新常态下促进房地产行业健康发展的策略研究

高广智

（北京京南住房开发有限责任公司，北京 102600）

新常态下促进房地产行业健康发展的策略研究

高广智

（北京京南住房开发有限责任公司，北京 102600）

基于新常态下的经济特点，我国对于房地产行业的健康发展问题提高了重视，利用对企业调研的方式对现代房地产行业提出管理方面存在的问题。随之，提出优化策略，其中包含了对行政审批改善、加快土地市场化进程等策略，来促进新常态下房地产行业的持续健康发展。

新常态；房地产业；健康发展；经营战略

在我国自从进入经济发展的新常态下，房地产行业便出现了诸多问题，在房地产行业健康发展的道路上形成了阻碍。这些问题存在如果不及时进行解决，那么便会出现社会秩序混乱经济市场失衡，严重威胁到房地产行业的长久发展。因此，本文主要以基于经济体系的新常态下，房地产行业所面对的问题以及相关的优化对策。

一、“新常态”下的经济特点

一是社会的整体经济发展趋势呈现一个缓慢的状态。如今我国以经济发展作为衡量标准的时代已经成为过去式，在经济进行转变以后，产业都在依据新的发展趋势来调整方向，即将要迎来的是经济趋缓的一个发展阶段。

二是经济的网络化、智能化。伴随着我国科技的快速发展，网络应用已经成为了我们现代人的主流，在一些电商、微商的兴起，使一些传统的销售方式逐渐被取代。当前的时代，是属于智能与网络的。

三是人口老龄化红利压力的呈现。在当今，随着人力资源的成本逐渐增高，对于劳动密集的行业经济正面临着前所未有的挑战。老龄化压力的出现，根据数据显示，在2014年末，我国的退休人口高达2个亿，占总人口的15%，甚至还会出现扩增。这在于新常态下的经济是一次巨大的转型。

二、新常态下房地产行业面临的问题

1、行业吸引力快速下降

对于在房地产行业开发的过程中，不仅包括施工设计、施工监测、场地管理、资金预估等，同时房地产行业的扩增领域比较大。在金融危机以后我国推出了一些有关经济的决策，在房地产行业中并未出现经济衰退的现象。反而屡创新高。到了2013年，大部分城市都出现房地产行业经济发展呈现下滑趋势，因为资产的逐利性，地产企业渐渐的走向其他行业的领域中。一部分企业开始转型，寻求新的效益渠道，以获取资产轻量化，来摆脱传统的融资途径，为长久战略做好准备。我国经济由快速增长到走向新常态，对于大量的储存土地以及大面积的扩张，已经不能满足当代的需求了。

2、企业过分依赖投资驱动，缺乏风险管理体系

因我国老龄化的进程有所加快，所以我国劳动人口逐渐递减，对于房屋拥有率已经达到最大化，个人投资也不在拘泥于房地产行业，对于新常态下的房地产市场的组成与结构发生了巨大的变化，另外政府剪掉打水满灌的货币政策，使城市建设更趋于平缓，这对于应用原有的盈利模式的房地产行业逐渐聚积了很大的风险。因为长期的以来一直对投资驱动的过分依赖，从而导致了对于人才管理、技能管理、应用手段等方面的忽略。在面对着外部环境下的不断变化，很多企业对于内部风险控制做的还不够到位。由于长时间缺少管理意识，没有对风险进行一个明确的预估以及相应的措施。这种对于风险进行控制、评价、识别、化解、应用的整个过程中管理的匮乏，这清晰的反映出房地产在高速盈利的基础上对风险管理有多大程度上的忽略，从而也忽视加强自身管理。

三、企业面临的财务管理问题

1、存在资产结构风险

对于房地产行业拥有货币的占比并不高，一般上市公司大概是百分之九左右，而其他的行业大概在百分之十一左右，所以企业在对抗财务方面的问题时的能力还不高。当抵抗财务风险的能力与预付款的比重相同时，如果依据市场的普遍的报酬率来算大概是百分之八左右，那么机会成本率只有百分之十七，这对于别的行业是很大的，并且房地产的核心决定了财务资金的使用方式。

2、资产周转率偏低

房地产的行业不同于其他的行业，它的资产周转是比较难的。为了企业的长久发展，它的销售效益一定要大于其他的行业。对于传统的房地产进行观察会发现很注重施工质量，对于安全性的要求特别高、施工周期比较长、审批复杂等，这些都是致使资金回流较慢的原因。这样的状况在政策不停调控以及市场波动较频繁的状态下，只会增加对企业的经营风险。

3、融资渠道单一

我国当前的房地产企业都在全面的应用财务杠杆，大部分都是利用债务进行融资，主要的方式向银行借贷款，虽然成本较低，但是会出现回款匮乏、市场瘫痪的状态，反方面的影响是很大的。对于中小企业而言，财务状况是最为不乐观的，一方面是在融资渠道上比较单一，另一方面由于企业内部的管理不够。因此，在新常态下，经过经济的迅速膨胀以后在逐渐下降，在经营管理上的有偏差的中小企业只能被迫退出经济市场。

