房地产开发项目管理系统的设计

罗翔天

摘要：当前人类社会正处于信息化时代，技术性与信息性已经渗入到人类的各个行业当中，而房地产开发行业作为国民经济发展产物的重要力量之一， 21世纪的房地产开发商，谁掌握了核心技术，谁就拥有了强大的时代保证。该以碧桂园公司为例，通过对碧桂园采用的ERP项目管理信息系统的研究，从开发商对项目管理信息系统的要求出发，并基于该行业发展项目管理现状，设计出以网络通讯技术为基础，可妥善处理开发商项目有效管理、信息收发的开发商项目管理信息系统，以实现为开发商提供现代化、科学化、人性化的项目管理平台，实现客户与企业的双赢。

关键词：房地产开发；项目管理；系统设计

中图分类号：TP311 文献标识码：A 文章编号：1009-3044（2017）31-0081-02

随着我国以经济建设为中心的发展战略实施，人们的生活条件明显改善，对稳定住所需求越来越大，这就使房地产行业的快速兴起，成为了当今形势下的主流行业，为我国经济发展做出了一定的贡献。而在开发商的运作中，其对房地产的开发需的诸多项目都要与大量工程公司合作，对于这些繁杂的工程，根据其开发的过程，可以划分为决策阶段、设计阶段、实施阶段三个阶段。开发商作为项目的组织者和管理主体，对项目的整个进行过程进行相应的管理和控制，使工程建设项目顺利实施进行。碧桂园集团从2007年4月份上市之后，立即启动了“碧桂园ERP计划”，碧桂园认为上市之后的头等大事就是用信息化管理装备自己。高层认为，要想提升碧桂园内部管理效率，使管理更精细化和标准化、提升企业的核心竞争力、为决策层提供更有力的数据分析，一定要重视信息化的建设，认真学习和应用它。因此，本文以碧桂园公司为例，研究设计一个符合中国房地产企业的房地产开发项目管理信息系统来及时、准确地为房地产项目管理者提供现代化的信息咨询和辅助决策手段，充分利用信息资源，实现房地产项目经营的科学管理，提高房地产项目经营的效益和效率，最终提升房地产企业的核心竞争能力。

1 可行性分析

房地产开发项目管理系统可行性分析通过项目的市场需求、资源供应、建设规模、设备选型等方面的研究，从技术可行性和操作可行性角度进行调查研究和分析比较，为项目决策提供公正、可靠、科学的信息。

1.1 技术可行性

系统开发环境：Java语言和MySQL作为项目开发技术，一方面当前人才市场上存在一大批优秀的电子信息以及计算机、软件与微电子等人才，人才资源雄厚；另一方面，Java语言和MySQL已经较为成熟应用非常广泛，在欧美国家中也有应用于开发商中的项目管理管理信息手段的实例，而且效果较为明显，可以看出此项技术基础是较为扎实的。

1.2 操作可行性

碧桂园若某项工程中涉及100个工程项目，使用管理信息系统后，主管部门可以实现对这近百个工程项目的实时监督，每一个项目的工作进程都记录在内，也保证了相关部门对这些项目的有效管理；高层管理部门也可以更直接的通过ERP系统对各项工程项目进行管理，以便调整政策以适应纷杂多变的房地产中介市场。

2 需求分析

需求分析阶段研究的对象是系统项目的用户需求。房地产开发项目管理系统需求分析是计划时期的最后一个阶段，根据用户需求和可行性分析，描述系统的功能和性能，并确定系统设计的限制。

2.1 功能性分析

在开发商项目管理的进程中，项目管理部门需要科学地统计各个项目的具体信息以及相关进程，利用发达的数据库系统查询、修改和管理相关信息，为项目管理工作提供便利和帮助，由此打造科学、先进的开发商项目管理体系。在项目管理信息系统的设计中，将进度系统进行分级，创立了分级项目管理体系。根据具体的工作要求，一个项目需要由区域公司相关部门、项目部、集团线管部门进行共同研究与讨论，制定专项计划，并上报给总部。提高了工作的便利性；在合同审批管理系统中，需要实现合同审批、付款审批、项目部周计划审批、行政审批等一系列功能，提高审批效率并使区域在一定程度上实现了现代化的无纸化办公。

