浅谈租赁物业的管理

文/顾伟文

浅谈租赁物业的管理

文/顾伟文

物业租赁是指物业所有者或经营者作为出租人，将物业使用权出让给作为物业消费者的承租人，并向承租人定期收取一定数额的租金，从而使物业价值得以实现的一种经营活动。

物业租赁管理是指按照社会主义市场经济体制的客观要求以及租赁双方签订的租赁契约，依法对物业租赁的主体和客体、租金与契约进行的一系列管理活动。如何才能管理好租赁物业，特别是国有企业的租赁物业管理，通过多年的工作经验，我认为主要有以下几条：

一、对租赁物业进行梳理和分类

中环集团作为一家国有的房地产开发商，从事房地产开发已有三十多年的历史。目前已累计了30万平方米的商业物业，其中包括商铺、办公楼及少量的待售存量住宅。为了理清资产脉络，减少账外资产面积，自2009年起公司就开始对所有资产进行梳理。

目前，中环集团所有租赁物业分为五大类：自主经营性物业（其中包括商业网点及办公楼）、自用类物业（主要为中环集团及子公司自用办公楼）、扶持性物业（扶持各子公司及改制公司的经营性物业）、公益性物业（敬老院、学校等社会服务类物业）、存量房源（其中又分为待售房源、统一管理房源及历史遗留问题房源）。

有了层级分明、类别清晰的资产总表，在此基础上还衍生了一批各种功能的统计表，从不同方面反映各地块租金收益、业态分布情况等各种物业信息，这一系列工具的使用使得租赁物业的管理工作更加得心应手，从宏观上能更加直观地了解各类物业的资产面积情况，也为资产升级、业态调整等工作的开展和布置打下了坚实的基础，这也是中环集团能不断提升历年经营性物业租金总收入的原因之一。

二、“制度加科技”与“经营管理分开”双管齐下

在管理手段上，中环集团始终遵循“制度加科技”的理念。运用现代科技和网络，对租赁物业管理做到公开通明，接受监督，与时俱进，实时管控，实现了资产经营的高效管理。

制度是管理的准绳。因地制宜的《中环集团不动产管理办法》，开展一年两次的经营性物业市场调研，杜绝权力寻租，根据不断变换的市场情况来制定更为切实可行的租赁价格，既避免过高的租赁价格导致的租户流失，又避免过低的租赁价格阻碍经营性物业收益的增长。

科技是管理的助推。《商业网点资源管理系统》的运用，让管理又上一个台阶。相比先前的租金收录台账，该系统能更动态、直观、全面地反映租金收缴情况。租金逾期提醒系统能第一时间预警存在租金拖欠情况的租户，以便尽快应对解决，从而更好地完成年度经营性物业年收益目标。通过租户信用评价系统，将长年存在欠租行为、信用等级低的租户标注出来，于合同到期后进行逐一清退，为业态调整、提升能级提供科学的依据。

在管理模式上，自资产经营分公司成立伊始，中环集团就将“经营管理分开”的理念落到实处。资产经营分公司做好经营性物业租赁的谈判、客户的维护、门责制及安全管理等工作；资产管理部则做好租赁合同的审核、中长期租赁合同的国资委报备、经营性不动产统计等工作。

这样的模式使得两部门各自专精本职工作，最大发挥能效。另一方面，使得租赁物业在谈判及租金管理上得到了相互监督，避免了腐败苗子的滋生，有效地进行了权力制约及内部控制。

三、通过市场调研，进行正确的定位和定价

租赁作为一种市场经济下的经营活动，首先就是准确定位。包括对自身物业的准确定位，以及根据自身物业的差异情况对各自的目标客户的精准定位。

在租赁定价上，资产经营分公司一年进行两次市调工作，按照经营性物业区位分为几块，参照周边同质同类或相近资产的租赁价格，结合自身物业的优劣势等基本情况，最终拟定经营性物业租赁价格方案。方案在经过资产管理部初审后上报资产管理领导小组，待审核通过后即确定各个地块的经营性物业租赁审批价格，资产经营分公司则以不低于该价格的标准开展经营性物业的出租工作。

