工业企业用地地理信息平台的设计与实现

徐恒

一、背景

在中华人民共和国国土资源部第61号令《节约集约利用土地规定》指导下，建设工业企业用地地理信息平台（以下简称平台）意义深远，是国家土地改革进入深水区的难点与重点，也是工业企业用地税收的灵活探索，更是促进国家第二产业经济发展倒逼政府与企业在实体经济领域改革的试水。

建设目的为支持精细化土地管理决策，实现土地资源节约集约管理。内容包括四点：1、制定工业企业数据标准规范；2、实现工业企业空间化，将企业业务信息数据落到地块；3、建立数据共享更新机制与历史版本管理，实现工业企业用地情况的實时分析、趋势分析；4、搭建工业企业用地地理信息平台，支撑土地利用“双提升”管理。

平台本质需求是如何来评价工业企业用地，实际用处是以分析结果佐证，进行公示，与工业企业进行磋商。在国土局层面通过改变现有工业企业用地的土地税收实现对工业企业用地的管控，简称以税控地，达到盘活存量的效果；对于经济层面通过该平台为传统企业经济效益插上翅膀，通过实现土地经济、节能减排、投资管控实现经济效益全新定位，加入企业的空间位置这，明确企业占地面积，感知周边的同行业、共产业信息；对于民政而言，通过对工业企业的用工分析，从侧面体现就业问题；对于监管层面，通过对工业企业用地的盘点，以及各项指标的监控，为城市大监管的实现提供有力保障。

另外，平台在数据层面牵扯国土、规划、经济等条线部门，是国家大数据战略在打破各部门条线数据孤岛的实际使用场景。如何能够保证各部门数据、各期数据、各区数据能够及时、在线地汇聚成为重中之重，是各部门间的实际需求点。

二、设计

平台在设计时主要针对工业企业合法分析、闲置分析、盘活分析逻辑三点进行建模，另外直面工业企业用地过程中实际存在的根本问题，采用线性叠加方式分析工业企业用地效益的综合指标，作为探索成果。

合法分析逻辑根据工业企业用地的供地、登记、批次、建设用地这四个层级来定性判断其是否合法，另外当用地有供地的情况时，根据企业现状是否超过供地来粗略判断其违法比例，同时得出供地比例。其中：

* ；；

闲置分析逻辑先根据现状建设面积判断是否满足1/3，没有则可定性判断为不闲置用地。如果不足1/3的，查看其有无企业合同：当有企业合同且供地三年内的判定为不闲置用地，否则为闲置用地；当无企业合同且约定动工日期三年内的判定为不闲置用地，否则为闲置用地。对于企业建设面除了定性以外还需要结合定量分析，通过比较企业现状用地面积与供地面积输出闲置比例。其中：

*

值得注意的是，无论是违法比例、供地比例还是闲置比例，其取值范围都应当在0到1之间，超过1的以1计算，不足0的以0计算，虽然从数学上折损了部分意外情况，但是从计算机角度实现了数据的标准，也不失为一种可行措施。

盘活分析逻辑是在综合考虑合法及闲置的基础上，又引入了经济指标并对产出做分析，是对先前逻辑的加深与扩展。

工业企业用地存在致命的问题：一是一企多地情况；二是一地多企情况。根本上讲就是企业存在租赁乱象，因此从简单方面讲对工业企业用地的分析其属性来源主要是持证企业，复杂的说法就需要对各个地块做逐一分析。

解决方案是将企业在三维空间上凝聚成一个点位，一个企业有多个厂房的情况就简化成在地图上一个企业拥有多个点位；而地块以面为形式，精准来源与国土、规划部门用地权属信息，这样其占地面积就相对准确；另外对于企业所建设的楼宇建筑，则可将其使用三维建模的方式将建筑单体信息在三维世界里加载。这样宏观层面就能实现点到面的关联即企业与土地的空间关联，而微观层面分析地块即可切换地图到三维模型查看地块的详细情况。

针对少批多用、低效用地、高效用地的排序方式则按照如下方式进行：

* 少批多用=

* 低效用地=

* 高效用地=

而针对综合指标分析，通过采用多用比例、地块亩均税收（万元/亩）、地块亩均能源（吨标煤/亩）以权重值线性叠加方式获取，结果为：

公示中F为综合指标，取值为0至1，此模型针对少批多用现状用地进行综合分析，综合指标越高越需处理，参数越多越全面。此外，可根据行业、实际情况动态调整模型因子n（系统2/π使极限为1）：

表格 1综合指标说明

傅里叶级数的本质是将一个周期的信号分解成无限多分开的（离散的）正弦波。同样的，平台核心就是如何将工业企业用地的效益分析通过一条曲线或是一组元的加权求和来进行有效反映。将企业、土地、建筑通过一维点、二维面、三维笛卡尔空间加以表征，同时将税收、销售额、能耗、用地面积、亩均值、用工情况、违法比例、供地比例、闲置比例、少批多用、低效用地、高效用地加以线性表现，通过排名手段，参照正态分布、泊松分布等，对排名靠后的的企业进行公示与磋商，进行指标打折处理，例如经济指标七折后，并告知企业通过税收手段倒逼改革，同时促进政府层面替那些有能力、有潜力、有创新的企业进行行政激励，是对政府职能的有效促进。

三、实现

平台实现主要包括企业地理信息管理、企业用地分析管理两个子系统企业地理信息管理子系统主要提供基础地图服务、图层管理、企业信息查询、企业产业布局管理、企业业务指标统计功能，对空间化的企业基本信息进行全方位的展示和统计分析。将多源、异构的各类用地信息资源集成在一个系统中进行统一管理，从发展趋势、行业分布、各村占比、规模类型、亩均税收、亩均销售、税收总额、销售总额、能源总额、用电总额、用工总额多个角度汇总经济数据，同时结合空间定位，实现企业与地块关联，可视化查看持证与非持证企业关系、多视角展示地块经济与发展效益。

企业用地分析管理子系统对现状企业从用地的合法性、用地的效率方面进行监管分析，综合考虑土地利用率、用地产出率因素，为低效用地的科学判定提供数据支撑，为确定淘汰盘活名单提供具有可信度的决策依据。从少批多用、供而未用、综合指标三个角度分析用地效益，依据数据模型对地块进行评价，依靠多用比例、地块亩均税收、地块亩均能源测算综合指标，基于综合指标确定企业用地效率的高低，为淘汰盘活决策提供科学支撑。

四、总结

平台通过数据分析，结合土地性质与规划要求最终得出工业企业用地的效益分析结果，并对相关行业工业用地进行排序建议。

平台建设理念包括：第一、基于一张图，实现企业空间化；第二、融空间优化，多规合一于一体；第三、实现双提升，最大化五量调节。

平台实现效果包括：第一、帮助国土部门盘活工业企业用地；第二、帮助经发部门实现可持续的发展；第三、帮助区政府统筹工业发展的全局。endprint