租个空间放闲置

陆佳裔

这是龚小芬从中国台湾到上海的第19年，她决定搬离现有的家。已经工作的3个孩子陆续从四室二厅的大屋搬走，面对空荡荡的房间，她和丈夫考虑不再续租。今年4月，他们购置了一套小房子，搬到了偏远的唐 镇。

大屋换小后，龚小芬明显感觉到空间不够用了。孩子们从小到大的奖杯奖牌、相册，女儿收到的各种礼物和纪念品就只能散落在外，尤其是先生珍藏的台版书籍，书架已经放不下。龚小芬舍不得与人分享，整箱整箱的书堆砌在屋中，过道上挤得走不了路。

这些价格不贵重却有纪念价值的闲置品，成了龚小芬的难题—人们不想扔掉那些他们赋予了情感的东西，便会生出一种找个地方储存的渴望。她在网上键入“仓库”“闲置”等关键词后，第一次知道了“迷你仓”—这是1990年代末美国德克萨斯州兴起的一种专门针对小型用户的仓储服务，租赁面积一般在1至100平方米。在欧美和日本发展后，21世纪初迷你仓形式传入香港，并迅速打开了市场。

对比了3家公司后，龚小芬选择在CBD自存仓中租下了一个10平方米的空间。和普通仓库的服务程序不同，从选仓到开仓，龚小芬在微信上完成了整个流程。下单微信支付成功并输入身份证获得后台审批后，她的手机界面上就生成了一把专属的“电子钥匙”。点击圆形锁孔按钮，几秒后即可连续打开两道仓库大门。

CBD自存仓创始人曹肇棆，在香港出生长大，已经使用了十几年的迷你仓服务。在香港740万常住居民中，大多数人的居住环境非常拥挤，人均住宅面积仅为15.5平方米，在这种情况下，书籍、运动器材和其他各种物品的储存空间颇为有限。曹肇棆是一个狂热的高达粉丝，少年时期收集了近百盒的高达模型，这是珍贵的童年回忆，他的父母由此租用了一个储物单位存放收藏。

对比常见的地下库房，曹肇棆把私人仓储视作“五星级储物间”。CBD自存仓增加了抽湿机、空调，安装银行的防盗系统，并配备24小时监控的摄像头。他们将大型仓库分隔成若干间小仓库，按照租位空间的大小，最低7天起，以月、季、年计算租金，标准仓1.73立方米（长宽高1.2米）每月收费价格约149元至349元。目前，CBD自存仓在北京、上海两地的CBD区域已经有了12家智能迷你仓，以及20家与联合办公空间合作的移动迷你仓网点，并在今年2月得到了香港房地产基金汇贯南丰的2800万美元A轮融资。

近两年，可以带来强劲常规收入增长，且有稳定租户基础为其高租用率提供支持的自助倉储公司正在快速增加。根据数据调研公司益普索2016年的数据，2014年至2016年间，中国内地的迷你仓发展增幅超过60%，迷你仓品牌数量达到39个，迷你仓储设施总计162个。

“北上广深一线城市地产政策变化、人口数量及结构、消费及文化水平等，正与三个驱动自助仓储市场的因素匹配。”仲量联行亚洲资本市场研究部董事黄绰峰对《第一财经周刊》说。他并没有对内地市场爆发时间做过预测，但在他的研究中，驱动市场的因素分中占据前三名的分别是“减少的住所面积”“个人消费者需求增长”以及“消费意识增强”，而这些市场驱动因素已经形成。

黄绰峰同时也指出发达国家几十年的发展已经证明了迷你仓有着长期的需求，而“断舍离”之风只是一段时间的流行，并且影响的只是小众人群。至于需求程度，可以通过城市化的进度衡量。从目前CBD自存仓的数据来看，人们并不愿意舍弃赋予了情感的物品，仓储中95%的物品并不值钱，大都有纪念价值但没有使用价 值。

曹肇棆的两次创业都围绕着自助仓储。2008年，不到24岁的曹肇棆从剑桥房地产金融专业毕业，他在外资投行做过甲方和乙方，但更想从实践中去认识一门生意如何从零做起。

2008年的香港，迷你仓的广告铺满了街道，每个月都有十余家迷你仓新品牌涌进市场。一年不到，迷你仓的市场占有率就从30%直线上升到将近饱和。当时，曹肇棆的“储物乐”从储物柜服务切入个人存储市场，随后便因为资金不足、市场红海等多方因素关闭。“每个人都能看到的机会，那就不是机会。”曹肇棆对第一次创业失败有此感 悟。

随后5年，熟悉地产金融的曹肇棆在北京一家外资地产基金工作。他跑遍了30多个城市，多方调研后，他发现内地市场正上演着和香港同样的变化。以北上广深领头的一线城市房价高升，房价与工资差距日益扩大，人们不得不购买或租赁小户型房屋。其中的一部分用户为满足空间的使用需求，也会把不常用的非生活必需品另找空间存放。

2014年8月，曹肇棆辞去工作，与合伙人凑了50万元，在国贸新城国际的一个小区租下了一间约400平方米的地下室，改建成100个单元的储物柜。从时间上看， CBD迷你仓并不是最早尝试自助仓储服务的创业公司。在这个时间点切入，曹肇棆心中仍然有三个问题没有得到解决。