三、优化对策

1、依法加快土地市场化进程

对于土地的市场化不仅是放松政策的管理制度，还是进一步加深对于土地政策的规范性，因此做好基础设计，所以增加体系带来的力度。在如今经济体系的作用下，主要是对土地市场的围绕，为有序的对土地建设提供主要的方式，具体手段如下：第一，在土地市场干预方面要减少控制，放弃一刀切的管理方式，要依据消费者的需求适当的加大政策；第二，加大交错区与城乡结合部的开发力度，加大集体建设用地以及对农村基地的依法流转；第三，加大对地价的监控，构建标准的地价，实施定期发布，来有效的引导企业对土地的储备以及购买的行径，来保证房地产的增长与存量处于一个平衡的状态；第四完善土地改革有效的与房地产政策的对接，增加土地公开范围的比重。对于住房的用地处于一个满足市场交易范围、成本审计以及列入投资。

2、进一步改善行政审批效率

为了降低审批的周期，提高房地产建设的开发效率，可应用以下方法：第一，在简政放权的基础下，完善现有的申报体系，对审批进行限时实施、以及网上申请审批的方法等，彻底改善某些组织机构对于工作不认真负责的态度与作风，进而提高申请审批的效率；第二，对传统的审批环节进行改变，建立一系列的政府权力的清单，使政府负责的部分可以推动扁平化的管理模式；第三，采取城市融合的控制性的策划，加深对审批技术的规范化、科学化，对于建筑的形式、色彩、配套设施等要参照清单和制定的规划进行引导，可以使企业有效的避免开对于新事物的盲目追求，造成在审批的过程中出现反复的状况；第四，进一步对房地产的市场进行完善，使其决定性作用保障市场机制顺利应用，全面的发挥出非政府组织的服务与中介的作用。

3、加大产品规划创新

依据新常态下的我国的房地产市场的刚性需求将长存于企业之中，可以适当的进行当地的组织与政府机构进行的牵头，全面的发挥出设计院所与企业的所有的才智集一体，比如在不同区域的不同气候、人口结构、生活习惯、土地状况等，探究出适合当地居民的消费水平的产品，并且使其尽量完善到标准化。可以依据配套、规模、建筑造价、风格等不一样，采取不同的命名的方式，例如梦幻系列、小康系列、富强的系列等。根据产品的性能来保证新建住房的充分使用，并且也要增加对各地的住房进行因地制宜的推广，从而增加客流量，快速的对建筑产品的创新。

4、全面改革房地产财税政策

对于房地产税费方面确实存在不均衡的局面。例如一些高级税种，包含物业税、房地产税等，在一个区域单独的实施这一政策是很难开展的，也不符合新常态下的市场经济。为此提出以下的建议：第一，对于房屋交易的营业税进行大程度的减少，企业和个人缴纳的房产所得税应基于基础上进行适当的提升，这样可以明显的降低流转的总税负。取消掉二手房的交易的税收优惠的年限，加深对于过户费用的压缩；第二，在经济系统或是金融系统对于办理房产转揭业务的支持，对减小费用和简化登记进一步的简化；第三，对建成的时间较久的房屋加大对公共设施的投入，使其城市房屋发展达到平衡、稳定；第四，提高对民生工程的资金投入，加大公共设施修建的进程，重点在休闲，教育以及交通等，可以产生对居民合理分散的作用。

5、企业管理的规范与创新

对于企业的规范与创新有以下几点建议

（1）引入流程优化

在房地产项目开发的过程中包含了很多的环节，比如对于工程的前期定位、政府审批、工程建设、规划设计等应用项目管理手段进行优化，缩小项目的实施周期，使资金可以加快周转的速度，减小资金的浪费。

（2）变革内部组织结构

企业的内部组织结构如果随着经济的变化而进行转换，那么对于现代企业的发展是核心竞争力。通过对组织体系的创新完善，可以适当的、合理的对企业的分工进行有效的协作，可以很大程度的提高企业核心价值。在面对新常态情况时，可以打破传统的组织结构，建立一种新的组织结构，具有高效率、科学的、准确的、规范的组织结构，应对严峻的竞争挑战。

（3）采用新营销模式

基于新常态下的经济体系作为企业发展的根本参照依据，可以对新的营销方式进行引用。若想保障企业持续发展，必须适当的创新企业的营销模式，要做好老客户的售后服务，新客户的兴趣培养。

（4）经营活动中树立法治意识

企业要依法经营，按时缴税，不逃税、漏税，在审批、办证、借贷都要严格的按照法律程序进行办理业务，不欺骗消费者，政府对于自身的要求，要充分的承担社会责任

我国房地产行业在基于新常态下的经济体制中，出现了一些长期以来潜伏房地产企业内部问题，在经济快速膨胀以后，有一些房地产企业因适应不了新的经济体制，导致退出房地产行业的舞台，当然也会有创新型的房地产企业得以壮大。本文主要阐述了房地产行业在发展中存在的问题，建议该行业要进行自主创新与全面完善经营理念，在以应用发展迅速的科技技术与网络技术作为前进的助力，抓住市场需求扩增房地产的经济市场，通过应用有效方法去解决问题，这样房地产行业才会健康发展走向新纪元。

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[2] 曹泽、任阳军：经济新常态下中国房地产业现状及对策研究[J]． 佳木斯大学社会科学学报，2015（02）．

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[4] 覃云、李静：“新常态”下房地产业回归合理发展路经研究[J]．市场论坛，2015（07）．

[5] 孙德朋、丁仲德：适应“新常态”的中国房地产发展策略[J]．青岛行政学院学报，2015（05）．

（责任编辑：占雨秀）