天津嘉里中心二期项目修建性详细规划

雷晓夏

一、概述

项目位置：天津嘉里中心整体用地位于天津市河东区，海河的东岸，是市中心的核心区。用地周边四至城市道路如下： 用地东北为六纬路；东南为八经路；西南为海河东路，而西北为六经路。保定桥在用地东南角的八经路跨越海河。天津嘉里中心二期用地位于天津嘉里中心一期已建成区域的东北侧。

二、项目规模

用地规模：天津嘉里中心项目总用地面积为86，164平方米，其中二期用地面积为16，160平方米。

项目规模：天津嘉里中心项目地上总面积为479，394平方米，其中二期地上总面积为141，374平方米，二期项目内容包括办公大楼、居住式公寓、商业裙楼，其中：办公大楼为一栋228米高（函屋顶造型）的塔楼，居住式公寓为一栋142.05米高（含屋顶造型）的塔楼，商业裙楼为三层，并在三层设连廊与一期商业连接。三层地下空间为商业、停车及机电设备用房。

三、总平面布置

天津嘉里中心二期功能包括：办公、居住式公寓及商业。办公塔楼位于基地的东北角，靠近六纬路与八经路的交叉路口，从保定桥一侧眺望，主体形象突出，形成丰富且有层次的沿河景观；居住式公寓塔楼与一期的三栋公寓成线性布局，既保障了一期公寓的景观视线不受影响，同时形成开扬的景观绿带贡献给城市环境；商业裙楼作为两栋塔楼与一期的联系体，既保证商业空间内外延续，又确保办公、居住使用和商业连贯而互不干扰；地下一层的商业与一期商业及地铁站连接，为使用者提供方便亦为项目带来活力；地下各层按功能需要分布停车及机电空间，地下二层、三层局部设置人防，人防级别及面积将根据要求进行后续深化。

四、交通组织

嘉里中心二期项目结合已建成区域既有交通设施条件及二期功能需求，设置了地下停车库、上落客区等，以供不同类型建筑使用。

原规划方案：六经路设置有一个车行出入口；六纬路沿街设置有两个出租车落客通道；八经路方向设有一个酒店车行专用出入口，两个办公专用出入口；海河东路设置有两个车行出入口。

二期规划方案调整后：六经路出入口无调整；六纬路两个出租车落客通道调整为一处出租车落客通道，一處从出租车落客通道改为车行出入口；八经路方向一个酒店车行出入口保持不变，两个办公出入口修改为一处；海河东路两个车行出入口保持不变。

地下停车库

地下停车库及坡道：本项目地下车库各层均设有通道与一期车库相互连接；为解决不同使用功能机动车流线的交叉，办公楼及商业的车辆经六纬路出入口进入基地后，通过内部道路抵达新增位于基地东南角的汽车坡道；居住式公寓的停车将从六经路进入并利用一期既有坡道抵达地下二层停车区。

五、绿化布置

在景观设计上二期项目须与一期已建区域结合，考虑不同使用功能的需求，保证基地内各出入口和不同使用功能空间的完整性以及合理性，同时考虑与都市环境，滨河景观休憩带的协调，以达到舒适、合理的目标。

配合基地已有条件，创造可伸展、灵活的空间型态；

为城市提供开放性的，富有层次，连贯的景观带，强调景观空间的连续性；

创造开放的、公共的临街商业界面，在办公大楼的临街区域形成温暖、吸引人的城市广场，成为城市景观空间的节点；

项目的整体绿地率达到22%。

六、功能分区布置

办公楼

总平面布置：办公楼坐落于地块东北角，六纬路及八经路的交叉口，办公楼主入口面向海河，入口前为开阔的绿化空间，顶部结合塔楼的空中公共空间将有一个点亮的顶冠，办公楼整体形象突出，与保定桥、海河呼应成为城市景观新的地标；

功能分布：办公楼为总高度228米（含屋顶造型）的超高层建筑，标准层面积为2，025平方米，共44层，其中首、二层为大堂及部分服务性用房；三层及三层夹层为高级健身会所；二十三层设空中大堂，服务于高区办公；四十一、四十二层为顶级俱乐部，具有眺望城市景观的卓越视野；分别于十一、二十二、三十二及四十三层设置避难兼机电层；四十四层为机电层；其他楼层为办公，共30层，分为四个区；

竖向交通组织：办公楼为中央核心式塔楼，为了尽量加大核心筒的效率，塔楼电梯概念提供了两个低层和高层相互堆叠的电梯组，第二组电梯由直达电梯通过空中大堂转换连接；办公大堂为三层健身会所单独提供扶梯以方便到达。

居住式公寓

总平面布置：居住式公寓布置于二期用地的西侧，贴临一期用地，与一期三栋公寓呈线性展开布置，既减少对一期公寓的视线影响，又可避免与办公楼的对视影响，同时兼顾自身的开阔视野，成为项目整体中不可或缺的构成要素。

功能分布：居住式公寓总高度142.05米（含屋顶造型），标准层面积约755平方米，每层五户，户型面积为110～190平方米；居住式公寓塔楼共39层，其中首层～三层为大堂及配套公建、室外景观平台，分别于十二、二十六层设置避难层，其他楼层均为公寓，共34层，分为三个区。

竖向交通组织：居住式公寓塔楼提供了一组剪刀楼梯用于人员疏散，三部可用电梯及一部服务梯兼消防电梯；电梯均可直达地下停车库，在地下一层与一期沉庭院连接并提供公寓大堂，以方便住户乘机动车或享受地铁便利的出行；公寓电梯可至三层室外平台，并通过平台层进入商业裙房，达到健身会所。

商业裙房

总平面布置：二期商业裙楼位于办公楼与居住式公寓之间，采用双墙与二者完全分隔，商业裙楼使嘉里中心二期项目与一期建筑成为可分可合的有机整体，最大限度的开发及利用了六纬路沿线的商业价值，使城市空间与建筑内部空间形成良性互动，营造繁荣的商业氛围。

商业裙楼的地下一层商业，与一期联通，可方便到达地铁站。

功能分布：二期商业裙楼共3层，中部设有中庭，商业空间围绕中庭空间展开，丰富了步行体验；首层沿街商业具有相对的独立性，可满足不同商业租赁方式的需求；三层靠近办公楼一侧设有标准室内游泳池，并可与健身会所联通；中庭及泳池顶部的轻质屋顶可将阳光投射进室内，为使用者提供了宽敞明亮的空间感受。

二期商业裙楼于三层通过连廊与一期连接，连廊采用钢结构桁架整体吊装，底部无柱，强化了商业入口空间；连廊本身既可加强一二期的联系，亦可作为特殊的展示空间，带来丰富的购物体验。

竖向交通组织

七、立面设计

天津嘉里中心项目作为海河沿岸重要建筑群落，为丰富海河沿岸景观发挥着重要作用，二期项目的办公塔楼，无论从位置还是体量均须成为整个项目的焦点。

二期项目的商业裙楼立面保留了部分一期裙楼的立面元素，加入空间进深的处理，增加了立面的趣味性；立面玻璃橱窗以多角度呈现，形成更具张力、更具动感的商业形象。

（作者单位：天津方标世纪规划建筑设计有限公司）