房地产项目市场定位有关问题研究

刘明

【摘 要】项目定位在房地产开发企业项目决策管理中具有非常重要的作用。本文针对房地产开发项目市场定位，首先简要概述了房地产开发项目市场定位研究的重要意义，进而就房地产开发项目定位分析方法以及项目定位主要分析内容，进行了系统的论述分析。

【关键词】房地产；开发项目；市场定位

一、引言

房地产行业作为我国经济发展的支柱产业，对于促进经济社会发展发挥了非常重要的作用。但是在房地产行业迅速发展过程中，一些房地产开发企业在经营中也出现了盲目投资的问题，再加上国家对于房地产开发宏观调控力度的不断加大以及房地产行业领域竞争的越发激烈，一些房地产企业经营发展面临的问题越来越多。在这种形势下，房地产开发企业应该充分认清房地产行业形势，加强对房地产开发的分析研究，准确的进行项目定位和项目开发，这对于确保房地产开发效益，促进房地产企业的长远稳健发展也具有重要意义。

二、房地產项目市场定位主要作用

房地产项目市场定位在房地产项目开发中具有非常关键的作用，只有准确的掌握房地产项目市场定位，才能够确保房地产项目开发符合市场需求。房地产项目市场定位的作用主要体现在以下几方面：

1.通过房地产项目市场定位，可以帮助房地产项目开发商准确的把握市场，了解当前行业的市场现状、市场供需、客户群体以及外部竞争等，进而更加精准地锁定房地产目标市场，制定符合市场实际的房地产开发项目经营策略以及战略规划，无形之中获得潜在市场。

2.房地产项目市场定位的过程中，能够对项目实施过程中的风险状况以及效益状况等进行评估，准确的了解房地产开发项目实施过程中可能面临的政策、资金以及市场风险问题，并在项目开发前期即对风险和效益状况作出评估，以便于在激烈的市场环境中稳定发展。

3.房地产项目市场定位是项目开发各个环节的有力指导。现阶段房地产开发项目分工更加精细，涉及到项目设计、营销销售、施工管理和物业管理等多个专业，通过房地产开发项目市场定位，有助于提高各个环节管理的针对性，提高当地产开发项目管理的针对性和精准性，这对于提高房地产开发企业竞争力非常关键。

三、房地产项目定位分析方法

现阶段，房地产项目市场定位较为常用的分析方法主要有以下几种：

1.运用市场分析方法。采取市场分析法对房地产项目进行市场定位分析，主要是通过市场调查，对房地产开发项目的市场环境进行宏观、中观和微观分析，收集与房地产开发项目有关的各类资料，并对所有资料进行全面的归集、整理和分析，进而对房地产项目定位。

2.依据客户需求定位。客户需求定位分析是以消费者需求作为核心内容的房地产项目定位分析方法，也就是在房地产开发项目市场环境以及定位分析过程中，根据消费者的购买能力、购买倾向以及消费偏好等等方面实际需求，来制定符合消费者实际需求的个性化产品。

3.项目SWOT分析方法。这是在房地产开发项目中应用较为广泛，也非常简便可行的分析方法。主要是通过对房地产开发项目的优势、劣势、机会以及威胁等方面的全面分析，准确的掌握房地产开发项目实施过程中可能出现的各种有利以及不利因素，进而对房地产项目定位。

4.建筑策划分析方法。这种分析方法，主要是以市场调查分析结论作为主要的依据，按照房地产开发项目总体规划目标，根据建筑学理论知识等，对房地产项目规划设计提供科学合理的意见建议，以此为基础进行项目定位。

四、房地产项目市场定位主要内容

在房地产项目市场定位具体实施过程中，应该重点在以下几方面采取有效的控制措施：

1.科学合理的设定房地产项目开发理念。具体来说，也就是基于房地产企业的价值观、企业文化，确定项目开发的指导思想和经营模式，重点是充分发挥企业的竞争优势，确保项目定位有利于企业的长久发展以及品牌建设。

2.明确房地产项目用途功能。在房地产项目市场定位时，应根据项目所处地区的城市规划限制条件，按照较优利用原则准确的确定开发类型，并对土地资源进行综合利用，充分挖掘土地潜能。

3.对目标客户进行定位。主要是在项目市场调查研究结论基础上，按照消费者群体的有效需求，初步确定房地产开发项目的主要目标客户，并对目标客户群体的消费能力进行深入分析，为产品定位、价格定位等提供准确指导。

4.进行项目初步设计。在市场调研的基础上，综合考虑土地和目标客户的具体情况，进行房地产开发项目的初步设计，并对项目的主体建筑风格、结构形式、房型、面积和建筑标准等进行细化确定。

5.对房地产项目的租售价格进行测算。主要是以类似房地产项目的市场价格作为参考，参照类似房地产的市场价格，运用适当的计算分析方法，综合考虑房地产价格的多种影响因素，对房地产项目的租售价格进行测算。

6.进行房地产项目营销方案的制定。主要是综合考虑房地产开发企业的综合经济实力和项目投资流量，并充分考虑到房地产项目的风险和利益的辩证关系，研究制定营销策划方案，分析和选择适当的入市时机，进行项目营销。

五、结语

对于房地产开发企业来说，为了确保房地产投资效益，应该结合企业的实际情况，综合选择合理的房地产项目市场定位分析方法，在房地产开发项目的客户、产品、价格、形象以及品牌等多方面进行准确的定位，以进一步满足房地产市场需求，促进企业效益的顺利实现。

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