黄金地段经济学

华说

有一天我因事途经市中心的一条商业街，看到一家点心店门前排满了人。街是名街，不仅在国内为人们熟知，在海外亦有名声。按照本地政府的规划，未来还会打造成“世界级商业街”；店是名店，是有铜牌匾额的“中华老字号”，排队现象几乎天天发生司空见惯，是城市的一景。

这条商业街位于闹市中心，寸土寸金，且又名动神州，是所谓的“黄金地段”。地段好，自然租金也高。与之相对应，在此街上开张营业的，大抵是财雄势厚的大店、名店。当然，既是大店名店，其店内出售的商品也与其身份相符。这些商品最直观的特点或者说最直接的表现，便是价格的高昂。

在这商业街上的这家点心店虽然是“中华老字号”，但与同一条街上金碧辉煌气势恢宏的大店相比，显然不在一个层面上。不仅规模小，而且其出售的商品也属“小儿科”，主要包括馄饨、生煎包、小笼包、面条在内的各种中式传统小吃，以及糕团与熟菜、卤味等等，价格颇为低廉，从几元、十几元到二十几元不等。问题来了，在这租金高企的黄金地段，卖着平民的点心，这家点心店是如何生存下来的呢？

愚以为是交易速度。

租一间门面做生意，简化起见，只卖一样东西。整盘生意的收入（I）=单价（P）×销售量（Q）。收入取决于价格与销售量的变动。销售量不变，收入随价格而上下浮沉；价格不变，则收入随着销售量的波动而增减。而销售量取决于交易速度和营业时间。一般而言，营业时间是不变的，因此，销售量与交易速度直接挂钩：交易速度越快，则销售量越大，反之则相反。这样，如果交易速度够快，卖廉价商品可以和卖高档商品达到同等的收入。

实际上，这并非仅仅是理论逻辑的推算，实践中有不少鲜活的案例存在。曾经有一篇报道中提到，我國香港铜锣湾地区有一个小店，20多平方米的一个小店，年租金高达200多万港币——香港铜锣湾商铺租金之高举世闻名。很难想象，这个只卖普通饮品的小店，居然在市场竞争中生存了下来。靠什么生存？就是靠惊人的交易速度：它每天卖几万份！

还有另一个例子，上海市西部有一家高端的购物中心，顶级奢侈品云集。在这个购物中心的二层，开设有一家小食肆，售卖的是最普通的上海点心——春卷、馄饨、锅贴、小笼包等，还有诸多上海人记忆中难以磨灭的“麦乳精”，价格也不贵（当然比起弄堂口要高得多），一份5只装的锅贴价格不超过20元，一盘菜饭的售价不超过35元，食客络绎不绝。开设这家小食肆的是当地一家著名的餐饮企业，也是上市公司，原先一直走高端路线。因为一些原因，过去一两年业绩急转直下，不得不放下身段，开发了主打点心的小店。相比于人均客单价200元以上的正餐大店，点心店的人均客单价仅为80元，但开在租金高昂的高端购物中心，却创造了15%的利润率。其中的奥秘，是其每日超过6次的翻台率！

地段越好，商铺租金越高，所出售的商品也就越高档，价格也越昂贵，这是人们常见的“租值匹配”定律，但加进了交易速度，这定律显然要重新考量。因为只要交易速度足够快，卖廉价物品也同样可以实现租值最大化。