石油装备类特色小镇的开发思路研究

张建苓，周崇华

（1.中海油能源发展装备技术有限公司；2.中国交通建设股份有限公司华东区域总部/中交华东投资有限公司）

石油装备类特色小镇的开发思路研究

张建苓1，周崇华2

（1.中海油能源发展装备技术有限公司；2.中国交通建设股份有限公司华东区域总部/中交华东投资有限公司）

高端装备制造业小镇占比约20%，论文从城市运营的视角，以某石油装备小镇为例说明此类特色小镇的综合开发策略、业务逻辑及现金流平衡等，为此类特色小镇可持续发展提供参考。

城市运营；石油装备；特色小镇；开发研究

1 特色小镇发展近况

特色小镇是指相对于独立的市、区、县、镇，一般界定为3~5km2的小空间，但具有明确的产业定位、文化内涵，旅游和社区功能，形成“生产、生活、生态”的三“生”融合及“产、城、人、文”四位一体有机结合的重要功能平台。其具有4个特征：产业上“特而强”、功能上“聚而合”、形态上“小而美”、机制上“新而活”。自从2014年浙江省推出特色小镇以来，中国特色小镇俨然成为了1个热门。2016年7月住房城乡建设部等三部委发出《关于开展特色小镇培育工作的通知》，明确提出到2020年培育1000个左右特色小镇，其建设便如火如荼地在我国各地开展起来。据初步统计，目前已有24个省（直辖市、自治区）出台了特色小镇建设指导意见，其中20个省（直辖市、自治区）明确了具体建设数量，总量达到1 700多个，且均要求在2020年前创建完成。实际上，2016年特色小镇的数量就已经达到了1 000个，2017年预计将会增长到5 000个，短期内或将突破1万个。

从产业分类入手,特色小镇可分为7大类型:农业类、制造业类、金融业类、信息技术产业类、商贸/物流类、健康产业类、文旅产业类。其中，制造业类的特色产业小镇占比约20%。

2 特色小镇的开发理念

特色小镇的形成不是一蹴而就的，它需要一个可持续发展的过程，并从中获得具有个性特色的最大城镇价值。在特色小镇发展过程中，需以“可持续发展经营论”为开发理念，剔除短期套现思想，做到理智长线经营。

2.1 城镇运营的内涵

城市运营又称城市经营，是现代城市发展的产物。一般理论认为，城市经营就是从政府角度出发，运用市场手段，对城市的自然资源、基础建设和人文资源进行优化整合和市场运作，实现资源的合理配置和高效利用。

目前，关于城市运营的内涵，理论界对城市运营存在3种界定，包括“资金导向经营论”、“保值、增值经营论”和“可持续发展经营论”。其经历了从“资金导向型”向“功能导向型”及“可持续发展型”的转变。随着我国城镇化快速推进与城市建设资金短缺的矛盾日益凸显，城市运营的理念也要求随之转变，政府职能的转变是城市经营的本质，由“政府主导”转变为“政府引导、企业主导”，发挥市场作用，运用市场经济手段进行资本化的运作，从而实现资源资本在秩序、结构、功能、容量上的最优化与最大化，进而实现城市开发建设过程中投入与产出的良性循环，城市经济、社会、环境的可持续发展，提高城市在区域中的竞争力。

2.2 特色小镇的开发模式

目前，国内小城镇开发主要有3种模式：政府主导模式；企业主导模式；政企合作模式。政府主导模式是政府建设、市场招商，政府成立国资公司，根据产业定位面向全国招商。企业主导模式是企业主体，政府服务，政府负责小镇的定位、规划、基础设施和审批服务，引进实力雄厚的企业建设特色小镇。政企合作模式是政企合作、联动建设，政府做好大规划，联手大企业培育大产业。

2.3 运营理念的转变

针对我国特色小镇的4大特征（产业上“特而强”、功能上“聚而合”、形态上“小而美”、机制上“新而活”），其形成已由单纯的“基础建设”转变为“投资、规划、建设、运营”综合运营阶段，它的运营主体、客体及收益已发生了翻天覆地的变化，表现如下：

1）运营主体的变化

政府主导的模式适合财政力量雄厚，运营能力或把控能力强大的政府。其优势是政府拥有绝对的控制权，推动进展快；劣势是政府财政压力大，同时面临着后期运营的大量投入。政府与企业联动发展模式，适合财政相对有困难的政府，优势是缓解政府财政压力，劣势是所有权与经营权的分离，导致参与的企业短视行为，同时回收后对政府来说仍然是一个较大的包袱。而“政府引导、企业主导、市场运作”的模式，适合于资金及运营能力均强大的企业，优势是减轻政府财政压力，激发市场活力，劣势是需要有持续的盈利模式。总体来说，运营主体由传统的政府主导转变为企业主导、市场化运作的灵活机制。

