房地产开发企业成本控制新思路

梅兰兰

摘要：财务风险具有客观性、全面性、损失和收益共存性等特征，主要包括流动性风险、存货管理风险、经营风险、投资风险和筹资风险。为促进公司能够健康稳定地发展，我国中小公司进行财务风险控制时应遵循适时性、独立性、稳健性等原则，财务风险客观存在于中小公司财务管理流程的各个环节，随着市场竞争日趋激烈，财务风险对中小公司生存发展的影响也愈大，财务风险管理已成为中小公司日常管理中的核心内容。本文以新郑好想你枣业公司为例，从财务风险的概念入手，分析财务风险的种类及好想你枣业财务风险存在现状，并根据不同财务风险问题提出了相应的防范策略。

关键词：财务风险；好想你枣业；防范

一、房地产开发企业成本控制的重要性

（一）成本控制的概念

成本控制是企业依据一定阶段预先设立的成本管理目标，让成本控制的主体在他的职权范围内，在生产耗费发生以前及成本控制过程中，对各种影响成本的因素和条件，进行一系列的预防和调节措施，来保证成本管理目标实现的管理行为。

成本控制的过程是运用系统工程的原理对企业在生产经营过程中发生的各种耗费进行计算，调节和监督的过程，同时也是一个发现企业薄弱环节，找到企业不足之处，挖掘企业潜力，帮助企业寻找降低成本途径的过程。

（二）成本控制的意义

1.提高企业的经营能力

成本控制的好和坏，直接影响公司的资金使用的效率，进而影响企业的经营能力。如果企业成本控制的好，就可以提高资金的使用率，减少不必要的资金占用，有利于帮助企业获得更多的发展机会，提高企业的经营能力。

2.增强企业的竞争力

在同样的市场情况下，在产品区别不大的条件下，哪个公司的成本控制的更好，就会有更大的降价空间，从而获得更多的市场占有率，增强企业的竞争力。同样，成本低了，企业盈利空间就大，进而就可以利用这些利润进行更好的投资，增强公司的实力，提高企业的竞争力。

3.增加公司的盈利，保障公司的发展

企业进行成本控制的目的就是为了降低成本，增加盈利，保障公司的发展。因为一个企业想要生存下来是十分不易的，它不仅要应对外部市场的竞争和变化，还要满足员工加薪减劳的要求，如果没有盈利就无法进行企业的发展。而成本控制可以帮助企业降低成本，增加盈利，赢得发展。所以说加强成本控制可以帮助企业增加盈利，保障企业的发展。

二、房地产行业的发展现状

房地产企业开发成本的定义是房地产企业为了开发商品房所付出的全部的费用和支出的金额。房地产行业成本主要包括购买土地产生的费用、拆迁支付的费用、前期进行规划所付出的设计费用和人力成本的耗费、建设成本、购买设备的成本以及相应配套设施的成本等，同时也包括企业为了扩大规模或者保证开发的顺利进行向金融机构进行贷款产生的利息费用。

房地产开发项目成本的有效控制是开发商获得经济效益的关键，而房地产开发项目的建设是一项复杂的系统工程，需要全过程、全方位的系统控制与管理。房地产开发企业的成本控制从时间顺序上可分为以下几个阶段的控制：开发项目决策阶段的控制、规划与设计阶段的控制，招标阶段的控制、施工及竣工阶段的控制。目前，房地产开发企业普遍重视施工及竣工阶段的成本监控，而普遍轻视决策、设计及招标阶段的成本控制。在项目的开发过程中，或多或少的都存在着这样那样的问题。

在国家进行房地产宏观调控力度不断加大的情况下，房地产企业的经济效益受到了一定程度的冲击，房地产开发企业间的竞争压力也在不断加大。此外，受有效土地资源数量的不断减少，土地成本的逐步提高，人工成本不断上升，材料价格不断上涨等综合因素的共同影响，导致房地产企业的开发成本不断攀升，经济效益下滑。那么，在现行的宏观调控背景及房地产市场价格处于平稳或持续走低的态势下，只有采取行之有效的成本控制途径和方法，尽可能地降低房地产企业开发成本，才能使企业在市场竞争中立于不败之。

三、房地产开发企业成本控制的现状

（一）筹资成本的问题

房地產企业如果有大量的工程借款，就会有大额的利息支出，这些利息支出会直接体现在开发成本中的开发间接费用里。从收集总结的某房地产企业的财务报表中可以看出，该企业借入的长期借款金额为零，但短期借款金额巨大，并且短期借款的债权人有相当大的比例为个人。自然人出于自身风险的考虑，通常会要求比企业借款更高的投资报酬率，从而直接加大了房地产企业的筹资成本。筹资成本的增加直接增加了筹资的难度，这是我国房地产企业面临的主要显著问题。

（二）期中成本控制存在问题

在工程的建设阶段，由于担心施工建设单位会利用材料做文章，同时为了保障建筑材料的质量，以防影响住房和自身的声誉，房地产企业会自己提供一部分建筑材料，并交由施工单位来完成作业。通常情况下，A供材的成本较大，占到整个建筑成本的百分之二十至百分之三十。而A供材同时应纳入建筑施工单位的增值税纳税范围，这使得双方在材料的采购价格上往往存在争议。如何有效控制A供材的采购价格，降低工程材料款的支出，同时减少合同双方的纠纷，此时显得至关重要。

