房产测量实践中的问题及解决途径

于向东

摘要：房产是关系到百姓生活的关键民生问题，近年来，随着房产的快速发展，房价也在靓升。房产测量不仅是技术问题也是具有敏感性的社会经济行为，为此结合工作实践，探讨当前房产测量中存在的一些问题，及解决应对方法。

关键词：房产测量；意义；问题研究；解决方法

一、房产测量简述

随着经济的发展，我国房地产业在快速发展，房价增长的速度也为前所未有，在这种“寸土寸金的背景之下，房产测量作为直接测算房屋面积的直接形式，具有重要经济社会意义。

房产测量的整个测量和计算过程都具有严密的科学性并且有相应的规范依据，测量的结果一旦经过相应的部门审批发证后就具有法律效力，在处理房产纠纷的时候可以作为重要的证据。同时，房产测量作为土地规划的一个重要组成部分，可以为城市的规划建设提供重要的资料，并且有利于城市土地的管理和开发。房产测量的过程中工作人员按照房产部门的规定对房屋的实际占地进行测量，和房屋的自然状况及其专业信息资料进行评估，从而为房产部门提供基础数据和相关资料。这些数据和资料不仅有利于城市土地的规划，同时也是房地产档案的原始资料。最为根本的，房产测量是为衡量商品房的实际面积，是市场交易的“量衡器”，为此分析房产测量中的问题并寻求应对，具有技术和经济的双重必要性。

二、房产测量实践中的问题

（一）共有面积和公用面积辨析问题

在房产测量中，共有建筑面积和公用建筑面积是有一定得区别的，也是测量时应注意的问题。“共有”是指两个或多个依照法律规定，对该区域享有使用权、财产权，共有人可以按照合同或者依据法律共同处置该财产。而公用是指这些所有人可以一起享用该财产，但不允许个人或者其他几个将此占为己有。国家计量技术规范《商品房销售面积测量与计算》中就明文规定：买房人在购买商品房时的建筑面积是指该商品房套内的建筑面积和共有的建筑面积的总和。建设部的[1995]517号文件也指出：商品房建筑面积由该商品房套内的建筑面积和应分摊的公用的建筑面积两部分组成。

（二）对称边长度实地丈量不一致问题

在对房屋进行实地测量时，要对房屋的每一条边进行细致的测量，而在这时常会出现理论上要求对称的两条边，如左右边、前后长度不一致。致使本来规则有边的图形变成不规则的图形，不仅影响视觉上的观赏，严重的时候还可能导致一些问题的产生。造成这种现象的原因可能是一些误差的累积，也可能是一些工程上的失误。这时候就需要对勘丈的数据进行处理和分析，然后再绘图，重新进行面积计算。对于在误差范围内造成的影响应多次工作求其平均值，最大范围的减少误差的影响。

（三）检定仪器和棱镜常数问题

房产测量关系到房子买卖双方的切身利益，各部门对房产测量的要求都比较高，目前房产测量所用的仪器必须是资质部门严格检定过的仪器。测量的时候主要是利用全站仪测定测距仪的乘常数和加常数，如果测量的距离比較近，主要考虑的是加常数，乘常数可以忽略不计。现在很多测量的全站仪是采用拓普康系类的，以其仪器的常数所含的误差极小，可以忽略不计，棱镜常数的误差同样可以忽略不计。而如果采用其它家的仪器，在测量的时候就必须进行相应的常数设定然后才可进行测量。

（四）房屋测量中偏心测量问题

普通的测量时要求在进行数据采集的时候要把棱镜放在房屋的角点上，并且棱镜的方向要朝向仪器。但是在实际测量时往往会出现各种不一致的问题，使棱镜的方向和仪器的方向产生偏差。这时候棱镜就不能作为一个观测点，对准棱镜所测出的坐标也不是可以直接进行计算的坐标，而是需要采用一定的角度偏心来观测。然后再将棱镜和仪器放在同一水平上，测量其后背位置和仪器之问的距离，再用水平微动螺旋照准目标并做相应的操作。

三、对房产测量问题的应对办法

（一）对共有面积和公用面积问题的解决方法

GPS技术也是目前快速发展的数字化技术，以其特有的成效被广泛应用在处理共有面积和公用面积的问题上。在房产测量系统中采用GPS技术绘图可以定义图形和属性，还可以进行图形的双向，实现了一些以往没法达到的效果。而且GPS技术还可以自动分层、自动分户，而且自动生成平面图。这样，房屋的分摊就更为准确，含有一定的技术基础支持增加了法律保护的依据，使房产测量更为精确和更加准确，很好地解决了共有建筑面积和公用建筑面积的问题。

（二）对对称边长度不一致的解决方法

数字化绘图是依靠一定的科学技术，采取一定的方法将一些有用的信息输入到计算机，并在计算机里做一定的处理，通过特定的软件来生成图形。最后通过输出设备或者数控绘图仪把图形输出，相应的房产图就绘制完成。这样得到的房产图质量高、精确度高，而且速度快，图上所承载的资料也比较多。同样的承载量而言，可以大大降低误差的产生，目前这种技术广泛应用在地籍测量和放地形测量中。数字化绘图是伴随着计算机的告诉发展而研究出的一种新型的测量技术，它可以很好的解决房产测量中对称边长度不一致的问题，是未来房产测量技术发展的一个方向。

（三）对房产测量中仪器和棱镜常数问题的解决方法

在实际的房产测量中常会遇到一些常数的设置问题，因为每个厂家所生产出来的仪器规格不一样。因此，我们在选择仪器的时候最好选用一些经资质部门检定过关的仪器。实际测量测出的中心坐标一般是棱镜的中心坐标，因为工作的时候很难将棱镜的中心位置直接放在房屋的角点上。而且，在实际测量的时候可以把仪器的常数直接设为零，然后再量出仪器到棱镜后背位置之问的距离，所测出的距离也就是棱镜常数。

（四）对房产测量中偏心测量问题的解决方法

房产测量的面积比较复杂，所包含的测量项目也比较多，一般来说，房产的面积测算分为房屋面积的测算和用地面积的测算。房屋的面积又包括室内面积、公有面积、产权面积和共有面积等，因此在房产销售的过程中就必须进行很好的区分。尤其是在房产纠纷中更要区分清楚，因此就必须要求有一套精确地测量方法。运用坐标进行解析可以大大提高房产测量的精确性，对房产测量有很大的贡献。同时，运用坐标进行房产测量还可以很好的解决房产测量中的偏心问题，运用坐标不仅能观测棱镜和仪器，而且能估算计算公式的准确性。

结语

房产测量技术关呼技术和经济的双重性，为此本文对测量工作实践中共有面积和公用面积辨析、对称边长度实地丈量不一致问题、检定仪器和棱镜常数问题和房屋测量中偏心测量问题，从技术应用、认识和经验技巧方向提出了应对的方法，采用GPS、数字绘图技术应用和仪器使用强化等技术方法予以解决。同时，房产测量直接关系到人民群众和开发商的切身利益，如果处理不当就会对其产生影响，甚至引起法律上的纠纷。因此，政府各部门应当重视并加强房产测量规范，寻求最优的解决方法，使房产测量的问题最小化，减少不必要的纠纷。