2.2 非功能性分析

房地产项目管理系统除可以满足上面的功能性需求外，还要满足一些非功能性需求，在处理能力、安全性、实用性和扩展性上，我们需要提供更强大的技术支持。

在处理能力上房地产项目管理系统在信息管理上需要保存庞大的数据量，其中有许多地方都需要很高的运算量。这就需要我们提高系统的可靠性和运行速度，

系统的响应时间在除去客观因素外，系统应该在1秒之内响应用户的访问，在查找大批量数据后，等待时间不要超过4秒钟，在统计需求方面，统计的时间不要超过8秒钟，并确保系统能够高效准确的查询和处理。

在安全性上，由于网络平台的日益开放，用户的日益增多，网络环境的复杂性。信息盗窃频繁发生，黑客事件也不乏少数，网络犯罪的案例要求每个信息平台都应具有严格完善的安全举措。这就要求开发商项目管理系统设计人员在系统安全性方面要多费工夫。一方面，安全设计要全面，如指纹、角膜密码等设置，为客户个人信息以及生活隐私提供有力保护等；另一方面，要最大程度上减少技术漏洞，严格按照系统的设计维护周期定期对系统进行维护和更新，为广大用户提供安全可靠的信息平台。

当然还需要考虑系统以后扩充的需要，做到与时俱进。

3 功能模块设计

依据以上需求分析，功能模块设计主要包括基本信息管理、项目信息管理、进度管理、合同管理、知识管理和统计分析功能等。

3.1 基本信息管理

为更优地实现此功能，可以构建开发商项目管理交互平台，进行统一管理，需要及时统计并采集分类各方信息。以碧桂园公司为例，需要采集输入人员基本信息（姓名、性别、职工编号、部门、职位、联系电话）、供应商信息（供应商编号、名称、提供物品信息、地址、联系电话）、部门信息（部门编号、部门名称、主管人员）等基本信息，才能幫助员工利用系统内部信息高效工作。

3.2 项目信息管理

为实现数据统一化，提高项目记录真实性，准确性，该平台的每一项项目管理进程都由系统生成一个编号，并在登记审批时记录的相应信息，包括基本信息（项目编号、项目分类、项目公司名称、主管部门）、项目公司联系方式（电话、邮箱等）、审批进程（申报时间、审批进度）、项目进程（项目名称、主管部门、项目进度、项目公司名称）、受理方式等项目基本信息。在项目流程上，发起人上传合同或付款相关文件，终审领导上传手工签字扫描件，每一步骤责任人均可给出意见，不同意的情况下可以打回。目前，试点区域公司已通过的各类审批流近千条，实现了合同审批、付款审批、项目部周计划审批、行政审批等在ERP系统中的顺利运行，提高了审批效率并使区域在一定程度上实现了现代化的无纸化办公。只有高度了解项目管理的各个过程才能使项目管理更为便捷高效，做到“没有提前想不到，没有需求想不到”的效果，才能真正意义上有效管理项目信息。

3.3 进度管理

碧桂园公司在项目管理信息系统的设计中，将进度系统进行分级，创立了分级项目管理体系。将管控主体分为“区域公司级、项目总经理级、项目职能部门级”三级，根据具体的工作要求，一个项目需要由区域公司相关部门、项目部、集团线管部门进行共同研究与讨论，制定专项计划，并上报给总部。总部审批通过的计划便可以执行。在编辑这一系统时，应将公司总部的审批环节作为最关键的节点。

3.4 合同管理

合同的规范管理是实施成本控制、实现利润最大化的前提。目前，试点区域公司的合同已录入系统上千份。在合同录入系统的情况下，系统还支持合同分析，比如按照合同签订的类别分类显示各类合同签订的金额，并对合同变更、付款等情况进行分析，使合同签订状况、应付款、已付款等情况都在系统里一目了然。