公司在采购材料的过程中，没有事先设立定额标准，材料的采购虽然由专门的采购人员负责，采购的资金支出也都有主要领导人的签字批准，但这种花多少算多少的做法不利于材料成本的控制，也容易导致因为A供材的价格和施工单位产生扯皮和纠纷的现象，不利于工程的顺利完成，造成成本控制困难的问题。

（三）人力资源成本意识淡薄

企业的成本意识普遍淡薄，存在着先入为主的意识：认为只有专业人员才能进行成本控制的工作，不了解成本控制的关键及控制方式的运用。企业对职工成本控制重视不足表现在成本控制职责分工不明确，难以调动职工控制成本的积极性，但企业的成本管理则是由企业的全体员工协力完成的。企业里有很多员工有着传统成本先入为主的观念，觉得运营管理部是成本控制的关键部门，从而缺乏部门成本管理的职责意识。只关注自身利益和注重效果及效率，忽视整体效果与目标的实现，表面上团结协作，其实各行其是。工作落实不到位，成本管理缺少整体性，未能更好地进行合理化的成本控制。

（四）成本管理缺乏目标

企业通过预先确定目标成本，并在规定期限内完成既定的目标，这也是项目开展后续开发工作的根本，更是对整个项目质量的重要参考。而目前很多企业通常觉得计划赶不上变化，只注重事后核算，因而很多项目在开工前并没有合理的确定成本预算标准，对于成本管理在源头上就没有做好铺垫工作，后期对于成本的管理更是力不从心。

四、解决房地产开发企业成本控制新思路

（一）合理规划筹资渠道，降低间接费用

公司大量的短期借款基本上都是信用借款，公司的借款合同备忘录中并未发现有抵押借款合同。短期借款的期限通常相对较短，介于三个月到六个月之间，公司的还款压力很大。鉴于房地产行业的特殊性质，其实可利用的固定资产较多，公司可以利用固定资产做抵押取得长期借款，优化筹资渠道，降低财务风险，从而对降低费用作用巨大。另外，在公司资金链紧绷时，也可以要求公司的股东直接增资，降低现时的还款压力。

（二）严格控制A供材采购价格

1.提前制定采购计划

在采购工程材料之前，应考察现场的工程进度，并同工程预算人员相结合，制定一份精细的材料采购计划表，确定计划采购数量、计划采购价格、实际采购数量、实际采购价格等信息。

2.严格审批制度，明确采购责任

材料采购应该有专人负责、专人审核、专人批准，明确材料采购过程中的责任，杜绝采购人员收受回扣和贿赂。并制定严格的采购执行制度，责任到人，明确处罚方式，谁违规处罚谁。

3.合理制定采购方式

对超过一定金额且预计会持续发生的材料费用，可以采用招标的方式确定材料供应商，让更多的供应商参与进来，更好的明确采购价格与质量。

4.做好采购后的分析反馈

材料采购之后，将实际采购价格与计划价核对，明确超支或节约的情况及原因，对审查合理的材料超支，相应变动计划材料价。并制定采购方案留存，为以后的采购材料做参考。

（三）加强项目成本控制意识，提高员工的成本意识

企业内的运营部门如果高效运转会在很大程度上帮助企业的管理者控制成本，所以企业的管理者要支持运营部门的工作，给予其一定的权限，使其能够在控制成本时有更大的施展空间。要经常对员工进行成本控制方面的技能培训，让员工在了解企业的同时增加对企业的认同感，让其认识到成本控制的重要性。真正把成本控制重视起来，实现成本控制需要每位员工的努力，要让所有员工都积极的参与进来。设立合理的成本考核制度，把成本的目标进行分解，以便每一个员工更好的理解成本控制的重要性。不定时的抽查，使员工有危机意识，把员工节约成本的积极性调动起来。

（四）严格制定标准开发成本

标准开发成本控制系统的制定，就是结合标准成本有关指标进行设计，把成本的反馈控制和核算功能进行有机结合而形成的成本控制系统。制定标准开发成本通常的程序是：正确制定成本标准；揭示实际消耗与成本标准的差异；积累实现成本材料并计算实际成本；计算实际产量的标准成本；通过标准成本和实际成本的比较，算出标准成本差异，并分析成本差异原因；进行标准成本及其成本差异的账务处理。

五、结语

房地产企业多年以来都处于高速发展的状态，具有高额的收益。而目前房地产开发企业由于国家政策的管制，取消了对经营性用地不正当竞争以及暗箱操作协议对土地使用权的方式，使得房地产企业走向微利时代，此时的房地产开发企业对成本的控制比战略计划的实施更具有意义。房地产企业要逐步向集约化经营管理方向发展，改变以往的粗放式经营管理状态，要踏踏实实的合理有效的利用好资金，加强成本控制，为房地产开发企业的健康发展奠定基础。

房地产开发企业作为国民经济的重要部门，面临严峻的国家宏观政策调控，房地产开发企业要想在激烈的市场经济竞争中要谋求发展地位，就要严格控制成本，以便在微小的利益空间内也能够很好的经营和运行。房地产企业要在生产经营的不同阶段对成本进行控制，从而建立起集约化的运营体系，节省成本，相对扩大利润空间，增加企业的竞争实力。因此房地产开发企业的成本控制对企业的发展具有深远的意义。

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