房地产企业融资问题研究

任媛媛

摘要：房地产业是资金密集型产业，同时也是国民经济支柱产业。在宏观调控政策与银行信贷控制的影响下房地产企业融资门槛不断提高，融资困难将推动房地产企业进行多元化融资渠道探索。

关键词：多元化融资；REITs；夹层融资；售后式融資

作为我国国民经济支柱性产业之一，房地产业是非常典型的资金密集型产业。国家为了维持资本市场和金融体系的健康发展，采取了一系列的宏观调控措施，金融部门连续提高国内房地产企业开发的“门槛”，资金瓶颈成为了房地产企业亟待解决的问题。在这种背景下，探索多元化的融资渠道具有现实意义。

一、房地产行业融资特征与现状

（一）我国房地产企业融资的特征

1. 金额大：房地产行业属于资金密集型，企业仅凭借自有资金很难满足房地产项目对资金量的巨大需求，必须借助金融体系融资。

2.周期长：当房地产企业进行一个项目的开发时，需要经过多个环节，融资周期较长。

3.风险大：由于房地产行业属于资金密集型，企业的负债率一般较高，极易引发财务风险；房地产行业关乎国民经济稳定且市场中广泛存在投机行为，宏观调控广泛存在于生产和经营的各个环节，政策性风险大。

4.需要担保：对于大多数房地产企业来说，一般需要以一定的资产作为抵押物作为担保进行融资。

（二）我国房地产企业融资现状

1.银行贷款是主要来源：2016年1—2月份房地产企业资金来源构成显示，我国房地产企业融资十分依赖银行贷款，融资结构单一。一个房地产项目的每个阶段都离不开来自银行信贷资金的支持。而商业银行作为我国宏观调控的一部分，会使房地产企业面临银根紧缩和资金链断裂的困境，对于企业来说单一的融资渠道非常危险。

2.直接融资比重小：截至2016年，我国沪、深两市上市房地产公司124家，大陆在港上市公司70家，海外上市公司4家，共198家，仅占全国注册的6万多家房地产企业的三分之一。①对于房地产企业来说，上市融资面临着许多困难：直接上市融资的审查程序复杂、筹资成本高；上市导致透明度的提高可能会导致企业融资能力的下降；房地产企业自身收益不确定的特性影响其上市融资的能力等。

二、房地产行业融资存在的问题

（一）企业角度

1.易受国家宏观调控政策影响：国家一向关注对房地产业的调整，在房地产业融资渠道单一集中的情况下，一旦国家进行金融资产政策调控，大多数房企将面临融资挑战。

2.易受银行信贷政策调整影响：商业银行的每一次信贷政策调整都可能会对高度依赖银行渠道融资的企业造成冲击，且单一银行融资有时无法保证房地产企业的持续资金需要，资金链条一旦断裂，风险就会暴露，这十分不利于企业自身健康稳定的发展。

（二）银行角度

1.房地产行业带来的风险：在房地产信贷占款居高不下、新增房地产信贷仍在增长的现状下，商业银行成为了房地产行业风险的承担者。银行贷款广泛存在于房地产项目的各个环节，这意味着银行系统也在面临着房地产行业和房地产企业的风险。

2.银行自身存在的风险：我国商业银行发放的部分房地产相关贷款期限可长达20年—30年，而负债基本上是5年期以下的定期和活期存款。随着房地产贷款业务的发展和占款总额比重的提高，银行内部结构性矛盾日趋突出，资产与负债期限的不匹配很有可能加大银行自身的风险，同时也使得整个宏观经济充斥着不稳定因素。

三、对我国房地产业融资问题的思考

房地产业作为高风险、高投入、高回报的资金密集型行业，充裕的资金筹备是保证房地产项目正常运作的前提。随着我国房地产调控力度的加大，尝试运用多种渠道筹集资金，是在未来保持竞争力的保障。而我国愈加成熟的金融业，为我国房地产企业开辟全方位的融资操作提供了更大的可能。如何推动我国众多的房地产企业进一步利用金融工具拓宽融资渠道，创新融资模式，调整融资结构，成为本文需要思考的问题。

（一） 利用房地产投资信托基金进行融资

1.房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，REITs）：一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理的信托基金。

2.在我国的应用分析：本质上，REITs是一种证券化的产业投资基金，并不会给企业增加债务负担，也不会使企业丧失自主经营权，在欧美市场可以说是成熟产品。嘉德置地、摩根斯丹利房地产基金、美国西蒙地产集团曾先后与深国投下的商用置业公司签订合同，合作开发内地商业地产。在这些举动的背后，REITs的身影隐约可见。在宏观调控加强和银根紧缩的经济趋势下，REITs很可能受到大中型房地产企业的青睐。

（二）利用夹层式方式进行融资

1.夹层融资（Mezzaning Finance）：房地产信托融资中的混合型信托融资模式，是介乎于股权于债券之间的信托产品。夹层融资在表面上看起来是股权转让，但在实际上约定未来回购，并以一定的差价或约定的金额作为利息支付。

2.在我国的应用分析：利用夹层式方式融资，企业可以相对谨慎、快速地进行融资，融资期限多在5年至7年，且夹层融资对项目控制少，可以作为我国占比较多的中小型房地产企业融资的不错选择。然而夹层融资交易结构较为复杂，同时对企业的成长情况与财务状况有一定的要求和监管。

（三）利用“售后式”方式进行融资

1.“售后式”融资：包括售后回买与售后回租。售后回买是指房地产企业将自己开发的物业出售或典当给贷款机构，以换取及时和大量的资金进行再投资，并在此后相当长的一段时期内以类似于分期还贷的方式赎回该项物业。而售后回租则是指房地产企业将自己开发的物业出售，再租入该项物业。企业用出让该项物业所有权的方式，使资金得以迅速回笼，同时却保留了对此项物业的使用权，以便在长期的租赁中获得经营收益。

2.在我国的应用分析：就售后回买式融资而言，接受出售或典当物业的机构，除商业银行、信托公司等金融机构，也可以是资金雄厚的实业公司，这就绕过了国家不允许一般性公司之间相互拆借的政策，无形中拓宽了资金的来源渠道。对于售后式回租来说，保留使用权、以所有权换取资金的方式很适合注重经营收益的房地产企业应用，如开发项目为酒店、商场等商业建筑的房企。

（四）利用其他渠道进行融资

1.引入保险资金：保险资金来源稳定、运用周期长、数额庞大，正好切合房地产企业融资特点。保险资金投资房地产真正的里程碑是保监会组织制定《保险投资不动产暂行办法》并于2010年公布实施。从政策上来讲，保险公司投资房地产的障碍已经消除，可以说未来发展空间是很大的。

2.引入国外资金：海外融资成本较低，并且许多国外银行与金融机构都乐于参与我国房地产市场。利用海外资本，将使得我国房企融资的国际化程度进一步提高，总体融资成本也进一步降低。

五、总结

随着市场的深度发展，房地产行业单一的融资渠道显得越发危险，攸关生死的资金链必将会成为房地产企业重点关注的对象。所以，探索多元化的融资渠道，对促进房地产业的持续、快速、健康发展具有积极的社会意义。

①中国房地产业协会、中国房地产测评中心，《2016年中国房地产上市公司测评研究报告》，2016