基于MAS的住房政策仿真系统研究综述

◎温 涛

基于MAS的住房政策仿真系统研究综述

◎温 涛

在住房政策实施现状的背景下，系统总结国内外专家学者的研究进展，并提出应用多智能体MAS对住房政策进行模拟仿真研究。MAS作为一种研究复杂系统的有效途径，在多个领域都得到广泛应用，将其与住房政策进行整合研究，可为住房政策的制定提供有效的智力支持，同时也可以预测住房市场调控政策的执行效果，进而促进提高我国住房政策决策的科学化水平。

MAS 住房政策 系统仿真 研究综述

房地产业的快速崛起，伴随着一系列亟需解决的问题，其中主要包括开发商的无序性开发造成的土地结构供应不合理、住房结构失衡、住房开发区域不均衡、融资系统不健全等问题。已有的住房政策大多由相关部门的领导或者各领域的专家进行人为的主观判断，这种住房政策体制无法全面体现决策的科学化，在一定程度上也说明了定量判断的缺失。同时，在住房政策实施过程中将涉及到众多的利益相关者，进而引发诸多矛盾，体现出住房仿真系统实施的必要性以及紧迫性。建立房地产住房政策仿真系统有利于科学制定住房系统调控政策、有利于系统完善住房市场理论体系、有利于平稳推进住房市场经济。

一、MAS多智能体系统

（一）MAS含义

多智能体系统（MAS，Multi-AgentSystem）是上个世纪末到本世纪初期国际上人工智能领域的前沿学科，同时它也是一个多主体进行参与研究的理论性框架，主要目标是将大而复杂的系统建设成为小的、彼此相互联系的、协调的、易于管理的系统。

MAS由多个具有简单结构和性能的Agent组成，Agent结构越复杂，所表现出的MAS就越紧凑。单个Agent主要用来模拟人的智能行为，相当于一个具有独立功能与任务的子系统，MAS则相当于完成复杂的分布任务而组成交互的社会团体。在MAS系统运行过程中，可将单个Agent之间的交互联系看作是一个链系统，以此完成复杂系统的全局目标。此外，MAS可根据所需要完成的不同任务连接成不同的结构形式（见图1）。

图1 MAS模型图

（二）MAS应用领域

随着MAS应用领域的扩展，其智能化水平越来越高，解决实际复杂问题的能力也越来越强。基于多智能体系统建模在经济、管理、社会、生态及军事等多个领域中都有广泛的应用，具体表现在城镇化、去库存、产品推广、人力资源配置、舆情传播控制、项目风险管理以及房地产经济方面。

李新运，王圆圆以系统论的观点为出发点，分析出城镇化过程的影响因素，建立了城镇化发展的多Agent模拟模型，模拟了智能体行为选择与状态演化的机理，预测了2014-2020年我国城镇化水平的变化趋势；曾丽明，韩瑞珠通过建立库存调拨模型，运用Anylogic软件进行仿真，解决供需不平衡，实现供应链中成本与服务水平的协调控制；李勇，蔡梦思等针对消费市场中新产品的推广，对新产品推广中的Agent类型抽象，建立一种基于多Agent的新产品推广模型，并通过广告效应、口碑效应等影响因素对新产品推广进行仿真分析，同时在Anylogic平台上实现了该模型的模拟；席永涛，曹久华采用多主体建模的思路和方法，建立了引航人力资源安全配置模型，并检验了模型的可靠性；孙雷霆通过定义Agent行为，直观地表现出虚假舆情传播影响程度，揭示其影响发展趋势，发现不同应对策略的舆论修正效果；鲁蕴华将Multi-agent技术引入房地产开发项目风险管理当中，能够为有效的风险管理提供一个新的途径，为房地产开发项目风险管理工作提供新的思路与方法；莫蔚彬采用了基于Agent的建模技术对房地产经济现状进行解剖分析和建模，详细刻画出房屋自住型和房屋投资型的家庭之间进行非必需品和房屋的消费行为的差异。