3.5 知识管理

区域公司基于项目运营，细化会议体系，即在原体系（项目启动会、区域公司每周例会）基础之上，将区域公司每周例会分解为项目运营半月会议以及专题研讨会，并另外增加了阶段性成果审查会。同时，利用系统规范会前的输入产物和会后的输出产物，将项目月度的例行执行报告进行自动汇总，统计项目的关键节点完成率生成执行结果，使开会时完全聚焦在讨论与决策上，根据决策结果立刻调整项目计划，并直接落实责任部门、责任人，这样既保障了项目计划执行的真正落地，又有效提高项目运营决策的效率和决策的质量，规避决策的风险。

试点区域公司利用系统建立 “标准工作指引库”及“项目管理知识库”，并对项目运营中的具体工作操作及实施进行说明，以供经验不足的员工进行查询和操作。并通过对经验的不断总结和更新使操作流程更加合理，为新项目的开发提供重要参考。

3.6 统计分析功能

这一功能主要面向企业高层，可以向管理人员简单介绍新项目的名称、建设进程、开发商项目的有关背景以及不同项目与现行工程之间的主要关系。这一功能可以帮助高层人员宏观地掌握各个项目的开发进展，了解每个项目的基本信息，是专门面向企业高层管理人员的数据综合统计分析展示平台。在这一平台中，管理人员仅有查看信息的权限，无法更改信息，这一设置可以有效保留信息的真实性与准确性，并帮助高层人员进行成本管理。

4 数据库设计

每个系统设计中最为重要的设计部分就是数据库的设计，它用于用户进行数据的调取使用，数据库设计影响系统的开发以及后期的运行维护。存储信息数据实体的设计以及这些实体之间关系的设计是一般数据库必须注意的。

4.1 概念结构设计

根据需求分析可知，在本系统中，需要存储的信息主要包括公司信息、部门信息、人员信息、项目信息、合同信息、供应商信息和进度信息等，系统E-R图如图2所示。

4.2 逻辑结构设计

数据库是用来存放信息，在用户使用时，进行及时调取数据的系统。公司信息表、部门信息表、公司人员信息表、供应商信息表、项目信息表、合同信息表、项目进度表等是碧桂园公司房地产开发项目管理系统的主要内容，具体如下，表单中“”意为主键，“”意为外键。

公司信息表可字段分为公司编码、公司名称、公司地址、成立日期、简介、法定代表人等基本信息。

部门信息表可字段分为部门编码、部门名称、所属公司、成立日期、负责人、部门属性等基本信息。

公司人员信息表字段可分为人员编码、人员姓名、性别、证件号码、所属部门、人员类别、联系方式、生效日期等基本信息。

供应商信息表字段可分为供应商编码、供应商名称、所属分类、所属地区、所属行业、联系方式等基本信息。

项目信息表字段可分为项目编码、项目名称、公司编码、项目类型、项目地点、项目负责人、申报信息、申报日期、审批信息、审批日期、起始日期、结束日期、项目说明等基本信息。

合同信息表字段可分为合同编码、合同类型、合同名称、合同有效期、合同简介、甲方编码、甲方名称、甲方代表人、乙方编码、乙方名称、乙方代表人等基本信息。

项目进度表字段可分为进度编码、所属项目、计划起始日期、计划结束日期、实际起始日期、实际结束日期、具体说明、备注、责任人等基本信息。

5 结束语

项目管理信息系统与项目管理的研究和应用是互相促进、互相影响的，项目管理信息系统是项目管理理论在信息技术条件下的实践应用，是现代项目管理不可缺少的工具。本文以碧桂園公司为例，对开发商项目管理信息系统进行了设计，采用了浏览器和服务器结构以及Struts框架，使该系统易于操作，便于维护，一方面不但可以节省用户时间，获得各大开发商青睐，另一方面还可以极大地减少劳力等成本，见效快，提高管理效率与工作的精确程度，实现业务上的优化领先，可谓是用户和系统的双赢之选，具有很好的推广使用前景。

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