限购：利弊权衡下的小中取大

文/盛立中

限购，从任何维度观察也只是一种临时性举措，最糟糕情况下的一个避险举措。

小中取大法则是管理学中的一个概念，我把其归之于悲观主义者的经验方法论。这些人倾向于认为未来会出现最差的状态，不论采取何种方案，都只能获取最小预期收益。因此，为避免风险，决策者会关注各个方案在这种状态下的优势，然后择其收益最大化的方案作为优选（或许还有次优选），予以采纳和实施。小中取大法则的实质是一种规避风险或让风险降至最小的选择。中国楼市整个就是一个Casino（充满各种可能性的赌局）。故而，限购，成为某些城市预防最坏情况出现下的最优选。

限购，从任何维度观察也只是一种临时性举措，最糟糕情况下的一个避险举措。有更多迹象表明，下一步，楼市的最大利空可能就来自中国货币政策掉头。按照周小川说的大白话就是“本轮政策周期已经接近尾声”。最严厉的当属全面停止各类形式涉房贷款，无论什么情况。尽管，可能在业内会引发一些较极端的后果。

限购：充其量是一剂“阿司匹林”

在今年“两会”遏制热点城市房价过快上涨的主基调下，楼市限购的主旋律已经全面奏响。也是自房子的居住属性被中央高层明确以来，没有“等子弹再飞一会”，已经有近50个市县区断然采取或升级了楼市限购政策。这其中既有北京广州这样的一线城市，也有河北涿州、浙江嘉善这样的受外溢效应影响的环一线的三四线城市，以及南京、杭州、青岛等热点二线城市。至4月初，包括甘肃天水、贵阳和长春这些之前房价并没有出现有模有样涨幅的城市也齐刷刷地扯出了限购的大招牌。

事实就摆在那里，不再讲什么大道理，继续在理论上纠缠，新一轮楼市“暴力调控”已然开启。限购，已经成为楼市风向标和行业锚定的灯塔，在今秋召开的中共十九大前甚至明年的“两会”前，阀门只会越拧越紧。限购，也不仅仅局限于人们住的房子，某些城市为“表决心”或许还夹杂着其他乱七八糟的原因，已经堂而皇之地把墓地、阴宅一并划入楼市限购行列。《人民日报》旗下微信公众号“侠客岛”最近就言称：“十九大之年，楼市调控和以往明显不同。”不言而喻，为营造一个稳定安全的经济和社会环境，作为地方政府向十九大献礼的“项目工程”，限购多多少少地还包含着一种政治表态。同时，各级政府也只能在城市发展不确定性的囚徒之困中，权衡利弊得失，利中选大，弊中取小，择优限劣，将市场风险降到最低作为首选。

清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵日前在接受中央财经媒体访谈时称，（限购）是预防性的，主要是防止在未来几个月，再整出一轮新的房地产上涨。这就好比人要是略微感到嗓子不舒服了，赶紧吃一点阿司匹林，预防的措施，但是不解决问题之本，最好是身体有自己的防御能力，让寒风能够不进来，吃点阿司匹林，解表，把这个热给退出去，不解决根本问题。新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒称，近年来中国出台了多套“降温”政策，对这些政策有效性的跟踪研究发现，在不少房市中，“降温”政策出台六个月后，有半数以上出现了房价反弹现象，导致市价变得更高。

至于限购政策本身，多数经济学家似乎并不买账。北京大学国家发展研究院院长姚洋认为，政府没有必要管理房价，要管就多建一些廉租房，让低收入者有房住。在博鳌亚洲论坛2017年年会上，中国银监会原副主席蔡鄂生称，房地产调控不能搞强压强控，因为中国的房地产“已经很复杂”，不能单纯从企业角度来看，而要从整个机制视之。中国社科院原副院长李扬教授说的更直接：“从上世纪90年代末期开始，我国没有一次房地产调控是成功的，说明一直就没有做对。”

