我国楼市房价过高的原因及对策

（青岛理工大学，山东 青岛 266520）

我国楼市房价过高的原因及对策

梁玉栋，薄建奎*

（青岛理工大学，山东 青岛 266520）

文章从供给侧与需求侧求两个角度分析了我国房价过高的原因。经过逻辑推理以及相关的数据论证，文章认为，土地垄断是推高房价的根本原因；刚性需求对房价起到了基本的支撑作用；投资性需求主导了房地产市场的行情。本文认为，通过地票制度，盘活存量的工业用地，可打破现有的土地供给瓶颈进而可以缓解目前我国房价过高的问题。

土地供给；消费需求；投机性需求；房价；地票制度

一、引言

任何一种商品的价格都是由供给、需求两方面的因素相互作用形成，房地产也不例外。自2003年伊始，我国的房地产行业迅速发展，成为支撑国计民生的支柱性产业。然而，在取得繁荣的同时，房价过高、库存量大、楼房空置率过高也成为社会的共识。但若要分析房地产行情背后的驱动因素，就需要厘清供求两方面的因素。一般来讲，房价过高可以解释为需求过剩、供给不足，而目前中国房地产市场的库存量巨大，很难相信可以用供给不足解释。为了深入探讨上述问题，本文基于西方经济学的基本理论，分别从房地产的供给侧、需求侧两个角度，对房地产价格过高的影响因素加以分析，并提出合理的解决方案。

二、导致房价过高的供给侧因素

由于，我国存量的房地产供给过剩，通过房地产的供给分析很难理清房价过高的症结，加之房产开发企业数量众多，市场中意愿售房的数量难以统计，因此，我们将视角从房地产的供给转向土地的供给。土地与房地产之间的关系好比“经济基础”与“上层建筑”，经济基础决定上层建筑的基本内容和性质，同样地，土地的数量以及供给方式决定着房地产市场的发展与格局。

作为世界上国土面积巨大的国家，我国土地的存量很大，供给却相对不足。由于我国的市场经济体制特殊，经济中影响房地产市场发展的因素与欧美发达国家也有所不同。在私有制国家，土地作为一项私有的生产要素在市场中可以实现自由配置，因此，土地供给的数量是制约土地供给的主要因素。而在我国影响制约土地供给的因素则包括土地的供给数量以及土地制度两个层面，并且在影响程度上，制度性因素远高于经济性因素。

导致土地供给数量不足的因素包括三个方面：第一，我国的土地政策由2003年前的有偿出让转向招挂拍，即土地经地方政府以公开拍卖的方式向房地产开发商出让，地方政府成为国有土地的垄断方；第二，自改革开放以来，政府为了发展经济，以供应大量低价土地的方式对外招商引资，消耗了大量的建设用地；第三，中央政府三令五申，严守18亿亩耕地红线的土地政策仍然保留至今，制约着土地的供给。目前，我国仅有0.3%的土地可用作建设住宅，而在美国，这一比例为1.4%。

制约土地供给的制度性因素主要是土地所有制和土地出让制度。根据现行的《土地管理法》，我国的城市土地归国家所有，农村土地归农民集体所有，任何单位和个人不享有土地的所有权，城市或农村居民转让土地仅限于使用权、收益权的转移。居民缺乏土地所有权导致我国的土地流转受到了极大限制。而依照目前的土地出让制度，开发商在获得土地使用权的同时，必须向地方政府缴纳土地出让金。在政绩考核和标尺竞争的压力下，地方政府为实现GDP增长的经济目标，必然将增加财政收入、提高财政支出能力放在首要位置。2015年我国的土地出让收入达到33657亿人民币，这笔高昂的行业通行费，在抬高了地产行业准入门槛的同时，也造成了开发商只能向政府购置土地，个人只能向开发商购房的局面。目前，与商品房处于同一地段的小产权房及个人自建房因没有缴纳土地出让金而不被赋予产权，不能进入市场流通。

此外，作为唯一的土地供给者，地方政府本身就有强烈的推动和维持高地价、高房价的动机。因为地价越高，意味着权力的寻租空间越大。地方政府在市场中既扮演房地产调控政策的执行者又扮演土地的垄断供给者，通过行政手段维持高房价、高地价符合地方政府的自身的利益。根据相关的统计分析，房价与地价呈现出高度的相关性，即地价越高，房价就越高，房价的上涨反过来又会带动地价上涨。同时，根据上述证据我们不难发现，在土地供给不足的情况下，土地所有制以及土地出让制度所造成的土地垄断是我国房价过高的根本原因。

