房地产企业资本化利息浅析

彭丹 中信长安置业（北京）有限公司

房地产企业资本化利息浅析

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当前，我国对企业借款费用问题进行了完善和规范，压缩限制了企业使用借款费用资本化利息来实现虚拟增加资产价值和企业的盈利水平，实现了企业会计信息的真实可靠。而房地产企业近些年的飞速发展，企业资本化利息问题比较明显。

房地产企业 资本化利息 借款费用

引言：伴随房地产企业的开发，需要对企业发生的借款费用进行核算。房地产企业如何进行资本化利息处理，将直接影响企业资产与费用的计量和确认、企业的财务以及企业经营管理者的业绩好坏问题，同时也对企业的会计信息的质量有很重要的作用。房地产企业在进行资本化处理时存在一些问题，如何对其进行完善是现阶段房地产企业比较关注的话题。分析费用借款问题，对企业资本化利息处理有着重要意义。

一、企业资本化

（一）开始资本化

1.资产支出发生日。从是否真正为企业项目付出代价为标准，来明确资产支出点，资产支出的最早点作为企业资本化日的参考点。2.借款费用发生日。一般将借款日期作为借款费用发生的日期。3.工程正式开工日。也就是房地产项目到达预定可以使用以及可以销售的阶段，此时所必要的购建以及开发活动的开始日期。

（二）暂停资本化

资本化暂停需要与资本化条件的资产相符，在购建以及项目开发中出现一些非正常原因而终止，终止若是超出三个月，此时就要暂停借款费用资本化。正常情况下中断一般是在购建以及项目开发时必要的中断，以及一些可预见并不可抗拒因素致使工程出现中断。非正常中断通常指管理决策、政策等导致中断的发生。

（三）停止资本化

企业的固定资产达到事先制定可使用的状态就可以实现停止资本化。而停止资本化需要满足以下三个条件：房地产实体建设已经完成；工程完成后与设计基本相同，虽然有个别地方不符合设计，但是不影响其正常使用；资金已经全部支付的情况下。

（四）借款费用资本化利息金额计算

可以实现资本化的借款费用通常分为一般借款费用和专门借款费用两种。一般借款费用的资本化计算，是计算累计资产支出超过专门借款费用的资产支出加取平均数，然后与所占用一般借款的资本化率相乘所得出；专门借款费用使用专门借款当期实际的利息减掉未使用的借款资金存入银行所获得的利息。

二、借款费用资本化存在的问题

（一）专门借款资本化规定局限性

借款费用若是与资产支出没关系，很容易使企业出现不合理借入以及利用借款的出现。专门借款企业可以进行暂时性投资，但是借款费用资本化时需要扣掉暂时性投资所得到的收入。对专门借款资本化的规定中明确了企业专门借款可以用于投资，却没有明确规定暂时性投资的范围，这就是专门借款的活动空间很大，然而企业进行暂时性投资也可能出现投资风险，造成损失。另外，专门借款资本化的规定与配比原则不符，企业进行对内以及对外投资都是投资活动，对内投资的费用有投资形成资产负担，对外投资的收益可归到当期的损益范围，而不应归到暂时性投资中。

（二）借款费用在各项目资产的分配不明确

1.专门借款费用在各项目资产分配不明确。专门借款费用在分配时按各项目资产的支出比例进行分配。然而实际的建设项目由于购建的时间、建设时间都不同，致使借款费用分配不够准确，现行规定中并没有明确。2.一般借款费用在各项目资产的分配不明确。其分配不明确的原因是由于建设期以及资产资本化率不同，同一笔一般借款有两个或以上资本化率，这就造成了一般借款无法实现在各项目资产中的明确。房地产企业在建设项目中的资金，主要是由自有资金、一般借款以及专门借款这三种，一定要明确，累计资产指出高于专门借款的资产支出和费用资本化的开始时点。

（三）借款费用资本化计算不够规范

一些企业将资本化条件资金所占用的一般借款调整为企业借入资金中利率比较高的借款，从而使资产的资本化利息出现虚高，企业可以使用人为手段来降低当期的财务费用，从而可以实现调节当期利润的目的。

（四）借款费用停止资本化时间点的规定存在问题

我国房地产企业进行销售一般是现房销售以及预售两种手段，房地产企业停止资本化的时间点的判断有些难度。房地产在开发到一定程度时就可在规定下进行预售，此时的房地产开发品并没有完成，这就会使预售的房地产项目的资本化大大小于现房销售，预售房地产项目的借款费用也就更多的被费用化处理，销售手段的资本化停止的时点并不符合房地产企业的财务惯例。现房销售作为资本化停止的时间点，会使房产要达到可使用的状况，然而借款费用依然存在继续资本化的可能性。若是按资本化条件的资产达到可使用状态停止资本化，房地产企业进行直接使用，很容易使会计信息失去真实性。

三、对房地产企业资本化利息问题的建议

（一）调整专门借款资本化的规定

借款费用资本化可借鉴发出存货计价的方式，此法可以有效地使利息资本化金额与实际负担的资金成本相符合，同时也符合配比原则。此法操作性比较强，对专门借款的来源比较明确，专门借款比较少，资本化率与资本支出金额更容易明确。

（二）明确借款费用在各项目资产的分配原则

专门借款应明确对不同借入的专门借款在不同项目的发生金额，专门借款以支出比例进行分配；一般借款以资产实际支出比例进行加权平均分配。

（三）完善停止资本化规定

明确房地产企业符合资本化条件资产的停止资本化时间点，可以将开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；开发产品已开始投入使用或开发产品已取得了初始产权证明的时点，作为停止资本化的时间点。既可以确保会计信息的真实准确，也可以确保会计核算的可比性。

四、总结

房地产企业资本化利息的处理一定要明确其问题的存在，了解资本化的开始、暂停以及停止时间点，这样才能确保企业资本化利息的真实准确，防范会计及税务风险。

[1]刘文静.借款费用准则的缺陷及完善对策[J].管理学刊，2010(03):20.

彭丹（1982-），女，汉族，本科学历，会计师，研究方向：房地产企业财税。