同时为了确保市场调研的客观性和正确性，公司一般需要2个以上部门或者专业公司参与，方法上通过电话问询、现场实地问询、网上价格查询以及通过专业中介公司给出指导租金价格，结合最近同区域租赁市场走势，综合参考，计算出项目平均租金、租金增长率等。

四、招商及客户管理

在启动全面招商前，资产经营分公司根据资产管理领导小组审批的租赁价格方案，制定项目【招商方案】（含招商策略、主力店及主要品牌、租赁价格、招商费用预算、推广费用预算等），【招商方案】中应注意差别定价策略。差别定价策略包括两个方面。对需要租赁的物业根据租期、租赁规模、是否单独承担维护费用等，在租金定价上作出区别，再上报至资产管理领导小组审核审批。

在招租渠道上，与多家知名专业的房产中介机构长期保持紧密的合作，利用其市场资源多、业务水平高的优势，吸引优质企业入驻。同时运用互联网平台及时发布招租信息，将中环集团尚余的空置物业通过专业的网站向社会发布招租信息，最快速地降低物业空置率。另外，资产经营分公司还能凭借人脉关系发展招租渠道，以客带客，发展优质的潜在客户，创造品牌效应。

招商过程中，注重培养招商谈判人员的专业谈判技巧。谈判过程的顺利与否事关签约成败和租约风险大小。谈判人员需要在对租赁物业有充分了解的基础上开展出租谈判。谈判过程中，要学会引导客户，根据客户的需求推荐合适的物业。在具体签约谈判时，要强调物业独有的核心价值以及物业完备的服务等附加价值。

五、租金管理

租金管理是对房屋租金在方针、政策、标准、水平、收缴、使用和规章制度等方面的管理，包括对租金收入的统计、清查、运用等工作。它是房产经营管理的重要组成部分，也是衡量房产企业经营管理水平的重要标志。中环集团长期以来租金管理主要经验为以下几点：

1. 建立租金收缴台账。

依据【租赁合同】及其附件，建立各类租户的租赁合同台账和租金收缴台账，并报财务部确认。对租金收缴情况进行动态更新，资产管理领导小组可随时登陆【网点资源管理信息系统】平台查看租金收缴情况。该系统的使用使租金收缴明细统计较以往人工计算更为方便，使用者可根据需要，自行组合，按照不同地块、不同时段得到不同统计数据。

2. 租金的调整

资产管理部依据【租赁合同】和进场确认书，与租户确定起始计租日，以及首期应付租金的支付时间。

每年年初，资产管理部在调研的基础上，结合商圈的发展态势及商铺自身的经营状况（包括品牌影响力、市场认可度、销售额、客流等），形成当年年度租金调整方案，交由资产管理领导小组审核审批。

3. 建立租金缴纳的预警制度

为及时有效地将应收租金收缴到位，使公司经营持续有秩进行，加强管理规范化，公司建立了租金缴纳的预警制度。预警制度通过【网点资源管理信息系统】实现自动警报。根据逾期缴纳租金的时间，启动不同的程序，有效提高了公司的资金回笼率，降低了经营风险。

六、安全管理

在租赁物业中安全管理是非常重要的，但是往往被经营者忽略的。中环集团成立了安全生产工作领导小组，有安全生产主要领导、分管领导、职能部门、安全管理员等自上而下、分工明确的分级管理体系，建立了一套完善的安全管理制度，同时组建了安全检查专项小组，负责开展租赁物业的日常安全检查工作。

其中包含：日常安全检查制度、安全隐患及时发现制度、安全隐患跟踪督办制度、日常管理人员培训制度，从方方面面对安全检查的类型、带队人员、检查频率、检查重点、整改要求、整改反馈、群防群治、岗位培训等都作了具体明确的要求。根据重大活动的时间节点进一步做好安保、维稳工作。在装修和日常经营期间定期严格检查，发现问题或安全隐患及时提出整改意见，限期整改，到期复查，保障整改到位。

（作者系上海桃浦科技智慧城开发建设有限公司 副总经理 ）