首先，迷你仓在欧美、日本等成熟市场已经得到验证，如果迁移到了国内，中国用户的消费习惯和生活理念与国外相差甚大，是不是会遭遇“橘生淮北则为枳”的窘境？其次，迷你仓的概念在2008年左右已经传入内地，发展了6年都始终处于起步状态，用户教育需要多久？市场爆发的时间点还需要多长？最为关键的一点，在CBD迷你仓之前，北京已有10个迷你仓品牌入驻，和这些先发运营商相比，CBD有多大的优势？

在走访了主流的几家迷你仓后，曹肇棆发现同行的使用率并不低。事实上，地产基金对迷你仓形式的投资乐于接受。从租金回报率来看，房地产市场运行状况良好的地区，商业地产租金回报率一般界定在5%至7%之间，比值越高，意味着收回的周期越短，投资价值越高。一方面，迷你仓在运营成熟后的预测租金回报率能达到10%以上。这对于地产基金而言，是一个新出口，可以释放投资。endprint

曹肇棆算过一笔账，如果能租出30%的空间，就能做到盈亏平衡，多年的房地产调研让他更有信心的是，按照经济规律和目前城市的发展状态，一线和大型主流省会城市的中产家庭会和欧美市场上的情况一样，成为迷你仓的主要受众。就人口角度而言，国内的自助仓储服务仍然处于大面积缺失。

新城国际的迷你仓试水是个很好的开端。CBD自存仓先延续国外传统的储物模式，给储户发门禁卡和挂锁，来测试市场的反应。由于地段优越交通便利，加之外国住户较多，市场推广的成本降到了最低。两个月后，CBD自存仓便开始盈利。

调研和试点的成功，某种程度上给了曹肇棆前两个问题的答案。对于第三个问题，他仍有困惑：如果继续按照传统迷你仓一样，由客服值守，用门禁卡开仓，再配以钥匙开锁的模式，CBD迷你仓和其他运营商相比，没有任何优势。

一篇关于《快捷酒店用“互联网+智能锁”提升运营效率并增强住户体验》的文章，让曹肇棆想到了为个人和小型企业的迷你仓储配置智能锁。刚从硅谷回来的王珏欣成为了CBD自存仓的技术合伙人，重新开发了一套后台管理系统。当时这一行业大部分竞争对手都在积极布局网点，寻求规模化，曹肇棆则把主要的投入用于技术研发，每年60万元的投入，相当于一个迷你仓租用一年的成本。

优化后的服务流程让CBD迷你仓租赁只要通过微信或App链接就能完成，从选仓到开仓整个交易，也能做到在线服务。这也意味着自助仓储不需要很多员工，运营商借助大量自动化技术来完成开仓、安保和进入等流程。

从今年3月到7月，公关服务公司行政胡咏陆续租下了7间位于上海东海广场的迷你仓。最初她只打算短租，是为救急存放杂物的一次临时过渡。试用了一个月后，管理层决定长租，“在获取授权后，钥匙还可以共享，这意味着即便我出差了，也可以授权电子钥匙给他人，每次行为都有记录。”胡咏对《第一财经周刊》说。

原先定位于个人用户的迷你仓现在也满足了一部分公司企业的商务需求，这让CBD迷你仓的使用率达到50%，实现盈利。但在前3年，CBD迷你仓的融资却颇为不顺。

曹肇棆有过一天被5拨投资人拒绝的经历。他发现，迷你仓这一概念常被误以为是物流仓库，另一方面，投资人担心模式过重，这需要前期较大的投入，当时资本投资的热点集中在O2O项目上，对于这种重模式并不感兴趣。

直到2016年8月，一家北京开发商在加盟CBD迷你仓的2家网点后，看到营收数据的良好反馈，成为CBD自存仓的Pre-A轮投资方。今年2月，香港开发商汇贯南丰（InfraRed Nan Fung）经过了3个多月来回的尽职调查，注入2800万美元的A轮融资。这家基金曾在英国投资过迷你仓并成功退出，也见证了香港自存仓15年发展的全过程。

资金的活力让CBD自存仓在一年间迅速扩张，目前，CBD迷你仓在北京和上海已经开了13家网点，总储存体积逾6000立方米。网点的使用率几乎都在70%以上，总营收同比去年翻了3倍，用户量翻了2倍。

政策监管仍然是影响新兴行业发展的重要因素。在仲量联行亚洲资本市场研究部董事黄绰峰的观察中，国内的迷你仓发展目前呈现出两种走向，其一是像中国台湾和香港一样自由发展，到了一定规模后政府介入；另一种像新加坡模式，运营者和实力雄厚的地产投资者合作，再大规模铺开。

不过由于对储物没有严格规范，尽管香港之前的迷你仓全部建于商业用地内，2016年的大火后，政府大幅收紧相关建筑物条例和消防条例。台湾则从今年起禁止迷你仓建于居住用地。因此迷你仓的租金成本上涨，回报率下降。两年间，香港的迷你仓项目减少了近 15%。

尽管给每箱储物都上了保险，但和行业内的其他品牌一样，CBD迷你仓基本只标注了8类不得寄存的物品种类，对于入库的物品，尚未有安检步骤，可能存在的安全隐患也是自助仓储行业存在的一大风险因素。

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