供给侧结构性改革背景下的房地产开发企业转型发展初探

文/胡礼刚

供给侧结构性改革背景下的房地产开发企业转型发展初探

文/胡礼刚

2017年，我国深化经济建设，全面推进供给侧结构性改革，再次成为国民经济发展步入新常态的必然选择。因此，作为对国民经济发展具有重要影响力的房地产行业，必须将改善供给侧结构作为行业改革的主攻方向。笔者结合供职的一家上海市区属房地产企业在转型发展方面的探索，谈一点想法。

一、供给侧改革的内涵

对于供给侧结构性改革的基本内涵，社会各界普遍的观点是：新时期推动国民经济的发展必须在生产供给侧进行改革，提高供给要素生产率，改革供需关系不匹配、结构发展不合理等各类问题和矛盾，实现经济社会长期稳定发展。

对于供给侧改革的具体含义，知名经济学家因视角相异而，各有侧重。李稻葵认为，供给侧是相对于需求侧而提出来的，并从提高生产要素效率的角度出发，认为供给侧改革是提高经济体供给能力和效率的改革，主要以减轻企业税负、降低生产交易成本、促进投资者更有效的投资等方面推进供给侧改革。吴敬琏从供给要素出发，认为供给侧改革的实质是转变经济发展方式，核心在提高供给的质量和效率。

二、供给侧改革与房地产行业发展

（一）房地产行业供给侧改革的现实意义

从区域的视角，国家提出的推进供给侧结构性改革，对培育上海房地产企业新的发展动力和经济增长点，着力解决土地存量缺乏、供应结构失衡、融资风险增长、发展后劲不足等问题，促进房地产企业持续稳定发展，具有重要的影响。

（二）房地产供给侧结构性改革的必要性

实行供给侧结构性改革，是破解当前经济发展困境和障碍的现实需要，更是中国社会经济长期稳定发展的必然选择。房地产业作为我国经济重要的组成部分，其发展也不可避免的面临着一系列的结构性失衡的问题。房地产业的供给侧结构改革要求房地产资产价值的提升，意味着对行业现有的资源和资产进行全方位的改造。而房地产开发企业作为房地产业主要的供给主体，就必须通过转型发展来突破自身在供给侧结构性矛盾中的困境，逆势前行。

三、案例分析

（一）企业背景介绍

笔者工作的房地产开发企业是上海市某区一家由区属国有资产监督管理委员会全资管理的企业。该企业成立于1978年12月，注册资本人民币6.5亿元，资产总额人民币94亿元，具有国家房地产一级资质，质量信誉AAA级，位列上海市房地产开发企业50强。除房地产开发主业以外，该企业兼营物业租赁、物业管理、酒店以及学校、养老院等服务性或公益性资产。企业成立39年以来，共累积开发建设100多个房地产项目，开发建设总面积达1400多万平方米。

（二）企业转型实践

近年来，企业着眼于长远发展，为了从供给侧结构性改革中寻求发展机会，企业依托全面建成小康社会和新型城镇化建设目标，明确战略重点，履行社会责任，加快结构转型，促进产业升级，创新经营机制，构建融资模式，力推企业“十三五”可持续发展。

1. 承担旧城改造任务，开辟发展新路

“十三五”期间，上海严控建设用地供应，年均建设用地仅为 12.2 平方公里，要在市场上拿到地，其难度可想而知。企业按照供给侧结构性改革要求，加速创新转型，另辟发展新路，谋求发展空间。

该企业勇挑重担，承担了区域内一块总占地面积约586亩，该地块曾是上海中心城区规模最大、矛盾最集中、问题最典型的“城中村”改造工作，同时，该地块被列入上海市首批36个“城中村”地块中11个试点项目之一。2015年，上海市委、市政府将该地块列为消防安全高风险整治重点项目，进行了全力整治；2016年，作为市委一号课题“五违四必补短板”中的重点项目，得到了市领导的高度关注；2017年，作为市委一号课题“河道整治”的重点项目，正全力推进。未来围绕服务区域建设格局重点工作，抓住城中村改造、地块周边轨道交通建设的机遇，通过一、二级联动的拿地机制，该项目将成为企业未来十年内发展的重点工程，并将为企业在上海中环线内的黄金地段留存重要优质的经营性资产。