限购，已经成为楼市风向标和行业锚定的灯塔，在今秋召开的中共十九大前甚至明年的“两会”前，阀门只会越拧越紧。

楼市跌宕起伏反映金融市场缺陷

中国的资本要素结构出现了问题。一个时期以来，央行不断放水，“资产荒”导致大量资金流向楼市，影响和扭曲了楼市市场供需关系。3月18日，瑞士信贷亚洲区首席经济学家陶冬在第六届金融衍生品风险管理春季论坛上表示，金融危机之后，中国每年以美元计价的货币发行量年增长16%，美国增长6%，日本和欧洲汇率动荡QE结束后等于没发钱，按照这个速度，中国不出几年就可把世界买下来。近期中国贷款量与当年“四万亿”有一拼，只是这次显得低调。上次政府登高一呼，民营企业揭竿而起，但这次民营企业没有影响。这是流动性扩张未传导到实体经济——货币的乘数效应快速下滑，钱实际上去了房地产市场，流动性拉动了房价。数据来看，2015年地方政府的杠杆下来了，但同时居民的杠杆率上升了。2014年到2015年从36%升到40%。我们在整理2016年的数字，估计这个会超过50%。

上述观点也得到了官方的认可，认定宽松货币政策可能是房价飙升的罪魁祸首。3月19日，国家发改委主任何立峰在2017中国发展高层论坛开幕式上表示，房地产和实体经济的失衡，大量资金涌入房地产市场，曾经一度带动了一线城市和热点二线城市的房价过快上涨，进一步推高了实体经济发展的成本。今年《政府工作报告》起草组成员韩文秀认为，值得注意的是，这一轮房价快速上涨及其泡沫风险积累，是在经济增长趋缓的背景下，由过度宽松的金融条件引发的，通过推动居民杠杆率快速攀升，大量资金“脱实就虚”，极大刺激投资投机需求，形成了房价、地价高位轮动快速上涨，从一线城市“点涨”向二线热点城市及周边三四线城市蔓延的“普涨”态势。总体来看，房价上涨已经脱离经济基本面和真实住房需求，与日本1990年房地产泡沫破灭前的情形有相似之处，其可能带来的风险已不容忽视。

在中国的顶层政策设计者看来，此前的货币宽松或许有更多地经济上的“不得已”，尽管可以在全球性经济环境上找说辞，但是中国当今面临的经济麻烦确实一点也不少。对此，中国人民银行行长周小川日前称：“从过去的经验来看，宽松货币政策可能造成高通胀，或导致金融市场、房地产市场和其他领域的资产泡沫。但这是政策权衡的结果，因为目前的政策重点是使经济从全球金融危机中复苏，所以即使货币政策会造成这样的后果，也不得不这么做。”周小川表示，在实施多年量化宽松货币政策之后，本轮政策周期已经接近尾声，即货币政策不再像过去那样宽松。

周小川表示，在实施多年量化宽松货币政策之后，本轮政策周期已经接近尾声，即货币政策不再像过去那样宽松。

泡沫：中国楼市会是一个例外吗？

关于中国房地产泡沫破灭的预言已经在市场上流传多年，而且很多大学家都曾斩钉截铁。但时至今日，房价还在涨，只闻“狼声”未谋“狼面”。不过，没有只涨不跌的市场，也没有只涨不破的泡沫。这不是一个太有疑问的问题。美国次贷危机，日本楼市崩溃前车之鉴不远，中国，会是楼市的一个例外吗？3月26日，博鳌亚洲论坛2017年年会把最后一场分论坛的主题专门设定为“楼市泡沫：中国会例外吗？”人民大学副校长吴晓求在发言中毫不讳言地称：“全球有两大泡沫，一个是美国的股票市场，另一个就是中国楼市。”可谓掷地有声。

泡沫破裂总得有人承担损失。楼市的任何泡沫破裂都会造成跌无止境的恐慌性，只不过，泡沫破裂如何开始，从哪里开始，怎么破以及破的方式，人们或许都还在疑虑中。齐鲁资管首席经济学家李迅雷称，预测房价什么时候下降可能很难，我觉得可能在2020年左右或者是2019年，或者是2021年，在这个区间里面恐怕房价会跌。更极端的说法是：“老百姓是需要被教育的，房价涨的时候，大家都觉得的房价会一直涨下去，只有让它跌几次，腰斩一次，他才知道痛。”

