试述我国人民币升值对房地产经济的影响及对策

步兆杰

摘 要：人民币的升值与房地产经济有着相互关系，经过近几十年的研究发展，人民币无论升值还是贬值对房地产经济都有影响，下面文章对人民币升值对房地产经济的影响进行分析，然后提出不利影响的解决对策。

关键词：人民币升值；房地产经济；影响；对策

1 前言

人民币币值与房地产价格关系急影响是近几十年来受到国人关注的话题，，在国内国际多种因素的共同影响下，人民币升值的步伐不断加快，与此同时，我国房地产价格也在持续走高。二者的发展趋势有着惊人的共同点，房地产价格的涨跌往往伴随着人民币币值的升降，由此可以推想，其中必然存在著某种联系。

2 人民币升值对我国房地产经济市场的产生的效应

2.1通货膨胀效应

在人民币不断升值的背景下，外汇的大量流入造成国内流动性不断增强，通货膨胀的压力加大。为了避免通货膨胀的损失，人们倾向于将货币投向具有保值增值功能的房地产产品，从而对房地产市场产生影响。

2.2预期效应分析

人民币升值和房价不断上涨的预期使得国外游资大量进入中国的房地产市场进行投资投机行为，他们期望通过房价上涨和人民币升值的双保险来获得高额的投资回报，房价不断上涨。

2.3财富效应

人民币升值意味着进口商品价格的相对下降和一般消费品价格的走低，这相当于居民收入的增加和购买力的增强，在其他条件不变的情况下，财富的增多导致物价变得更低，用于购房的可支配收入增加，对房地产需求的增加最终会引起房地产价格的变化。

3 人民币升值对房地产经济的影响分析

根据克鲁格曼不可能三角经济理论，在独立的货币政策，固定汇率和资本的自由流动三者之间职能选择两者，所以我国放弃了固定的汇率制度，实行以市场供求为基础，参考一篮子货币有管理的浮动的汇率制度。人民币升值后，将对中国房地产经济产生以下几个方面的影响。

3.1对房地产投资资金量的影响

（1）对人民币升值的预期，将会导致国际热钱的流入，分摊到房地产业使房地产的投资增加。随着人民币升值的预期，国际投资流入中国的额度将会大大增加，而房地产一直是投资市场中高回报率的区域，很多国际资金自然会把眼光放到中国的房地产市场。而另一方面，处于获利的目的，投资商必然会抬高房价，使房地产市场热起来。

（2）受汇率变动的影响，持有外币的国内主体将会面临资产价值下降的风险。国内外币投资渠道有限，再加上国内外币投资获利预期有限，为了规避风险，外币持有者将会选择把自己的资金投资国内的市场，从而也使国内投资资金额度增加。处于获利目的，很大一部分人会选择把资金投向房地产。

3.2对房地产需求市场的影响

房地产市场一般可以分为两类：一类是真实需求，包括自主型需求和投资性需求，一类是虚拟性需求，即投机性需求。从自主性需求来看，随着中国经济增长的大趋势发展，城市建设加快，城镇化速度加快，都会使房地产的需求上升。而其，随着人民币的升值，进口物价的下降，将会拉动国内物价下降，使人们多出一些资金。从投资性需求来看银行存款负利率和通货膨涨会促使人们更多的把资金投向房地产等可以保值增值的区域。从投机性需求来看，资本具有天生的逐利性，人民币升值之后，将会导致国内投资额的增加，一部分投资必然会走向中国的房地产。

3.3对房地产市场的规范化影响

据上面所述，人民币升值将会通过投资资金额和需求各个方面影响中国房地产经济使其发展，房地产就会有过热而产生泡沫的风险。人民币开始升值以后，基于各种利益的诉求，相信外资将加速寻找在中国的代理人。而在国内具有竞争力的第一梯队房地产开发企业，将成为外资合作的首选伙伴，从而迎来与外资合作的高峰期：这种合作，将对中国房地产的融资模式、开发模式和运营模式、企业文化、组织结构等产生重大影响：最终导致中国房地产业加速与国际房地产业的对接。

4 人民币升值对房地产经济不利影响的对策

为了克服人民币升值对我国房地产市场带来的不利影响和冲击，避免房地产泡沫的出现，保证我国房地产市场的持续和健康发展，我们必须做到以下几个方面：（1）加强国家对房地产市场的宏观调控，采取措施打击投机者的炒房行为，同时要满足中低收入者的正当购房需求，促进我国房地产市场需求结构方面的调整，通过中国房地产市场自身的不断完善来减少人民币升值所造成的不利影响。（2）加强对外汇资金的监督和管理，通过有效的方式把外资引向生产性领域，最大限度的降低其对房地产的稳定性所带来的不利冲击。（3）合理区分海外资金的投机性资金和投资性资金，对于有投机倾向的外资不吸收，对于投资型资金积极吸收。（4）采取更严格的措施和手段。加大力度打击房地产投机和炒作采取更积极的严格措施和手段。第一，国家的宏观调控经济政策应该要求金融和财政减少对房地产消费的刺激，在税收、市场交易、金融信贷等方面实施“适度紧缩”的政策。地方政府要把发展经济的主要精力从房地产经济转向工业升级和城市竞争力的提高上，而不是把房地产作为财政和加快发展的“支柱”或“摇钱树”。第二，加强对房地产金融和土地调控，尤其是要严格控制高端房地产商品的发展，加大对经济适用房和廉租房的建设。第三，建立抑制房地产泡沫化的长效机制。（5）不断完善我国的外汇市场，谨慎地使用利率和汇率政策调控房地产等投资过热部门，有效的促进我国房地产市场的平稳健康发展。

4 结语

综上分析，政府应尽快支持成立专业性的住房金融机构、担保机构和保险机构，支持建立住房抵押贷款二级市场，加强修改和制定有关房地产金融方面的法律法规，并对房地产金融和房地产市场进行有效监管。

参考文献：

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