共有产权房问题探讨

谷营

摘 要：如今社会的发展也使得人口的收入分化日益加重，很多城市都存在着这样一个群体，他们不能享受政府提供的廉租房等优惠政策，但同时也不能以自己的力量购买商品房，他们就是夹心层人群。为实现人民的基本住房权益的保障，有必要探索新的住房保障体系的制度，共有产权房便应运而生。

关键词：共有产权房；夹心层人群；住房权益；理论设计

正文：

一、背景

1.原有住房保障体系对于“夹心层人群”住房权益保障存在空白

城市化导致越来越多的农村人口涌向城镇，同时城市中低收入人群自身住房的需求因城区扩展而增大。由于廉租房，公租房针对的是低收入家庭，中低收入人群不属于供应对象，经济适用房对于夹心层人群来说，存在价格较高以及监管不力的问题，使得中低收入人群的住房保障问题长期以来处于被忽视的状态。

2.我国加快建设保障性住房体系，推广共有产权房试点工作

在国家政策推动下共有产权房试点城市初具成效。2017年，习近平主席在十九大报告强调，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。国务院住房部出台支持试点城市开展共有产权房的相关建设，明确其发展的战略意义。2018年，两会期间针对记者提出的“高房价，买不起”这一问题，住建部部长王蒙徽给出了解决方案，发展共有产权住房。共有产权房作为多渠道保障中的“新环节”，已经引起人们的广泛关注和讨论。迄今为止，已有北京，上海，广州，杭州等12个试点城市。预计到2020年，提供共有产权房和租赁住房的用地将会占到增量的30%。

河北省明确探索共有产权房的发展目标。按照“双创双服”总体活动部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”总体定位，我省出台2018年全省住房制度改革工程实施方案。研究探索共有产权住房，完善住房保障和供应体系，多渠道解决群众的住房问题成为我省2018年的目标任务之一。

二、实施设计

（一）定价设计考虑问题

基于双赢的视角进行考虑，以政府的让渡成本和共有产权房建设开发商的合理利润率为基础进行成本导向型定价设计，促进共有产权房的落地实施。同时还兼顾了特定城市夹心层群体的收入状况以及还贷能力，确保其购房可支付能力，从而共同建立了共有产权房的初始定价模型。在增购价格设计上，为了激励受保障对象对房屋产权的增购，加快共有产权住房建设资金的回流，通常给予在一定年限内按原价增购的优惠政策，而超过一定年限则需考虑政府初始投资的时间价值，同时还需对占用的政府产权支付一定的租金。在回购价格设计上，当受保障对象因个人原因将所拥有的产权回售给政府时，在回购价格中主要考虑到房屋的折旧价值以及货币的时间价值。

（二）明確双方权利义务

购房人权利：

其一，充分受保障居住权和使用权。政府应监督房地产建设单位提供良好的小区基础设施，引入合格的物业服务企业，满足购房者享受充分的住房权利。

其二，受限制的处分权。购房人在购买共有产权房后，需自住满5年后方可上市交易，但只能出卖给符合申购共有产权房条件的下一对象。交易产生增值收益由保障对象和政府按产权比例分配；同等条件下政府可优先回购，再将部分产权出售给其他保障对象。

其三，收益权。共有产权房购房人可以将所购的共有产权房进行出租租金由政府和购房人按照产权比例分享收益。

购房者义务：

妥善管理和维护共有产权房的房屋建筑以及基础设施，积极履行物业使用人缴纳物业费用，维持物业服务良好运转。

政府权利：

当购房者未取得完全产权时，与购房者共享出租和上市交易所获得的收益。

政府义务：

做好共有产权房购房者的守夜人，监督建设施工单位以及物业服务单位的建设和服务质量，保障购房者的居住权的良好实现。

（三）单独选址

将对于共有产权房的建设用地实行指标单列，防止违规用地如闲置用地、擅自改变用途等违规现象的出现，保证共有产权房建设的顺利进行。

（四）准入审核

在整理各地试点城市发展经验的基础之上，本项目针对制度原理上存在缺陷导致覆盖群体不全面进行完善。本项目在准入机制上，分为程序条件审核和实体条件审核精准帮助保障人群。

（1）程序条件审核

购买共有产权房屋办理过户时，比单一产权人过户要复杂，需要每个共有权人都签署与售房有关的所有文件，如果买房人办理贷款，还需所有共有权人在银行工作人员面前签署售房文件。在房地产交易所办理过户手续时，房产共有人应当到场配合买房人办理过户手续。如果因特殊原因不能到场现场，需提供经过公证的授权委托书，授权他人代为办理。

（2）实体条件审核

正向规定精准帮助保障人群。以下群体具备申请条件：符合限购条件且家庭成员名下均无住房的家庭；应届大学毕业生和优秀青年人才，有在本市参加工作或定居本市意向的（非本市户籍也可）。

以下群体不具备申请条件：已签订住房购买合同或者房屋拆迁安置补偿协议的；有住房转出记录的家庭；申请家庭有违建未拆除的；有住房家庭夫妻离异单独提出申请，申请时点距离婚时限不满三年的。

三、研究意义

（一）探索特色融资渠道解决建设资金问题，助力政府保障房建设工作

很多三四线城市存在现有保障性住房建设资金来源单一，政府财政负担较大的问题。针对现有政策而言，尚未形成系统性融资保障体系。

（二）保障夹心层人群住房权益的

夹心层人群在现有的住房保障体系之下难以实现自身的住房权益的保障，这与我国当前的民生政策-----让全体人民住有所居不相符合，并且，也不利于人民群众生活水平的提高。居住权益是人生产生活生活的基本条件，这是社会稳定的基本条件之一。

（三）深化丰富现有的共有产权房的住房体系的理论基础

共有产权房作为一项新兴事物，目前仍处于理论探索与试点实践相结合的层面。因此，本文所做的探究有利于在一定程度上丰富现有的共有产权房的理论体系，为以后的实施推广提供经验教训。

参考文献

[1]李海涛.完善共有产权住房制度设计的若干构思

[2]杨春志，康俊亮.共有产权住房制度研究

[3]郑晓云，邓芮希基于共有产权保障性住房PPP 模式研究

[4]张娟锋，虞晓芬.以共有产权住房推动我国住房保障体系的发展

（作者单位：河北大学 政法学院）