2）运营客体的转变

长期以来，土地一直是城市运营中的主要对象，也是政府财政收入的主要来源。但这一模式为城市发展所带来的弊端逐渐凸显。随着国家对地产行业政策的收紧，越来越多的地产商都瞄准了向城市运营商、产业运营商转型。不仅要开发土地，还要开发配套服务设施、旅游项目、产业项目，要进行房产开发，最后进行产业整合和运营整合。因此，新形式下的城市运营客体可以概括为，以产业为主导，以土地为基础，以各种产业项目、旅游文化项目和房产项目为重点的全方位体系。

3）收益模式的转变

以土地为经营客体的模式决定了政府以土地出让为主要来源的收益模式。而新形势下，多条运营线的展开，已经使得特色小镇的收益除了来自土地一级、二级开发之外，还包括产业项目的运营收益、二级房产的运营收益及城市服务的运营收益等。这一收益模式已经不再依赖于土地财政，而是1种可自我供血、可长期持续的合理架构。

3 石油装备小镇的开发思路

以江苏盐城市建湖县建阳镇的石油装备小镇为例说明其开发思路，包括综合开发策略、业务逻辑及现金流平衡等方面。

3.1 建阳石油装备特色小镇

建湖，位于江苏省苏中里下河腹部，隶属盐城市。石油装备产业是建湖县最具活力和发展潜力的特色产业，曾荣获“中国石油石化装备制造业卓越贡献奖”，建湖被认定为中国石油装备制造业基地、国家火炬计划石油装备特色产业基地。2015年，全行业实现规上开票销售44.2亿元，规上入库税金2.9亿元，信得、鸿达、九龙等9家企业纳税超千万元。油田井口装置、防喷器、液压油管钳3大系列产品中，国内市场占有率达分别达到60%、70%、75%，远程控制装置国内市场占有率达到30%以上。基本上实现“产业规模逐步壮大、产业链条初步形成、产业布局日臻完善、创新能力稳步增强”的石油装备特色产业。

2017年，建阳镇结合建阳实际，抓实项目招引、园区提档、企业培育、镇村建设和民生改善5项重点工作，加快建设产业发展“特而强”、功能叠加“聚而合”、建设形态“精而美”的石油装备制造特色小镇。

3.2 特色小镇开发时序逻辑

1个成熟的特色小镇，从初具规模到功能完备，至少需要20年时间。从开发时序逻辑上可以划分为，启动期、建设期及运营期（见图1）。

1）启动阶段（第1~2年）

进行启动区建设，打造产业特色，塑造小镇形象，提升区域价值。如建设产业载体的产业孵化器（产业中心）、人才公寓、创业共享空间等项目，建设功能载体的产业展示中心（或游客中心）、风情商业街、主体公园、悠闲漫步道等。

2）建设阶段（第3~5年）

进行扩展区建设，包括住宅开发、商业开发、产业开发及产业服务等。

3）运营阶段（3~20年）

进行小镇运营，获得长期运营收益，获得增值收益。

3.3 石油装备特色小镇业务模式

图1 特色小镇开发时序逻辑

特色小镇的业务有多种业态，包括土地一级开发（土地整理、基建公建、规划设计、市政运营）、产业发展、二级开发（住宅开发、商业开发、产业开发）等。每种业态对应着不同的资源形态，有着不同的运营要点及目标。

1）一级土地开发

特色小镇中的土地一级开发不仅仅是项目地的征地补偿、拆迁安置、七通一平等基础设施和社会公共配套设施的建设，其主要目的也不仅仅是使“生地”变为“熟地”尽快上市招拍挂，而是要与产业发展、基地开发结合起来。因为，产业的价值决定了土地的价值，土地一级开发必须结合产业项目开发，结合土地二级开发，只有这样才可真正获得一级市场的利润。此时期运营的要点在于顶层设计和政策法规法制层面：顶层设计层面，做好城市规划及产业规划确定小镇的未来发展方向，做好空间规划及智慧规划确定小镇未来居民及游客的工作生活旅游的舒适度；政策法规法制层面，出具土地、奖惩、税收等方面的政策条件以及监管机制，保证小镇的顺利推进。

2) 产业服务

其重点在招商引资及产业培育。对于招商引资方面，着力引进和实施一批对产业转型升级起关键作用的重大项目。

（1）择准方向招商。紧紧围绕国内外石油装备产业集聚区，世界500强、国内100强、行业前10强和大型央企开展招商活动，境外主攻欧美、中东，国内突出山东、辽宁、新疆、四川等地，着力突破重大牵引型项目、产业链补链项目以及与产业相关的现代服务业项目。

