住房资产与幸福指数文献综述

【摘要】住房状况显著的影响着我国居民的幸福指数。随着经济学家将有关幸福的研究引入现有领域，经济理论有了更现实的价值。本文从房价对宏观经济的影响展开，梳理了其对投资、消费、贸易的影响；之后从幸福指数的构建切入，梳理了决定幸福的经济因素；最后通过经济这一纽带，梳理了住房资产对幸福指数的影响，并做了简要评述。

【关键词】房价 幸福指数 宏观经济

一、引言

发达国家日渐发现采用GDP衡量一国发展的局限性，这一指标并不能反映社会的发展水平，并且“唯GDP”的发展更会引发诸多社会矛盾。从历史发展的角度来看，国民幸福指数（GNH）的提升是科学发展的内在目标。据《2015年中国家庭幸福感热点问题调查报告》显示，住房状况对国民幸福感影响显著。近年来，随着经济学家吸收了心理、行为科学中有关幸福的理论后，对经济现象的研究更体现出对社会发展的价值。在这种研究内容革新的背景下，对这些文献进行梳理和总结有助于后续研究的开展。中国的房地产市场持续呈现高涨的局面，因此学习和吸收上述研究成果对我国的宏观调控具有指导意义。

二、房价波动对宏观经济影响文献综述

用以观测房地产市场的指标有住宅用地供应规模、房价、商品房成交量等。而其中，房价的波动是最易为居民所直观感受到的，所以本文由此出发来讨论其对宏观经济的影响。本文以拉动国民经济的三驾马车：投资、消费、净出口作为衡量宏观经济的代理变量。

（一）房价波动对投资的影响

房价的变动首先会作用于开发商对未来房价的预期，在这种预期指引下开发商会根据利润最大化原则来改变其对住房的投资。开发商的投资作用的是房地产市场的供给端，李永乐和吴群（2013）采用我国35个大中型城市2002～2012年数据，发现房价对房地产投资有显著的正向影响，且这种影响具有持续性。并且综合来看，滞后1期的房价比当期以及滞后2期的房价对开发商投资影响最大，这说明了房地产开发商对住房的投资受到前一期房价影响，房价对开发商投资具有引领作用。

（二）房价波动对消费的影响

房价的波动会通过财富效应与收入效应、替代效应以及流动性约束效应作用于居民的消费支出，对国民经济需求端产生影响。

1.财富效应与收入效应。根据生命周期——持久收入消费理论，消费由财富和收入决定。严金海和丰雷（2012）通过理论模型分析了房价对居民消费的传导机制：房价上升一方面通过财富效应渠道促进居民消费，另一方面也会通过收入效应渠道抑制消费，这两者之和总效应的效果并不确定。高速上升的房价同时还导致了房地产对消费的挤出，削弱了财富效应。颜色和朱国钟（2013）利用我国人口结构数据进一步研究发现，中国的房价上涨具有不可持续性，并且这种不可持续的房价上升还会导致家庭还贷压力上升，减少消费。李剑（2015）认为我国财富效应效果不明显的原因在于居民對改善住房条件的刚性需求使得当前房屋增加的价值被未来所购置房屋价格的上升所抵消，同时我国文化中蕴含较强的遗赠动机，父母的财富积累并不会用于消费，而是转移给了子女。

2.替代效应。对于尚未拥有住房的中低收入者而言，房价的急速上涨可能会致使他们放弃或是推迟购房计划，在住房消费上的减少将导致在其他商品上的消费水平上升，这种消费结构的变化反而提高了他们的整体消费水平。杜莉和罗俊良（2017）通过建立包含购房决策的家庭最优消费模型，研究了租房家庭的消费模式。通过模型推导，他们得出租房家庭会因房价上升而推迟购房计划并且增加当期消费。

3.流动性约束效应。对于那些潜在购房者而言，高房价可能使他们为购置房屋而提高储蓄率。王策和周博（2016）通过建立空间向量模型实证分析了房价波动对我国居民预防性储蓄的涟漪影响，结果显示，房价波动引起的不确定性通过涟漪效应进一步推高了居民储蓄率，并且这种效应还会影响临近省份消费者的行为。而对那些已有住房的消费者而言，房价上升带来资产价格的增加有助于改善家庭的资产负债情况。尽管财富效应和流动性约束效应能促进消费，但一方面由于我国的传统价值观另一方面由于在我国房屋反向抵押贷款刚刚起步，从住房资产升值对消费的总体效应来看，房价上升对我国居民消费产生的效果是抑制作用（陈健等，2012）。

（三）房价波动对进、出口贸易的影响

在出口方面，房价的升高对我国企业的出口产生了抑制作用。刘斌和王乃嘉（2016）运用Heckman两阶段模型得出房价上涨尽管增加了出口企业的数量，但对于出口贸易品种类以及出口总额有抑制作用。而于进口方面的研究较少，赵春明和陈昊（2011）利用我国1991～2009年的相关数据基于主成分因子的分析方法发现房价变动可以解释进口变动。