时至今日仍然让国人叹息悲观诟病地是，印钞机日夜不停歇的高速运转，市场充斥流动性，可是中国金融体系提供的资产非常有限，出口通道非常狭窄，人民币贬值的速度却很快。股市至今一塌糊涂令人生畏；实体经济持续萎靡不振；银行存款意味着默认贬值；POP，只有上帝才敢玩的危险游戏……资本的血腥如何去挥发？让那些略有闲钱的中国普通百姓怎么办？总不能都去买“保健品”、“艺术品”去吧。

面对“资产荒”，只剩下房子那仅有的一点财富效应，人们眈眈逐逐般地蜂拥而至。中国人又多，每个家庭或三分之一的家庭拿出十几万几十万，再加点杠杆，就是一个巨大的天文数字，甭说土地垄断下的中国楼市，就是任何一个巨无霸行业也担待不起。曾几何时，多少人以价值投资的名义在楼市中演绎财富神话。当然，面对的也还是那堆钢筋混凝土。投资没问题，改善型住房也没有问题，一旦资金链断了怎么办，财务都是加杠杆的，一堆破砖头烂瓦片，最后丢给谁？中国楼市泡沫具有“全球性共识”，只不过在泡沫集聚的尺度和抗压性上或许还有不小的争议。但是，无论怎么说，顶层政策的底线（容忍度）就撂在那里——不能“无计划”“硬生生”地刺破泡沫。为楼市背书的无非就是，那样的话对中国经济打击太大，不可承受之重。真不知是开玩笑还是现世报的故事，时下，甚至连国家级贫困县安徽临泉的商品房均价也已经突破每平米6000元大关，在一线城市房价飙升的风口上大张旗鼓地搞起了限购。

“腰斩教育”：中产阶层首当其冲

据山东当地媒体披露，青岛市自今年3月中旬实施限购后的不足半个月时间，不少楼盘开盘即告罄，量价齐声引发的恐慌性购房日趋加剧。然而，限购，尚算不上什么大恶。限购的避险要义在于，任由房子闹到需要专政机关出手“维稳”时，事情就大了。经济学家扬言，要让多房一族还有那些前赴后继的高杠杆购房者接受一次刻骨铭心的房价“腰斩教育”，也只有这样，人们才会痛彻思痛大彻大悟。没错！按照时下中国楼市的窘态，这种“腰斩教育”将来或许只因为“某一个意外”而降临，但是场面肯定会很残酷血腥，也大有必要。

平心而论，中产是当今中国社会最尴尬无助的一个阶层，也是受流动性影响甚深的一个群体。个中的滋味只有当踏入中产的门槛起才能慢慢悟出一个一个地体会。主动投资也好，被动投资也好，更多地是一种无奈之选，中国中产阶层的财富几乎绝大部分集中在房产领域，杠杆资产又占了其中的大部分。房子，几乎囊括了中国中产阶层的全部家当。楼市真有个三长两短，中产群体“受教育”首当其冲，遁无可遁逃无可逃。这也是中国中产阶层稍不留意就患上忧郁症的一个重要诱因。瑞士信贷的视觉观察称：最近中国发生了一个很有趣的事情，就是在去年中产阶层拼命在买房子，但高端、高净值财富的人有不少开始慢慢的撤了。然后，把目光瞄向海外。这么些有钱的企业跑到外面并购去，他们觉得外面的资产真便宜。

不仅仅是中国，目前包括各主要经济体在内的整个宏观经济均存在不确定，政策朝令夕改似乎就有其内在道理。这个倒是真得没有办法啧有烦言怨声载道。在一个还在摸着石头过河的市场中，什么事请都有可能发生。3月23日，惠誉首席经济学家Brian Coulton 在博鳌亚洲论坛2017年年会上表示，今年最大黑天鹅是美国或贸易报复中国。2017年，全球面临的最大风险有两个，一是美国可能对中国采取贸易报复，二是欧盟可能面临“分崩离析”。Brian Coulton 的逻辑是：“美国对中国的贸易逆差是美国最大的贸易逆差，而美国新总统正在想法减少贸易逆差。”也正因为如此多好坏参差不齐的因素在相互发生作用，中央确定的“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”才有大的套路可施展（或许还有些“新打法”）。比如，小产权房、土地“红线”制度等等，动动这些涉及治标又治本的真家伙。也只有那些触碰到基本经济制度灵魂的改革才称得上进入深水区的改革。一句话：有嚼劲！