土地招标、拍卖中加强规划管理的研究

姜颖

摘 要：本文基于对土地招标、拍卖中加强规划管理的研究，分析了当前土地招标、拍卖中规划管理存在的问题，并对土地招标、拍卖中加强规划管理的建议和措施做了详细的阐述。

关键词：土地；招标；拍卖；规划管理；建议

为了对土地有偿使用制度加以完善，我国对土地使用制度以及项目建设的审批制度进行了一系列的改革和更新，并对土地招标、拍卖的规划管理制度进行了深入的研究和制定。因此本文对土地招标、拍卖中加强规划管理做了详细的阐述。

一、土地招标、拍卖中存在的问题

（一）制定计划阶段

在对土地进行招标、拍卖的过程中，各区县的相关部门需对土地招标、拍卖的年度计划进行严格制定，要将其纳入当地的土地年度使用计划中，并且要报上级部门审批平衡后，才能具体制定出招标和拍卖土地使用权的计划，然后再由相关的改革领导小组将该计划下达到各个区县。在这个过程中，土地规划管理部门没有参与到制定招标、拍卖、出让土地计划的过程中，因此造成了城市规划与土地开发计划之间存在衔接不力的情况，从而对规划管理的制定和实施产生了一定的影响。

（二）确定地块阶段

当区县按照上级部门下发的土地招标、拍卖以及出让使用权的计划，并对本区县实际招标、拍卖的土地进行确定时，需要将全市性的控制因素，即绿化控制线、河道蓝线、轨道交通、道路红线以及招标拍卖的土地等列入进去，以便市规划局对其进行进一步的审核。

而在实施的过程中，需要按照相关的规定和要求，对需要复核的材料进行报送。同时由于市控制因素中，地形图上对道路红线的规划做了明确的定位，因此有关专管员、规划管理部门以及市规划局对其能够进行良好的把握。但是针对其他要素则相对难以把握，因此导致了绝大部分控制线不能进行精准定位的情况。

（三）地块建设确定阶段

土地招标、拍卖的过程中，有关部门需要对土地建设项目的市政配套设施、规划参数以及立项条件等建设要求进行征询，即以书面的形式向上级有关部门提出建设要求。按照一定的建设要求，土地招标、拍卖的相关部门就能邀请具有一定的资质的土地评估机构对土地的容积率、环境、年限、用途以及开发程度加以综合评价和考虑。

但目前在对上述流程进行执行的过程中面临较大的问题，即审批项目与管理规划编制上存在较大的出入，因此使得土地招标、拍卖的规划管理存在问题。

（四）管理法规方面

目前在对土地招标、拍卖进行规划管理的过程中，由于管理法规方案缺乏一定的完善性，使得招标和拍卖流程存在一定的问题。在土地招标、拍卖的过程中，对于规划参数的制定和核对，需要通过初步的方案进行论证，且在编制详细管理规划的过程中，还需要对具体操作加以分析，同时按照相应的管理法规进行比对，这样才能确保土地招标、拍卖不会发生各种矛盾。

二、土地招标、拍卖中加强规划管理

（一）完善审批程序

在土地招标、拍卖的过程中，加强规划管理，需要对相关的审批程序加以完善，即与《城市规划法》进行有效的衔接，同时将《建设用地规划许可证》增加到审批流程中。即在土地招标、拍卖使用权的过程中，当合同出让之后，受让方可以向规划部门直接申请《建设用地规划许可证》。

（二）加强各部门协作

在加强规划管理土地招标、拍卖的过程中，管理部门需要与绿化部门、交通部们、卫生部门、消防部门、环保部门、建设部门以及计划部门之间加强协作，即对规划设计方案审核、规划设计要求以及施工图纸等进行深入的研究和细化，同时要加强交流与沟通，以便对操作程序以及实施方案进行明确。

（三）制定招标、拍卖方式

针对土地招标、拍卖，规划管理部门还需要与计划部门以及房地管理部门，明确协调好参与制定土地招标、拍卖计划以及认定方式。首先城市规划要求与土地招标拍卖计划需实现良好的衔接，其次管理部门需要对土地使用信息进行准确及时的掌握，并且要对下阶段规划方案的制定提供一定的参考条件，这样才能确保土地招标、拍卖获得更加高效的规划和管理。各市房地资源局征询相关的意见和建议的同时，需要与市计委共同制定土地招标、拍卖的计划，这样才能将最终计划下发到各区县。

（四）加强分区及详细规划

在土地招标、拍卖的过程中加强规划管理，有关部门还需对详细规划以及分区规划的制定进行有效的衔接，即根据实施的进度对分区计划覆盖的范围，进行详细计划的编排和制定，这样一来就能为加强规划管理土地招标、拍卖提供充足的依据。另外还需要对原有的审批办法以及详细规划编制进行完善补充，不断提升其可操作性，这样就能将详细规划的指导和控制作用充分的发挥出来。

（五）加强管理市政控制要素

在规划管理土地招标、拍卖的过程中，对于市政控制要素需加强管理，且规划管理部门需要与相关研究部门加强合作，共同制定出市政控制要素的審批程序以及管理机制，要对各部门的责任和工作进行明确的分工，这样才能切实管理和控制各种要素。

（六）适当调整审批程序

在土地招标、拍卖的过程中，加强规划管理，还需要对审批程序适当进行调整，即针对分期开发项目以及建设中存在的问题，有关管理部门需制定出相应的实施调整规划，同时对审批的程序进行适当的调整，并与相关部门，如房地管理部门等，对实施项目到实际销售中存在的问题制定出合理的解决方案，并对各个阶段制定出严格的政策制度，这样就能确保土地招标、拍卖的过程具有良好的约束里以及执行力。

三、总结

综上所述，通过对在地招标、拍卖的过程中加强规划管理的研究，可以看出，在招标、拍卖土地使用权时，规划管理部门不仅需要与其他部门加强合作，同时还需要制定详细的管理规划以及分区规划，这样才能确保土地招标、拍卖的过程规划管理获得更加高效的规划和管理。

参考文献：

[1] 檀萍，杨春.健全完善土地出让决策和监管的长效机制 切实从源头上预防腐败坚决防止以权谋私——《青海省人民政府关于进一步加强经营性建设用地招标拍卖挂牌出让管理的通知》的解读[J].青海国土经略，2015，01：35-36.

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