三、幸福指数构建的文献综述

随着我国的经济基础日渐稳固，GDP已经不再是经济发展的唯一目标，如何提高国民生活质量、提升幸福感才是我国科学发展的根本目标。传统上，对幸福感的衡量采用单一客观指标，一般选取收入或是GDP。采用GDP作为衡量标准存在着多种缺陷，并且“唯GDP”的发展指向还会带来诸如环境污染等降低生活质量的后果。

基于单一指标的上述缺点，全面的衡量社会发展水平需要建立多维度的衡量指标体系。Frey&Stutzer（2006）将决定幸福的因素分为经济因素与非经济因素，经济因素主要有：收入、失业、通胀、收入不平等，而非经济因素主要有人口学统计变量、政治制度、家庭因素、环境质量以及遗传等，下文着重探讨影响幸福的经济因素。

（一）收入与幸福感

早期的研究用效用高低来衡量幸福，在将收入视作是决定效用的唯一变量前提下，收入与幸福感之间呈正相关关系。但Easterlin（1974）通过对美国相关数据进行考察后发现，一国的整体幸福水平并不会随着经济增长而提升，也就是后来的“幸福悖论”。之后的研究在Easterlin（1974）的基础上将收入分为相对收入和绝对收入。Graham&Pettinato（2001）研究发现，绝对收入的增加并没有增加社会整体的生活满足感，但对于高底层人群而言，它则产生了提升效果。任海燕和傅红春（2011）采用了我国2006年社会调查数据，利用有序概率估计法得出了相对收入对幸福感的影响要大于绝对收入的结论。

（二）失业、通胀与幸福感

失业对幸福的影响学界目前存在两种观点，一种观点从潜在效用损失角度出发，认为失业当然会降低幸福感（Jahoda，1982）；而另一种观点则认为在高失业福利的背景下，道德风险的存在提升了失业者的幸福感（Ehrenberg&Smith，2008）。尽管两种观点的结论截然不同，但大量实证检验证明了主观幸福感与失业之间存在着很强的因果关系（Ohtake，2012）。

（三）收入不平等与幸福感

此外，大量文献证明了收入不平等对主观幸福感也有负面影响，并且对于中低收入群体以及农村居民的影响更大（陈池波和李成豪，2016）。鲁元平和王韬（2011）进一步对收入不平等对幸福感影响的路径进行了研究，结果显示我国居民对收入不平等存在明显的厌恶，除了直接路径外，收入不平等还通过影响犯罪率间接降低了幸福感。

四、住房资产与国民幸福关联文献综述

目前，国内外关于住房资产对主观幸福感影响的研究并不多。国外学者关心的是个人住房状况对幸福感的影响，一部分学者认为住宅资产与主观幸福感呈正相关关系（Diaz-Serrano，2009）；另一部分学者则认为是否拥有住宅资产与使幸福感高低几乎不相关（Parker et al.，2011）。

国内学者对于住房资产与幸福感之间的关系研究更少，且缺乏系统性的研究。学界的观点大多一致，即住房产权与幸福感之间呈正相关关系，而房价的上涨则会通过不同渠道对幸福感产生负面影响。李涛等（2011）从流动性约束和预防性储蓄两种机制入手，对住房资产影响幸福感进行了理论研究。并且他们的实证结果显示，大产权住房对提升主观幸福感有显著影响，而小产权房的作用则微乎其微。孙伟增和郑思齐（2013）进一步将住房划分为了房改房以及商品房，研究发现房改房的单位市场价值对幸福感的贡献要大于商品房。林江等（2012）在之前研究的基础上，还将房价纳入影响因素之中一并考察。研究发现，房价上涨对居民主观幸福感具有显著的负向影响。

但近年来学界则出现了不同的观点，张翔等（2015）将房屋特征划分为了居住属性与投资属性。实证检验结果显示房屋产权对幸福感的影响并不显著，他们认为房屋的居住属性才是真正影响主观幸福感的因素，政府應解决无房居民的居住需求而非产权需求。

五、结论与启示

近年来我国房地产市场火热的局面已经成为我国经济发展中不容忽视的问题，但资本的高度聚集并不意味着我国国民的幸福感因此而提升。虽然房价的提升能够产生财富效应、减少流动性约束，但一方面由于我国家庭的传统观念、一方面由于我国资本市场的不完善这两个渠道的传导效果没有那么显著。因而，房价提升对主观幸福感产生的负面影响显得尤为突出。

当然政府在对房地产市场进行调控时应注重多种工具一同使用，切不可仅从价格型工具入手。房屋产权与房价虽然总体上对国民幸福感产生负面影响，但同时也存在着异质性。调控措施中首先要解决的问题是：对于中低收入居民政府应考虑从提供保障性住房角度解决他们最底层的需求，从而他们才会对消费刺激政策有所反应，我国经济才能不脱离最终目标又快、又稳地发展。

参考文献

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作者简介：金迪（1993-），女，汉族，华东政法大学金融学研究生，研究方向：公司金融。