（三）MAS与系统动力学

系统动力学与MAS都是相对复杂的一种系统模拟仿真的重要研究方法，并且二者都是随着复杂性科学及其系统的科学深入探究发展起来的。因为其各自都能够动态模拟复杂系统的演变过程而被广大研究者广泛应用到各类复杂系统的研究中。系统动力学（SD，SystemDynamic）是1956年福瑞斯特创立的，SD是系统学科的一个重要分支，运用结构、功能、历史相结合的方法，其系统理论与应用的研究领域范围较大，涉及多个学科，适合于结合复杂性、多层次、多部门的大规模的系统进行综合研究。

相对于系统动力学，MAS比较适合从主体性的角度来展开研究，系统动力学则比较擅长研究系统的反馈行为。两种方法的建模过程、方法理论等方面各有所长，但目前也有了关于两种方法结合的研究，如Karsten等人进行了基于SD和Agent模拟的汽车行业产品战略决策支持模型的仿真模拟；毕贵红建立了基于SD的固体废物管理系统的Agent仿真模型。未来的系统动力学与基于多智能体建模相互补充完善，会形成更广泛的推广与应用。

二、住房政策研究现状

（一）国外研究现状

国外的住房政策研究大约在第一次世界大战时期就形成了一定的雏形。国外对住房政策的研究主要体现在以下几个角度。

1.历史发展角度。这类的研究主要是根据住房政策实施的先后时间顺序进行的，针对住房政策的基本内容进行详细的介绍。如PaulR.Lusignan将时间作为主要研究线索，介绍了1933-1949的美国住房政策的演变过程；RAllenHays则从住房政策的起源、类型、具体内容等多个方面对美国的住房政策进行阐述。

2.政治学角度。大部分研究人员主要是从住房政策的性质以及产生的作用等角度作为研究方向。但是也有部分研究人员将住房政策的实施理解成为一种政治上的调控手段。如RoyLubove认为住房政策是一种政府进行干预的前兆；GailRadford也认为住房政策不仅是为了解决住房存在的危机，其根本目的主要是为了进一步维护与团结社会的稳定。

3.演变因素角度。住房政策演变的过程通常会受到各种因素的影响，这些因素可以统称为演变因素。ModiboCoulibaly等以城市中的收入人群社会之间的关系为研究切入点，分析出住房政策在实际应用中的实施效果，进而提出在未来住房政策的发展过程中相关部门应以货币补贴为主要方式；LowCharlotteFuhRaei则是从保障老年人的新角度进一步详细阐述了住房政策的演变问题。

综上所述，国外研究学者对住房政策的研究主要是以时间序列作为一个重要的研究线索，从历史、政治、社会等多个方向角度进行细致与深入的剖析。但是，在国外的住房政策研究过程中更侧重于对住房政策的内容介绍，而忽略了对住房政策的未来发展的研究。

（二）国内研究现状

我国系统的出台住房政策的时间相对于西方福利国家是比较落后的，目前我国对住房政策的研究阶段还是处于初级发展阶段。包括学术界以及政界对住房政策的研究更多的侧重于当前的住房政策实施过程中亟待解决的各种问题，如建设方面、资金供给方面等，然而对住房政策的演变过程分析相对来说却较少。

1.对国外的住房政策演变的研究。国外的住房政策理论形成的较早，目前发展程度也是较为完善的。国内的研究学者通过对国外住房政策的相关研究，达到优化完善我国的住房政策体系的目的。如通过对新加坡的住房政策中最成功的“组屋”政策以及中央的公积金制度的相关分析，进一步指出我国的住房政策应从目标、资源、机构和政治支持等方面进行完善与修改。另外，日本的公平优先原则以及多渠道住房供应方式对我国资源筹措具有非常重要的借鉴意义。韩国的住房政策演变过程分为政策准备、制度建设、制度成熟和政策调整四个阶段，以此为我国住房政策的建设提供一定的实施经验。

