司法鉴定解决渗漏纠纷的有效手段

近年来，房屋渗漏率一直居高不下，因房屋渗漏引发的邻里之间、业主与物业、业主与开发商、业主与装修公司之间的纠纷越来越多地见诸于报刊和网络，法院受理的此类纠纷案件也呈逐渐上升的趋势。渗漏情况多样，导致渗漏的原因也错综复杂，为了给案件的裁决提供准确的依据和证据，受司法部门和当事人的委托，防水工程司法鉴定的案例日益增多。笔者所在的北京市建筑工程司法鉴定中心自成立以来，承接的有关屋面、地下室、厕浴间和外墙（含窗户）等防水工程质量鉴定的案件，已占到了建筑工程质量总案件的25%以上。

住宅防水缺陷司法鉴定的特点

1） 什么是司法鉴定？

防水工程的司法鉴定，是指在诉讼活动中，受司法部门和当事人的委托，鉴定人运用科学技术或者专门知识对诉讼涉及的专门性问题进行鉴别、判断和分析，并提供鉴定意见的活动。

2）防水工程司法鉴定主要事项？

防水工程司法鉴定事項主要有渗漏水原因鉴定、因果关系鉴定、防水工程质量鉴定、出具修复方案（包括渗漏部位修复方案和整体翻修方案两类）、损失范围鉴定等，委托人可以委托鉴定以上几项内容中的某一项或某几项。其中，相比于渗漏原因的鉴定，因果关系只需确定或验证所涉及各方是否对出现问题的贡献，相邻关系多采用因果关系鉴定。而出具修复方案，则是新出现的一种鉴定辅助、延续性工作，为了最终判案而出具建议方案，经济、安全、适用相结合，不具唯一性。

3）鉴定勘验的方式

鉴定勘验方式一般包括查阅相关资料、现场勘验、询问当事人及证人等。

查阅相关资料，主要是查阅防水设防构造图纸、工程使用的防水材料相关资料、防水施工组织设计或施工方案、技术措施、技术交底等相关技术资料等。

现场勘验方法，主要有观察、局部拆除、仪器探测、测量等，必要时可通过淋水、蓄水试验或在雨后观察等方法勘验。原则上一般是从背水面查找渗漏部位、渗漏范围、渗漏程度、渗漏危害，从迎水面查找渗漏原因。现场勘验时，多采用先总体勘验，再重点勘验的方式。在需要局部拆除勘验时，取点部位应有代表性，取点数量应满足鉴定要求。

司法鉴定中常见住宅防水缺陷问题案例举例

案例一

摘要：房主与装修公司签订装修合同，完工后双方因装修费用和质量问题产生纠纷。

当事人：业主（原告）、装修公司（被告）

委托事项：对房屋装修工程质量（包括卫生间、厨房防水工程）是否合格进行鉴定。

现场勘验及分析：

原被告双方各选主卫生间一处进行剔凿并检查防水涂料厚度。被告选卫生间A处进行剔凿，此处防水涂料手撕即碎，厚度小于1.5mm。原告选卫生间马桶排水管管根所在地面位置进行剔凿，此处防水涂料厚度不均匀。

在原、被告双方签订的《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》中，第9.2条规定：本工程施工质量按《北京市家庭居室装饰工程质量验收标准》（DBJ/T01-43—2003）执行。卫生间A处防水涂料厚度小于1.5mm，马桶排水管管根所在地面砖位置防水涂料厚度不均匀。不符合双方合同约定的《北京市家庭居室装饰工程质量验收标准》（DBJ/T01-43—2003）中第13.0.7条“涂膜防水层涂刷均匀，厚度满足产品技术规定的要求，一般厚度不少于1.5mm不露底”的规定。

案例二

摘要：原告于1988年入住，2005年某日卫生间门外顶板发生渗漏现象，2007年对房屋进行装修，装修后一个月卫生间门外顶板再次发生渗漏现象，且一直持续。被告称2005年其卫生间水箱漏水，水溢出卫生间门口导致楼下漏水，2010年将卫生间地面防水重做，并将冷、热水管由暗铺改为明铺。

当事人：楼下（原告）、楼上（被告）

委托事项：对楼下房屋的漏水原因进行鉴定。

现场勘验及分析：

楼下（原告）房屋卫生间门外顶板涂饰层潮湿、卫生间顶板涂饰层干燥，暖气管道、地漏管道、洗手盘管道、排气管道及主排污管道管根处有渗漏水痕迹。

楼上（被告）房屋卫生间过门石及门外地板存在渗漏水痕迹。

勘验当日上午10∶45开始对楼上房屋卫生间进行蓄水试验，11∶15原告房屋卫生间门外顶板出现渗漏现象，11∶30将楼上、楼下双方房屋卫生间封闭。次日上午10∶00，在双方当事人在场的情况下，将楼下房屋卫生间封条拆除，可见卫生间管根周边顶板及墙体潮湿，卫生间门外顶板仍旧潮湿。

在双方当事人在场的情况下，将楼上房屋卫生间封条拆除，卫生间蓄水已排净，地面干燥。最终确定是楼上房屋卫生间地面防水层存在缺陷，导致楼下房屋卫生间及卫生间门外顶板渗漏。

小结

了解渗漏纠纷的司法鉴定，无论对防水施工单位、装饰装修单位、开发商、还是物业管理单位、普通业主，都是很有必要的。

（供稿左勇志）