租购同权 政策如何接地

■ 主持人 蓝 枫

高端对话

租购同权 政策如何接地

■ 主持人 蓝 枫

随着国家有关部门相继出台推进租售并举、租购同权、共有产权住房以及农村集体建设用地可以进入租赁市场等政策文件，住房市场将迎来重大变化和新一轮发展。政策虽好，如何接地？本期会客厅邀请中国城市和小城镇改革发展中心秘书长冯奎、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池、中国社会科学院经济研究员汪利娜，就相关问题进行探讨。

构建房地产长效机制 应当回归“治本”初衷

冯 奎

主持人：最近，国家有关部门相继出台推进租售并举、租购同权、共有产权住房以及农村集体建设用地可以进入租赁市场等政策文件，您如何认识这项工作对行业发展的意义？

冯 奎：最近一段时间，全国各大城市都开始推出租赁住房用地。但是大规模、有计划地发展租赁住房市场，在我国还是新生事物，也才刚刚起步。有效推动这项工作需要行稳致远。

发展租赁住房在现阶段有着重要意义。我认为，主要有以下几个方面。

一是在思想认识上有了提升。以上海为例，一个月前，上海两块租赁住房用地在上海土地交易市场成交。8月23日，上海又推出4块租赁住房用地，而且都处在热点区域，示范、导向意义显而易见。上海从供地入手，发展租赁住房，最根本的还是因为这项动作对上海长远发展、战略发展的意义。上海的租房率则只有30%多。上海一些区县的发展也已经证明：发达的租赁市场，有利于区域活力的提升。上海是中国的一线城市，上海发展租赁住房市场，对于区域中心城市具有启发意义。

二是机构租赁迎来契机。我国住房自有率一直维持在较高水平。一些省会城市住房自有率高达90%以上，全国城市平均数是70%，上海、北京、广州等一线城市的住房自有率较低一些，但也在65%左右。住房自有率如此之高，租赁住房如何发展？目前的现状是政府公租房、私人机构租赁房的比例太低。按照“六普”的数据，我国八成多的可出租房来自个人出租。机构租赁不足且比例不够高，数量不够大。机构租赁本身就应该是租赁市场发育、发展最大的一个空间。机构租赁里，政府公租又居于首要地位。从这方面来看，上海一个多月的时间，先后推出6块地块，对发展机构租赁，尤其是发挥政府公租房的作用是有意义的。

三是运营收益形成新空间。我国租赁住房的市场空间巨大，未来将形成数万亿元的租金交易额。但具体到城市的租赁回报率，总体上低于国际标准水平。而上海、北京等一线城市，租赁回报率低于二三线城市。一份研究报告显示，国内城市平均为2.6%，一线城市在1.5～2%左右。上海、北京等城市租赁回报率总体偏低，原因有很多。但不管是哪种原因，进一步提升租赁回报率，提高持续运营的水平，是摆在上海等城市租赁企业面前的挑战。

四是法律法规衔接配套迫在眉睫。根据我国的实际，目前租赁住房市场存在两大问题：一是租赁住房的相关法律法规还不够健全，管理十分粗放；二是租售是否真正同权，还得不到完全的落实。这些问题的解决需要时间，需要积累经验，也需要平衡各方面的利益关系。最近少数地方原住民抵制公租房房客居住，认为损害了原住民的生活品质以及实际利益，这也说明租赁住房是一场城市空间的利益格局分配，会有大量新问题出现。中央已明确提出要加快住房租赁市场立法，国务院将住房租赁市场立法作为深化改革亟需的项目。上海等地的试点经验，“立行”固然重要，“立规”的意义更加深远。未来一段时间，各方面协同作业，如能尽快完善法律法规，必将促进我国租赁住房市场的长远发展。

构建房地产长效机制应当回归“治本”初衷，至少应包含以下几个要素：如何完善土地制度市场化机制，以增加土地供给弹性；如何建立与地方政府事权相匹配的财权，以形成地方公共服务供给与房价之间的良性循环；如何优化现行房地产市场调控政策。

租赁住房市场前景广阔

赵秀池

主持人：租赁住房市场有哪些新变化？

赵秀池：今年5月，住建部就《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见，其中在租金、租期、承租人居住权利保障等方面作了规定。7月，住建部、国家发改委等部委下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》；8月，国土资源部、住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设祖灵住房试点方案》。可以说，房地产行业发展真正到了一个新阶段，租赁住房市场前景广阔。

租赁住房市场迎来新发展。以北京为例，北京租赁住房新政策在多渠道增加租赁住房供应，北京发布的租赁住房新政策中提出了租房落户、受教育等相关条款，为承租人提供保障。我认为，从政府角度而言，租赁住房赁市场的发展有利于让住房回归居住功能，有利于平抑房价，促进房地产市场平稳健康发展。下一步，各地还应该支持税费等租赁住房市场的配套政策出台，逐渐引导租金恢复到健康水平，让租客权利得到保护。租赁住房市场是政府导向，也是民生的需要，租赁住房也可以让老百姓过上“住有所居”的新生活。北京未来5年内将继续加大租赁住房供应，计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排。上海则提出“十三五”期间增加70万套租赁住房，部分来源于新增，部分来源于存量的物业。

