房地产限贷措施性质的金融法研究

摘 要：本文主要从限贷政策、金融调控与金融监管、金融法调控的不足与建议等三方面展开论述，期望各级政府出台更加完善的房地产限贷金融法，使得房地产限贷更具合法性和公正性，维护房地产市场的长远发展。

关键词：房地产；限贷措施；金融法

近年来，各地政府纷纷推出房价控制，最主要的控制方式是限贷政策。从维护消费者利益与房地产市场秩序角度来看，限贷政策具有一定合理性，但由于其对潜在需求进行了强制控制，使得限贷政策与法律相关条文不符，未解决这一问题必须从金融法角度重新认知限贷政策的性质。

一、房地产限贷政策

目前，我国房地产的市场机制尚不完善，仍存在诸多问题，比如，由房价虚高引发的客户购买力下降问题。正因如此，国家从2010年开始实施了诸多宏观调控政策，比如，2011年国家明确提出“国八条”，对购买二套房的贷利率进行了限制，对比来看首付比例有小幅度提高，购买第三套房严令禁止贷款，可以说限贷成为政府调控房价的必备手段之一。值得注意的是，限贷实际上是一种短期有效的行政手段，只是将部分需求冻结，起到一定的压价作用，但是会造成商品房价格飙升，购房难度明显增加，不利于民生的改善。基于以上，限贷政策是否合法、正当成为人们关注的重点，而且其与宪法中规定的自由交易相违背，公民投资自由权、购买权受到严重侵犯，所以限贷政策必须从法理层面去理解，才能将相关政策进行执行和落实。

二、金融法调控、金融监管

经济持续发展的前提是金融法调控，金融法在我国法律体系中占有重要地位，且地位越来越高。对于金融调控来说，金融法有着自身的优势：①金融法是对金融行业进行系统调整。②金融法具有较强的宏观经济调控能力，比如，经营范围、市场准入、利率等都可以调控。总的来说，金融法主要解决两方面问题，一方面，调控金融市场各方面间关系；另一方面，决定监管机构对金融市场的监管。金融调控具有以下特点：①金融调控范围必须在法律范围内；②法律明确规定了金融调控的相关对象和有关方式；③金融调控不具有法律强制性的特点。中央银行是我国金融调控的唯一机构，而限贷政策是由中央和各级政府所制定并予以湿湿的，所以说金融调控的主体不具有法律权利。尽管货币是金融调控的手段之一，但是通过限制商业贷款限额这种方式缩小信贷规模不属于货币调控，所以说限贷政策严格来说并不是金融调控的方式。

金融监管主要是指金融监管当局通过约束、限制金融市场相关金融活动，确保金融高效、平稳、健康地运行。监管措施限制了被监管者的经营能力、权利范围和盈利水平，但监管措施要在法律规定范围内，且由监管机构负责执行。限贷措施不走行政立法程序，缺乏法律授权，各级政府对限贷政策所执行的调控措施承担相应责任，不符合金融监管机构的有关要求，因此限贷措施不属于金融监管。

三、房地产限贷政策的金融法调控的不足与建议

现行限贷政策各方面与现行法律有关规定并不符合，比如，调控的主体、途径、效力等都不在法律范围内，与我国以往对金融所实施的调控措施也不同。从法理学角度来看，限贷政策与硬法不同，其未经严格立法程序而确定，不受国家强制力的保护，法理逻辑并不完善，效力结构也并不完整，只能算是一种软法。尽管如此，但软法是与硬法相互补的，从宏观角度来看，可对房地产市场的秩序进行监管，并对房地产行业的运行进行调控。限制政策这一软法存在自身的优势也存在不足，对房地产进行调控的不足之处在于：①缺乏合法性及硬法依据，知识强制性地对商业贷款上限进行规定；②缺乏合理性，刚需购房者的购房难度增加；③制定出的限贷政策未充分争取人民群众的意见，不符合公正透明原则；④没有配套的保障手段及明确的监管措施。值得注意的是，虽然限贷政策具有临时应急的特点，有着自身的不足，但在紧急状态下其发挥着不小的作用。基于以上为了保障房地产未来的长远发展，必须提高限贷政策软法的法制化程度，具体措施如下：①对控制力度进行及时调整；②实时关注调控效果并及时给予反馈，同时制定出调控的推出机制；③调控过程中，要与硬法间相互配合，保障调控措施能够高效公正的运行；④多听取人民群众建议，并经充分论证，经法律程序制定；⑤对《突发事件应对法》及有关法律进行完善，为软法提供法律依据，使得软法的制定和实施更加规范。

四、结语

本文主要从房地产限贷政策、房地产限贷政策金融调控与金融监管、房地产限贷政策的金融法调控的不足与建议等三方面对房地产限贷措施性质的金融法进行了研究，研究结果表明，必须制定与房地产限贷政策相关的法律法规，使得房地产限贷政策拥有法律依据，才能有效确保房地产市场的平稳发展。

参考文献：

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作者简介：

沈群群（1990～），女，汉族，浙江苍南人，温州市瓯海区司法局，研究方向：经济法学。endprint