（2）优化载体招商。完善提升功能分区规划，明晰目标定位与建设重点，切实增强配套服务功能，带动辐射产业项目落户。以建阳石油装备产业园为核心，招引石油钻机、抽油机及中小型成套设备项目；以高新技术经济区为核心，招引高端石油装备制造项目；以科技创业园为核心，招引石油装备零部件配套加工和现代综合服务配套项目；以恒济、庆丰、芦沟等石油装备特色镇工业集中区为核心，招引钻修井整机与工具项目。

（3）形成产业集群招商之后，如何让特色产业真正成长壮大，形成产业集群，小镇还需要做好产业培育工作。这里所说的培育还是围绕特色产业的核心部分展开的，其主要目的在于培育和扶持有效的产业项目和企业主体，形成规模化的经营效益。这一时期的运营重点在于相关政策的大力扶持，包括信贷金融支持、税收优惠和财政补贴、科研补贴、进出口关税和非关税壁垒、土地价格优惠等。

3）土地二级开发

产业大发展，吸引大量就业人群集聚，进而产生了对居住、商业、教育、医疗及第三服务业的大量需求。基于“产城人”一体化的发展目标，就需要通过土地的二级开发，实现综合服务配套的升级。包括居住配套、商业配套、产业配套、休闲娱乐配套、社区服务配套等。这一时期的运营重点在于综合考虑城市发展、文化旅游发展、产业发展、政策的扶持和制约等因素，实现特色小镇的“产城”一体化开发。

3.4 特色小镇的盈利模式

特色小镇开发，需要持续不断的资金，合理的盈利模式是小镇资金来源的保障。特色小镇业务内容包括：土地整理、基础公建、规划设计、市政运营、产业发展、住宅开发、商业开发、产业开发等。其收入包括一级开发收入、产服收入、销售收入、租赁收入等（见图2）。

其中，一级开发收入以“盈亏平衡或微利”原则，一般土地整理与基础公建按照总投资的115%兑价计算，规划设计与市政运营按照成本的110%兑价计算。产业服务收入以“重招商高利润”原则，按照招商引资落地投的45%兑价计算。住宅开发收入以“中利润、平衡现金流”原则，进行住宅销售。对于商业开发及产业开发，以“持有资产增值收益”原则对其进行租赁并收取相应租金。

图2 特色小镇的盈利模式

图3 特色小镇的现金平衡方案

3.5 特色小镇现金平衡方案

以上节的特色小镇盈利模式为依据，从理论上分析小镇的现金流平衡，从而解决“钱从哪里来到哪去”的问题，为小镇可持续发展提供牢固的经济基础（见图3）。主要逻辑如下：第一是通过土地整理了解小镇整体土地规划，利用一级开发优势，低成本锁定大量土地；第二是通过房地产销售回笼资金，实现对小镇一级开发的现金流支持；第三是小镇运营完善整体提升区域价值，支持房地产销售。

4 结论

特色小镇成我国经济发展的新引擎，其规模在短期内突破1万个，其中制造业类的特色产业小镇达到约2 000个。针对此类特色小镇，本文以江苏建湖县的建阳石油装备特色小镇为例，从综合开发和长期运营的角度，分析此类小镇的开发思路，现金流平衡及可持续发展是其核心。

[1] 张淑杰.城市经营理论与实践研究 [D]. 上海:同济大学，2006.

[2] 特色小镇如何做运营管理？[EB/OL].（2017-05-12）[2017-07-31]. http://www.sohu.com/a/140208260_769105?_f=v2-indexfeeds

[3] 建湖县石油装备产业发展的思考和研究[EB/OL].（2016-08-16）[2017-08-04]. https://wenku.baidu.com/view/d7cbd121240c844768eaeea4.html

[4] 聚焦五项重点，打造特色小镇 [EB/OL].（2017-02-13）[2017-08-04]. http://www.jianhu.gov.cn/art/2017/2/13/art_58_49944.html

Research on Development Idea of Characteristic Town of Oil Equipment

ZHANG Jian-ling1, ZHOU Chong-hua2

(1. CNOOC Energy Development Equipment Technology Co. Ltd.; 2.CCCC East China Regional Headquarters/CCCC China Eastern Investment Company Limited)

The proportion is over 20% for the high-end equipment manufacturing Town in the Chinese characteristic towns, and how to develop it? From the perspective of city operation, an oil equipment town as an example the papers hackle the development logic and development business, and analyses the cash fl ow balance scheme, it can provide the reference for the characteristics of the small town sustainable development in China.

city operation; oil equipment; characteristic town; development research