迎接租赁住房时代，政府需要更多的投入来建设运营公租房；需要不断完善租赁市场的支持政策，鼓励更多的企业进入租赁市场；也需要完善租赁市场的监管制度。政府部门对从事住房租赁业务的房地产中介应该给予税费减免等优惠政策；对房地产开发企业自持出租项目，应该改革土地出让制度，土地由批租改为年租。此外，应加大政策支持力度，鼓励房地产中介承担更多的社会责任。同时政府在房地产过度繁荣时应加强管控，并加快住房保障体系和住房租赁体系的建设。鉴于投资者并非完全理性且存在认知局限，政府应当在房地产过度繁荣时加强管控。在新常态下推进供给侧结构性改革和房产税等长效调控机制推出并有效发挥作用之前，对一、二线城市房地产市场应保持紧调控态势，不宜随着市场变化而放松调控。同时，应当加快住房保障体系和住房租赁体系的建设，做好中低收入群体住房保障，以稳定市场预期。

集体建设用地建租赁房：仅有土地政策远远不够

汪利娜

主持人：集体建设用地建租赁房政策虽好，关键是要落地。您有什么建议？

汪利娜：近期，国土部和住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，在北京、上海、南京、杭州、厦门等13个城市进行集体建设用地建租赁住房试点，这无疑是促进租赁住房发展的一项重要举措。

政策设计的优势是显而易见的：一是集体建设用地的成本比较低，可降低租赁房建设和营运的成本，进而吸引更多企业和社会资本进入租赁住房市场，增加租赁住房供给，以缓解租赁房的供需矛盾。二是政府主导集体建设用地建租赁住房，国土部和住建部联手，依法合规审批、快速审批渠道可使政策早日落地、早见成效；同时，先规划后建设，可改变现有的“小产权”房基础设施不配套、“贴面楼、接吻楼”、采光不足、环境脏乱差和经营管理混乱等问题，保障集体建设用地建租赁房试点有序可控的推进。三是开辟了农村集体建设用地使用的新用途。农村不仅有农业用地，还有大量的集体建设用地在不改变所有权的情况下，有序进入城市住房市场，从事全新的产业—住房租赁业，这为农民靠土地资产增收致富提供机遇。显然，这一举措具有一石双鸟之功效：对房地产市场来说，有了更多的土地利于构建租售并举住房体制，优化市场结构，促进房地产市场健康可持续发展；对农村土地制度改革而言，有利于拓展农村集体建设用地的使用空间，加快了城乡统一土地市场建设。

但集体建设用地建租赁房仅有土地政策是不够的，还需要更多的相关配套政策的扶持。其中最主要的：

一是金融政策。租赁住房具有投资资金需求量大、回收期长的特点。租赁住房发展离不开长期融资的支持。近年来，商业银行房地产信贷业务发展很快，在房地产市场红火时，更有大量社会资金以多种方式涌入房地产市场，但中国却没有为企业投资持有租赁住房提供长期资金的金融安排。信托融资虽已成为房企融资的重要手段，但也多是2～3年的过桥贷款。封闭运行、信息不公开不透明很难吸引大量的中小投资者参与，因此中国还没有真正意义上的为中小投资者持有大型不动产的房地产信托基（REITS）。政府兴建的各类保障房（公租、廉租、经适房、棚改危改）都有公积金低息贷款和国家开行住宅金融事业部发行大规模住房债劵等低成本资金支持，同样，集体建设用地建租赁住房不管谁是开发经营主体都需要低息长期资金的支持。

二是税收政策。鼓励民间资本进入低收益的租赁住房市场还需要多种税收优惠政策扶持。在这方面，我们需要多学习多借鉴，减小风险，少走弯路。

此外，需要指出的是：新政虽好，但对住房价格的影响可能十分有限：一是它无法改变甚至会加剧商品住宅高端化豪宅化趋势。增加租赁房的供给会分流一部分购房需求，但不可能是全部。租赁住房多是满足人们的短期住房需求，当城市新人变成地地道道的城里人，工作稳定收入提高、成家立业了，面对“租购同权”落实难的现状，长期的住房需求还是要买房。但城乡二元土地结构、政府垄断及土地资源的错配，都会加剧一些大城市住宅用地的供给不足及地价上涨过快，而可支付住房供给不足或滞后，都会带来商品住房价格的快速攀升。二是集体建设用地建租赁房并没有打破城乡土地二元结构的藩篱。农村虽有大量闲置的集体建设用地、宅基地，仍无法同国有土地一样入市，同权同价，只能以“小产权房”“画家村”“大棚别墅”和建租赁住房“只租不售”等形式存在。城乡人为的土地和住宅市场分割，一方面剥夺农民平等进入土地和住宅市场获取收益的权利；另一方面，城里人无法选择在“价值洼地”安家落户，以舒缓城市高房价的压力。显然，要让农民增收，抑制高房价，加快改革现行的“二元、双轨、垄断”的土地制度才是重中之重。

简言之，土地、金融和税收政策相互协调，短期政策与长期体制机制改革相互促进，标本兼治，才是建立健全促进房地产健康发展长效机制的良方。