2. 开发保障性住房，履行社会责任

实施供给侧结构性改革，要求房地产企业针对存在的矛盾和困难，围绕新型城镇化战略，主动承担社会责任。虽然保障房建设利润相对较低，又缺少退出机制，但作为有社会责任的企业，不能光算眼前的经济账，而是着眼“十三五”发展，将承担社会责任作为企业转型发展的战略选择，实行商品住房和保障房建设双轨制，破解保障房开发“利润低、功能全、要求高”等难题，用心为社会和居民建设质量好、品质高的保障房，并通过塑造保障房品牌来提升自身价值，既为民生安居工程做出贡献，也为企业发展赢得社会声誉。企业成立以来共在青浦华新、浦东航头、宝山共康、普陀红旗村等区域建设了保障性住宅约94万平方米。秉承一贯的社会责任，企业又于2017年锁定浦东新区祝桥镇动迁安置房地块的收储、开发，拟在该地块建设面积约20万平方米的高品质住宅保障性住宅。

3. 构建多元融资体系，创新融资模式

供给侧结构性改革需要创新来引领，这为房地产金融创新提供了机遇和挑战。创新金融模式，构建多元融资渠道，提升房地产企业融资能力，有利于降低企业资金使用成本，有助于企业的稳定发展。

受宏观调控影响，房地产企业贷款融资更难，资金筹措成本更高，经营风险加大，资金短缺问题日益突出。要探索融资渠道多元化，突破传统融资方式束缚，摒弃以银行贷款为主导的单一融资结构，大胆尝试引入公司债券、投资信托、土地入股、保险资金、房产基金、借壳上市等非银行融资手段，走出一条适合国有企业房地产企业发展的多元融资新路。虽然囿于国有企业机制体制的限制，企业仍然积极探索融资新渠道。

4. 拓展公共服务，展开多元化发展

供给侧结构性改革需要打破房地产业原有的供给体系单一的“土地+住宅”的模式，从公共服务视角以系统化和网络化的方式提升供给的层次，打造满足差异化和多样化需求的有序化、多元化的房地产市场。在“生活业态”的房地产供给体系中，以造宜居城镇、宜居乡村、宜居社区为供给的目标打造与房地产开发相关的衍生产业。

根据区域民政局“十三五”养老配套目标，企业与成熟养老院品牌“逸仙”共同成立混合所有制养老公司。目前运营一所总建筑面积为12506平方米，设有350张床位的敬老院。通过跟进政府公建民营养老项目改建扩建，2017年已在区内落实建设养老院项目，并对适老化产品的开发、互联网应用等热点领域进行探索。

企业还拥有与教育地产版块相匹配的优质教育资源，采用民营自办的方式，非国家财政性教育经费投资学校硬件、师资等，建设的民办非盈利中学已形成知名教育品牌。

（三）未来发展建议

企业近年来的转型发展实践，已经在初见成效，在房地产形势跌宕起伏的时期，企业仍保持了较高利润水平。未来加强供给侧结构性改革，关键在于房地产开发企业重构企业运作模式，提升供给体系的质量和效率，提高全要素生产率。建议企业重构运作模式，协同转型升级，挖掘内在动力。可着力于轻资产模式的转型，进行房地产开发企业输出专业建设服务能力，一是围绕建设服务环节，进行开发、销售和运营等建设服务的输出，打造开发建设、专业领域输出优势，重点关注工业区改在相关的城市更新项目；二是围绕运营服务环节，不参与建设，而是依靠自身的资源整合优势进行运营管理的专业输出，重点可关注养老服务、教育服务等地产衍生产业；三是通过合作方的引入，扩大资金来源渠道，减少投入、增加产出，提高资产运作效率。通过调整战略布局，集聚开发资源，应对未来不确定宏观经济形势风险，多层次、多视角地为城市建设和区域经济的发展提供服务。

【作者系上海中环投资开发（集团）有限公司党委书记、董事长】