“租购同权”能让更多人受益吗

林江

近日，广州市政府办公厅发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，强调只要是符合条件的租房者，也可以与业主一样，其子女享有同等就近入学的权利，也就是所谓的“租购同权”，引发各界热议。

在笔者看来，新政找到了两个切入点：一是增加了住房承租者的权益，二是通过扩大租赁市场的供给以盘活闲置的商业房源。2016年6月，国务院办公厅就曾发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确指出要实行租购并举，深化住房制度改革。“房子是用来住的，不是用来炒的”，通过“租购同权”保障承租者的合法权益，将有助于减少炒房者，让更多普通市民通过租房而不一定是购房来达到安居乐业的目标，这是非常有意义的尝试。

事实上，受教育权等是公民的基本权利，无房者不应受到歧视，“租购同权”新政有助于最大限度地吸引年轻专才的流入，实现接受教育权利面前人人平等的理想，值得点赞。但从经济学的视角出发，“租购同权”意味着允许更多市民去争取附着在房产上的合法权益，包括接受基础教育和基础医疗服务的权利，换言之，“租购同权”要取得成功，需要满足一定条件：

随着“租购同权”政策的落实，学区房、医疗房的资源供给相应增加，相关房源不再成为稀缺的社会资源。“租购同权”的本质是通过政府行政措施来配置社会资源，涉及转移支付和社会财富的再分配。在我国，优质的学校和医疗机构基本上都是公立性质，政府对这些学校和医院不应以追求利润最大化为目的要求是可以理解的。

但是，由于在市场经济条件下，优质的教育和医疗资源具有天然的稀缺性，价高者得是这些学校和医院取得收益的重要方式，这就与公立机构的运营目标相冲突了。折中的方法就是，把相关的资源配置给附近那些拥有房产的本地户籍居民，即使如此，还是难以满足相关人士对于基本公共服务的需求。

“租购同权”之后，租房者也加入争取优质基本公共服务的行列，在优质教育和医疗资源没有大幅增加而产生供需失衡的前提下，租房者要么“分配”不到资源，要么需要付出较过去更为高昂的代价。由于政策因素，公立学校和医院无法靠大幅提价而获得收益，那么，相对便宜且优质的基础教育和医疗服务，将倒推学区房和医疗房租金价格的快速上升，而房租的上升压力又将推动房价再创新高，有可能违背实施“租购同权”政策的初衷。

增加优质公共服务的投入，自然会缓解“租购同权”政策下市民对优质公共服务的供需矛盾。姑且勿论建设学校和医院需要庞大的财政支出，当地政府的财政能力是否可以支撑的问题，我们还需要关注的是，学校和医院落成后，是否能配置足够数量的高水平教师、医生、护士。

若政策推而广之，在二三线城市，即使“租购同权”得以实施，城市户籍不再那么“值钱”，农村居民宁愿保留农村户籍也不一定愿意到城市中去，但北上广深等一线城市的人口短时间内恐怕仍是净流入为主，从而形成再怎么增加基本公共服务资源也难以满足需求的情形。因此，地方政府希望通过“租购同权”来让更多买不起房的市民得以享受优质基本公共服务的愿望暂时可能难以实现。

基本公共服务价格放开是“租购同权”政策产生预期效益的前提。笔者认为，“租购同权”会在基本公共服务资源配置基本不变的情况下，扩大供需缺口，而前文提到，由于政府对公立学校和医院的服务价格采取管制措施，让相关学校和医院难以在供需失衡的情况下获得超额收益，部分学校可能巧立名目以各种培训班、辅导班的名义取得收入，医院则以过度医疗或“以药养医”的方式赚取利润，“租购同权”有可能成为医患关系日趋紧张，学校和家长关系变得不和谐的“替罪羔羊”。

另外，“租购同权”到底是目的还是制度安排？如果是目的，则遵循的是平等原则；然而，如果是制度安排，由于租得起房子的人肯定会比买得起房子的人多，要确保租房者和购房者拥有同等权利几乎是不可能的：以学区房为例，如果学校有机会自主选择租房者还是购房者作为服务对象，不难想象，购房者肯定会优先，因为“有恒产者有恒心”。从学校的角度看，不能排除租房者办理了入学手续后，由于种种理由决定不租该学区房了，会不会带来孩子们跨区上学的不便呢？学生的流动性可能也会因此大增。

“租购同权”政策得以落实，需以租房可以替代购房为前提。既然我们还保留着“学区房”的提法，就证明學校的规模无法随人口规模的增加而扩张，如果要贯彻“租购同权”政策，在学区房资源稀缺的前提下，只能按照先来后到的方式取得可以出租的学区房。然而，小孩子到了上学年龄就得上学，学籍资源是无法按照先来后到的方式分配的，既然出租的学区房与学籍资源挂钩，在学籍资源有限的情况下，学校能采取的唯一措施就是价高者得，哪位家长愿意出更高的价钱，就接受哪位家长的小孩来上学，相对应的，则是学区房最终也被迫采取价高者得的方式出租。

说到这里就会发现，事实上能够出更高价钱租赁学区房的家长，其实也有能力购买学区房，在“租不如买”心理的驱使下，学区房的出租盘可能会快速转变为学区房的出售盘，最终又会回到只有富人才有资格通过购买学区房拥有优质教育资源的初始状态，租房不但无法替代购房，而且连“租购同权”制度安排的初衷也会成为泡影。

“租购同权”需要让更多人受益。按照广州市政府的文件，只有符合条件的承租人才能享受相关权益。也就是说，要么承租人的子女拥有广州市户籍，要么承租人拥有广州市的人才绿卡，要么承租人符合本市积分入户上学的条件，而且还有一条规定：上述三类人在广州并不拥有任何住房的产权，才符合资格。由此推理，广州所急需的各类人才才是“租购同权”的最大收益者，至于一般外来务工人员，其子女即使获得入学资格，也只能是一般学校而非名校，他们有能力租赁学区房的机会微乎其微。如果上述推论成立，那么希望借“租购同权”实现平权目标的努力将事倍功半。

总的来说，“租购同权”政策有其积极意义。新政作为制度安排，其目的在于支持租赁需求，从而助推房地产租赁市场的发展，因为“租购同权”后，并非所有人都需要购房，相当一部分人会转向租赁市场，从而促进房地产租赁市场的繁荣。

另一方面，新政作为一种有益尝试，现阶段还不宜过度解读。有人把新政与政府有意压抑房地产市场价格相提并论，笔者不敢苟同。在房地产市场极为波动的情况下，确实有需要引入政府干预措施，然而历史经验告诉我们，各种限制政策尽管层出不穷，但对于压抑房地产价格的功效却是有限的。这次“租购同权”的落脚点虽然是在学区房上，但只要户籍、基础教育和基础医疗资源的配置继续存在着不平衡的情形，“租购同权”调控房地产市场价格的效果将不会很明显，甚至适得其反。

因此，建议在制订“租购同权”政策实施细则时，在措辞上要格外小心，避免让市民产生误解，以为新政实施必然导致房地产价格下降。由于广州与二三线城市附着在房产上的附加价值不太一样，对户籍制度管理的严格程度，以及学区房资源的稀缺性与二三线城市也不具备可比性，即使“租购同权”在广州行得通，也不代表可以直接复制到其它城市。总之，我们对此需要谨慎行事。

（作者是中山大学岭南学院经济学系教授、博导，中山大学自贸区综合研究院副院长）endprint