2.对我国住房政策演变的研究。大多数的研究学者将研究方向集中在现代较为系统的公共住房政策理论研究，尤其是在最近几年大力推广经济适用房政策以及廉租房政策和公共租赁房政策。如陈杰认为1998年是住房政策改革的分界点，在此之后住房制度改革才逐渐建立并完善，其具体的住房政策主要包括三种政策制度，即经济适用房政策、廉租房政策，以及公共租赁房政策。姚玲珍认为1949年新中国成立应作为我国住房政策改革的起点，并将改革过程以1978年为界，分为了传统型住房政策与改革中的住房政策。

综上所述，国内研究学者对住房政策演变的研究主要从以下两个角度出发：一是通过研究国外住房政策变迁过程，为我国住房政策的未来发展提供经验借鉴。二是按时间顺序对我国公共住房政策进行系统化梳理，从中汲取教训避免重蹈覆辙。但是，大多数学者主要研究未来我国城市住房的建设，并没有对住房政策进行深入的分析与整理。通过利用多智能体的模拟仿真功能可以对住房政策的发展提供良好的思路与方法。

三、MAS在住房政策中的应用

通过上述的分析与阐述可清楚的看出，影响住房政策的实施与运行效果的因素是多样并且复杂的。在目前的研究基础上，对于住房政策的分析有系统动力学、大数据分析、面板数据分析等，釆用MAS的多智能体的仿真系统对住房政策进行研究具有不同的分析效果。

尹浩宇、刘佳佳等以国家现行的房地产市场政策为依托，系统的构建了Multi-Agent房地产市场模型对行政政策在不同城市的房地产市场差异化效应进行仿真研究；张红、李洋构建了住房市场搜寻匹配模型，将交易市场和租赁市场纳入统一的研究框架，通过数值对限购政策约束下家庭租买选择与住房价格之间的动态关系进行仿真，得出应及时采用市场化的经济调控手段替代强制性行政干预。也有通过住房过滤理论和主体建模技术，对买方在新房和二手房市场之间的流动搜寻过程进行仿真，并通过敏感性分析，确定新房供应量和市场信息水平对流动搜寻行为的影响；刘丹建立了包含银行、房地产开发企业和购房消费者三级节点的住房市场系统复杂网络模型，刻画了住房市场系统的结构特性和动态演化特性，并通过模拟仿真上海住房市场交易变动情况，体现了住房市场的客观规律；娄永红探寻系统中各类因素的互相影响关系与互相制约的动态关系，将主要影响因素之间的联系尽可能作出定量的描述与分析。在建立模型基础上，用计算机仿真模拟得出政策决策者关心的趋势性结论。

综上所述，以上的研究成果均从不同的视角以及不同的主体进行了分析与研究。通过对单一Agent的调整，住房政策也会发生相应的状态变化，这样可全面的对住房政策体系的运行以及形成的效果进行合理准确的分析，可抓住里面的主要问题及其主要方面，便于解决相应问题。

四、结论

随着国民经济的大力发展，住房已经成为了人们不可避免的生活问题。住房政策的颁布与实施一方面是国家对房地产业的重要调控手段，另一方面是为消费者提供有效的保障。MAS作为研究复杂系统的一个有效手段，已经在多个领域得到了深入与广泛的应用，多Agent的之间的相互关系是处理复杂系统的重要脉络。对于住房政策存在的系列问题进行解决不能仅仅依靠单一的调控手段，这样会使住房政策体系失去平衡，矛盾学说指出处理问题首先要抓住其主要矛盾以及主要矛盾的主要方面，通过构建MAS系统，可清楚分析出是哪类Agent对其产生重要影响。只有把影响住房政策的所有单一Agent因素都协调好、解决好，才能使住房政策为消费者造福，进而促进房地产经济高速发展，最终实现以人为本的目标。

注：本文系辽宁省自然科学基金（项目编号：20170540742）

（作者单位：沈阳建筑大学管理学院）

责任编辑：张永辉