经济新常态下我国房地产去库存研究

周玲

经济新常态下我国房地产去库存研究

周玲

我国城镇化经过十多年的快速发展，资金主要流向在房地产行业，由于大规模的开发建设，导致未能有效消化，阻碍房地产行业健康发展。在中国经济进入新常态的背景下，房地产行业的白银时代随之到来，这一市场转变，“控风险、去库存”成了市场主题。本文根据当前房地产去库存的形势，深入分析去库存现存问题，提出几点针对性的措施。

2017我国经济下行压力持续，财政政策采取更加积极有效地深化供给侧改革，着力振兴实体经济，这有利于房地产市场平稳发展，营造一个良好的环境。同时，货币政策采取加大对实体经济信贷支持力度，适当加大对三、四线城市房地产信贷资源的倾斜，以降低一、二线热点城市居民的杠杆比例。从房地产政策来看，强化房屋回归居住属性的同时，通过因城施策、精准调控和中长期长效政策，推动房地产住房体制建设。2017年国家对三四线城市的调控思路依然是去库存。

当前我国房地产行业去库存形势

2016年多地把去库存作为推进“供给侧结构性改革”的重要举措，2017年实行分类调控、因城施策，强调三四线城市作为房地产去库存的重点和关键所在。在330新政、金融、税收等政策刺激下，我国房地产市场稳步推进，房地产去库存取得切实成效。截止2017年4月，我国房地产待售面积67469万平方米、同比下降7.18%，较2016年末下降6.15%。其中住宅待售面积37782万平方米、同比下降16.21%，较2016年末下降6.15%。

虽然现阶段房地产去库存突显成效，但任务依然艰巨，房地产作为我国经济的支柱型产业，去库存不仅对于房地产业的康发展有推动作用，而且对于经济稳增长具有重要意义。加大加快去库存力度，促进产业的进一步升级转型，引导房地产回归“居住”功能，对于老百姓居住问题的改善也具有积极意义。

房地产库存产生原因分析

城镇化进程加快，大规模的造城导致存量过剩。在中国城镇化发展的大背景下，由于政策宽松，资金主要流向在房地产行业。部分地方政府对城镇化概念理解错误，认为城镇化就是大规模造城，且对GDP指标过度关注，通过政策性倾向，大力发展房地产行业，通过大规模建房来完成经济指标。这造成房地产库存逐步走高，阻碍房地产健康发展。

经济发展落后，库存消化能力不足。在经济步入新常态的背景下，传统产业亟待转型，新兴产业正在形成和发展中，经济增长较慢，产业支撑力不强，居民收入难以满足购房需求，且劳务外出导致人口处于净流出状态，大大削弱了房地产库存自我消化能力。

土地供应相对充足，产品供给存在错位。由于三四线城市发展历程较短，产业发展速度较慢，客观上使城市用地储备充足，具备较强的土地供应能力。而地方财政也对土地的依赖性较高，有较强的土地供给意愿，造成对土地供给缺乏控制，造成供需比例失衡。开发商盲目开发建设，由于项目周边缺乏基本配套，造成销售阻碍，形成库存。另外部分开发商为了经济利益，违规开发建设，导致五证不齐无法销售，也形成库存。

去库存主要措施

发挥政府导向作用，从供需两端推动去库存。第一严控土地供给端，各地区应根据本地区商品房库存数量，科学制定土地供应计划，合理确定土地供应结构和投放数量限制，对于库存量大、去化周期长的三、四线城市，要严控或者暂停土地供应。在审批房地产项目规划报建时，积极优化房地产项目设计，避免重复性建设低品质、同质化严重的商品房。同时严厉打击房地产的违规建设等问题，注重城市建设的质量，提升城市管理水平，为稳步推进城镇化建设奠定坚实基础。第二扩大和激活需求端，一方面利用棚户区改造，通过货币化安置、政府回购商品房等手段化解房地产库存，另一方面加快落实鼓励农民工购买城镇商品住房的政策，出台房地产交易环节的税费优惠政策，鼓励房地产企业顺应市场规律转变营销思路，适当降低商品房价格从而实现以价换量。

推动区域经济发展，改善房地产发展环境。在经济新常态的背景下，地方政府应大力推进产业转型，大力发展新兴产业，通过转变经济发展方式和创新驱动去拓展新的财政收入来源，结合本地区的特色产业，充分利用互联网+平台，以房地产+旅游、房地产+农业等模式，促进区域定位和功能转变，从而助推房地产去库存。

大力发展住房租赁市场，改建项目用途。建立租售并举的住房制度，推动房屋租赁市场规模化、专业化发展。鼓励消费客群投资购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者。支持房地产开发企业改变经营方式，将其持有房源向社会出租，从单一的开发销售向租售并举模式转变。鼓励房地产企业将符合条件的商品房改造为“创客空间”、养老地产、旅游地产等，将去库存与发展新兴产业结合起来。

成立去库存专门工作小组和部门。 从海南的房地产去库存经验来看，在房地产危机后组建了处置积压房地产的相关责任部门，这对房地产复苏起到了重要作用。因此，建议库存较高的地区也相应组建房地产“去库存”领导小组，结合当地的实际情况，贯彻落实国务院的调控目标，及时反馈各地“去库存”过程中的新情况、新问题，因地制宜、因城施策地解决“去库存”过程中的个性化问题，挖掘房地产市场的发展潜力，激活房地产发展能量，促进房地产均衡协调发展，让房地产对地方经济发展的拉动推进作用发挥更加出色。

房地产去库存的思路不应局限在房地产，重点应在于提升产业支撑力，增强城市活力，扩大需求、改善供给。在政策引导和金融监管的基础之上，依靠市场机制，发挥市场参与者的积极性。因此，解决房地产库存问题，政策只是辅助，最终还得依靠市场供给载体发挥主观能动性，依靠房地产开发商转变经营方式，优化产品结构和服务质量。

（作者单位：海航地产集团有限公司）