三重影响因素下的房地产

魏舵

摘要：谈到房地产，不能不说这和民生问题有着很大的关联，经济基础决定上层建筑这句话一点没有错；说到房价，这个现在已经在困扰这我们大多数人，这不仅仅是经济问题，同时也是我国现在的社会问题，国际房地产也如同一个百色染缸，你分不清其中的颜色，国内的房产温度不同，那么导致它这样无常的变化的点在哪？这应该是多少年来我们投资者和老百姓都关注的一个话题。

关键词：房地产市场营销环境 消费者 国家调控

房地产在我国近几年在各种大会和政策上都提到的很多，政府不遗余力的调控，为的是改变泡沫，均衡市场，如果经济结构崩塌就会损失数以亿计，不可估量，对于我国的经济损失非常大。

一、房地产市场营销环境

1.从人口来看，我国的人口基数大，对于资源的压力也大，消费群体也随着时间的增长而发生改变；比如说从年龄上的问题来看，当青年消费者多时，房地产需求刚性就会增大，相应的房地产市场会很繁荣，然而，我国现在人口面临老龄化问题，需求刚性逐渐减弱，需求下降，市场蜕变比较困难。

2.从经济方面来看，城市化在房地产中起到很大的作用，它是房地产市场的推动器，主要是因为经济增长、工业发达、消费水平提高，从而带来的房屋需求其中包括：商品房、住宅、营业用房等。

3.是自然环境，自然环境现在对于我国房地产影响也非常大，其中自然环境，以及配套设施，人文、交通都发挥着不可磨灭的作用，现在人们生活质量提高，除了刚性需求，对于这种软性也是不可或缺的，例如；一位母亲买房，考虑的是周边的学校，白领买房考虑的是有什么交通设施，老年人买房考虑的是自然环境和公共设施还有社区文化。根据资料显示，消费者对于自然环境的考虑程度排在其他购房条件之前占总体的70%左右。

二、消费者的消费行为和购买力

消费者是市场营销环境的主体，所有一切市场营销活动都是围绕消费者来进行的，消费者的购买力和购买行为影响市场变化趋势。所谓产品市场就是一群消费习惯相类似、购买行为相当的消费者；房地产企业想要获得利润，所做的营销活动必须让消费者接受他的产品，所以，从头到尾这一切的基础又是消费者的购买行为。

（一）首先房地产购买者的需求分为

生理需要、安全需要、社会需要、尊重需要和自我实现需要，这五类依次是由低到高的层次排列。把控消费者心理活动尤为重要，消费者心理过程主要分为三大类；

（二）我国房地产消费者的消费理念

1.随着我国经济的发展，我国房地产消费者已经从单纯的满足居住条件上升到了更高的层次，对于建筑形式、产品质量、格局、人文环境都有了一定的要求。2.品牌效应深入人心，基本不太了解行情的消费者在选择产品时会出现只认识品牌而不关注房子的具体情况。3.风俗习惯也是我国房地产消费者购买行为的主要因素之一，往往风俗习惯直接影响消费者对于房地产产品的要求，不同地域性侧重点不同。4.职业收入情况影响很大，预期收入和收入高低决定了消费者的购房选择。5.在我国还存在一种禁忌因素，例如产品小区不能出现14号楼等，不同地区有不同说法。

（三）我国房地产消费者的主体构成

客户年龄基本在25岁-60岁之间，以30岁-50岁为主，家庭成员在三口之家到六口人居多。

他们在社会上属于较为富裕的一群，社会收入较为稳定，有些主体消费者也具有较高的或者较为显赫的社会地位。

总的来说根据调查显示：我国消费者对房地产的支出降低，消费者信心调查显示，我国消费者对本国经济的信心继续保持世界前列，随着消费者存款增加，拥有较为先进的科技产品成为消费者的首要选择目标。

三、国家调控分析建议

从2010年至今，我国房地产调控基本上在限制房价，抑制投资、投机为基础，再次同时加大房地产保障住房供给，满足国民刚性需求；从长期的政策以及实施来看，这种调控手段现在已经逐渐的转变为市场手段，但是主要的抑制投资性的需求，增加保障住房刚性需求是不会变的。其他的房地产相关政策在这里没有必要多说。

从总体上来看，我国的房地产供求矛盾较为突出，大城市和中小城市的需求不同所以房地產压力有所不同；还应该着手于刚性需求，对于我国房地产市场的调控，应该采取“有保有压”，在刚性需求面前政府应该出台相关政策，鼓励优惠购买首套房政策，包括降低税率、银行贷款等相关条件和购房成本。落实中央精神“房子是住的，不是来炒的”支持合理购房需求，对于房屋贷款酌情而定。重点目光放在一二热点城市，潜力二三线城市要持续关注。

目前来看，我国的一二线城市房价过高同时紧缺，而其他的小型城市甚至出现空房，空置，这种现象还需警惕，政府需要落实政策，短期政策已经不适应我国房地产的发展，所以加快建立和完善促进房地产市场的平稳发展的长效机制是我国房地产稳定发展的必要措施以及手段。

四、总结

我国的房地产还有很长的路要走，市场会随着消费者的行为而发生着改变，政府还需继续高度重视房地产市场变化，及时出台相应的政策，保证我国的房地产市场稳定长久的发展。