三、导致房价过高的需求侧因素

房地产作为一种商品兼具消费品和投资品两种功能，因此，对房地产的需求可以分为消费需求和投资需求。同时，作为一种高档耐用品，房地产可以为居民提供居住服务，消费者对于居住服务的需求主要有租房和购房两种实现形式。消费者可以根据家庭状况、收入水平以及房地产的涨跌行情，在购房与租房之间选择。在经济条件满足的情况下，如若房地产行情看涨，消费者可能会选择提前购房；反之，则可能会选择租房或者推迟购房。受传统思想的影响，在中国社会，素来有“住者有其居”之说，房产关系到成家立业，是安身立命的根本。根据西南财经大学的调查，2015年中国家庭总资产中，房产占比高达69.2%，也足见房地产在我国的重要性。据此我们判断，消费需求的实现形式仍然是以购房为主。由于消费需求缺乏需求弹性，我们也将之称为刚性需求。刚性需求受制于人口的流动性，由于地区经济发展水平不同，人口流向也呈现出了巨大的差异。在我国，人口流动包括两个层面，一是农村人口向城市的转移，二是城与城之间的人口转移。根据《中国流动人口发展报告》，截止到2014年末我国流动人口达到2.53亿，“十二五”期间年均增长800万。这部分人口的居留稳定性强，有强烈的定居意愿。调查显示，2014年，流动人口在现居地居住平均时间超过3年以上的占55%。半数以上流动人口有今后在现居地长期居留的意愿，打算在现居地继续居住5年及以上的占56%。2014年，北京市的常住外来人口达到818.7万。相比之下，河南安徽等省份则表现为大量的人口流出。例如，安徽净流向省外半年以上的人口达到852.9万，占当年全省常住人口的14.02%。人口大量流出意味着当地房地产行业缺乏刚需支撑，相反，人口的大量流入为大中城市房价的上涨起到了基本的支撑作用。但是单纯的刚性需求无法解释近年来大中城市商品房销售面积出现的大幅波动以及住房空置率的问题。在房地产的需求之中，推动房价上涨的唯有投资性需求。

就房地产的本质属性而言，房地产的价值含量高，使用期限长，在资本市场发展不健全，投资渠道匮乏的中国，毫无疑问是一种极佳的投资品。不同于刚性需求的是，投资需求极具弹性，可以被近乎无限地释放，只要对房地产行情的未来预期看涨，市场就会滋生出源源不断的需求。投资性需求的主要制约因素是房价的未来预期和居民可以动用的投资资金，在银行信贷的支持下，投资者动用的资金可以被放大数倍乃至数十倍，由此产生的投资需求将是难以估计的。但是，市场中究竟是哪一种需求主导了房地产市场的行情呢？我们可以借助房价收入比和楼放空置率两个指标加以论证。

房价收入比，是指房价与城市居民家庭年收入之比，是判断住房支付能力的指标。根据供求理论，价格是供给与需求相互作用的结果，房价反映的是消费和投资两种需求，而城市居民家庭年收入体现的是消费需求。那么，如果投资需求相对稳定，房价收入比应该处于一个相对合理的范围。然而，根据上海易居房地产研究院2015年度发布的《全国35个大中城市房价收入比排行榜》，排名前十位的深圳、上海、北京、厦门、福州、太原、天津、杭州、南京、广州的房价收入比分别高达 27.7%、20.8%、18.1%、16.6%、14.7%、12.2%、11.7%、11.3%、11.3%、11.1%，而合理的房价收入比仅在4%到6%之间。上述指标如此之高说明我国主要城市的投资需求明显偏离合理水平。

另一个基本指标住房空置率，目前大多数发达国家在判断商品住宅空置率时，通常计算当前商品住宅空置量与近3年商品住宅可供数量之比。根据相关的统计测算，商品住宅空置率的合理区间一般为3%至10%。如果商品住宅空置率大于10%，则商品住宅空置严重。大多数研究者对中国住房空置率的估计普遍在20%至25%之间。造成住房空置率过高的因素有两个，一是商品房供过于求，二是一户房主拥有多套住宅。刚性需求定义为为了满足自身住房而产生的需求，不足以推高住房空置率。据此，我们不难得出目前中国的房地产价格过高主要是由投资性需求推动的结论。

四、解决对策

我国的房地产问题因土地供给问题而起，就需要供给侧的解决方案。第一，政府应该大力推广地票制度。重庆是大中城市中唯一一个没有执行过限购的城市，然而其房价在过去的5年仅上涨了12%。与其他城市不同，重庆市进行了一个“地票”制度的试点——将农村闲置、废弃的建设用地复垦为耕地，经由土地管理部门验收后腾出，在重庆农村土地交易所以公开竞价的方式对外出让。地票制度通过打通乡镇土地向城市流转的壁垒以缓解城市建设用地指标的不足。第二，建立闲置的工业土地向住宅建设用地转换的制度。目前，我国面临着两个问题：一方面，城市工业用地占建设用地的比例过高，导致楼市的土地供应不足；另一方面，由于近年来产业结构的调整，工业用地出现了大量的闲置，受制于相关的政策门槛过高，闲置的工业用地一直难以实现向住宅建设用地转换。所以，有必要通过建立相应的转换机制，盘活存量的工业用地以缓解土地供应紧张的问题。第三，政府应该积极拓宽居民的投资渠道，推动股市的注册制改革以及债市的多元化、规范化发展，在加强对资本市场监管的同时，切实维护投资者的利益。

注：*指导教师

[1]曲卫东:北京市土地拍卖溢价实证检验[J].系统工程理论与实践,2013(1):117-124.

[2]李仲飞、张浩:成本推动、需求拉动——什么推动了中国房价上涨[J].中国管理科学，2015(5):143-150.

[3]王三兴:房地产市场中两种需求的经济效应分析[J].云南财经大学学报，2007(2):110-113.

[4]李永友:房价上涨的需求驱动和涟漪效应——兼论我国房价问题的应对策略[J].经济学(季刊),2014(4):443-464.

[5]武康平、张雪峰、倪丽洁:国有土地拍卖机制研究[J].中国管理科学,2014（6):141-148.

[6]冯大力、李后强:论住房刚性需求的测算和满足[J].农业经济, 2013(7):19-21.

（责任编辑：林志红）