（11）.

（作者单位：山东省淄博市临淄中学）endprint