房地产项目的全过程造价管理探讨

黄文锐

【摘要】房地产工程造价管理始终贯穿于建筑项目整个过程.主要表现在工程招投标、可行性研究、设计阶段、建议书阶段、工程施工、竣工、评价等阶段。而影响工程造价管理的因素是多方面的。为了有效解决房地产项目全过程造价管理存在的问题。本文以下将针对管理过程中存在的问题进行全方面的分析，同时参考先进的管理模式，提出一些相应的建议与策略，以供参考。

【关键词】房地产项目；造价管理；过程探讨

房地产项目在开发的过程中，每一个阶段的都会产生开发费用，如果房地产企业不能采取有效方法控制成本，就会导致工程开发项目的造价过高，进而压缩企业营运利润。所以企业必须要在激烈的竞争环境中，不断的加强自身的竞争实力。可以通过加强自身品牌的影响力，降低项目的开发成本等有效措施来改变运营现状，同时企业要实施全面造价管理，以提升房地产项目的经济效益。

1、工程造价管理存在的问题

1.1人员素质

我国相关从业人员的专业水平较低，这些工程造价人员无论是从技术，还是整体理论知识结构方面都存在较多的不足，比如，自身的理念陈旧管理意识老化，缺乏与时俱进的造价管理水平，同时自身的知识结构缺乏深度，很多造价管理人员只对业内有所了解，而对其他方面的相关知识非常匮乏，比如经济、法律类的知识，所以造价管理人员并不具备对工程项目全面管理的能力。

1.2数据库不健全

目前，很多企业缺乏健全的资源数据库。而现代信息化的资源数据库是控制工程项目预算的基本条件。如果房地产企业缺乏完善的工程造价管理信息，项目造价人员就无法对资料进行分析并实施造价管理。即便可以做出相应的工程预算也缺乏相应的科学参考数据。如果长期缺乏健全的数据库，不仅会限制造价人员水平的提升。还会对为后期管理工作造成困难，进而导致人力、财力的浪费。

1.3管理认识不足

房地产工程项目的实际操作中，很多企业并不重视对项目全程的造价管理。因为他们总是主观的认为，工程施工阶段的造价才是最重要的。所以忽视了前期阶段工程的造价管理，还有些企业因为在前期设计阶段的设计深度不足，导致后期阶段出现了很多设计漏洞，然后等到施工阶段又要进行大批量的设计变更，这样就会导致项目整体的造价上升。

1.4设计深度不够

我国的工程设计单位以及设计人员，只对整体工程的设计质量负责。所以他们在设计的过程中，只重视对工程技术的设计，很少考虑到工程中的经济因素，往往会导致工程项目的造价过高。导致这种情形的主要原因是，设计费用是依据设计概算比例收取的，如果设计人员对设计方案进行优化就会造成设计费用过低，而且一些房地产企业会利用市场的竞争环境，恶意压低设计费用，也造成设计单位无法对设计实施优化，导致设计人员不考虑造价成本，造价管理人员不考虑设计方案的合理性，进而影响了工程项目管理造价的控制。

1.5施工中控制不力

我国大部分地产企业在开工时都不能做好充分的准备工作，比如对建设标准、合同细节、施工单位、投资额度等都不能做到严格控制，通常都是设计、决策、施工随着工程的实际情况而不断的进行调整。这样就导致了施工过程对前期设计的大量变动。这样不仅破坏了工程建设的基本程序，还导致了工程的造价过高。并且施工现场经常会出现签证管理混乱的情况，甚至会出现承包商虚报工程量的代签情况，而造成了工程项目的造价过高。

2、工程各阶段造价管理

2.1投资决策阶段造价管理

房地产工程项目的投资决策阶段是控制造价的关键阶段，依据相关统计数据显示，七成工程项目的整体造价都受到了决策阶段的影响，这也说明了决策阶段的重要性。因此，企业必须要控制投资阶段的造价管理。在决策过程中要依据周边配套设施、项目容积率、人群密度等情况来决定工程项目的具体施工措施，做好的投资决策阶段的造价管理。同时还要重点关注技术经济决策对项目产生的经济影响、企业要在投资决策阶段对项目可行性金喜丧深入的调查和分析，并且编制合理科学的可行性研究报告，作为决策的参考依据以及后期工作的指导意见。而可行性报告研究必须要充分的进行市场调研，确保建设项目可以适应城市的规划要求以及社会的发展需求其中投资估算是研究工程项目经济预算的重要参考依据，在进行投资估算的过程中造价人员要从选择设计方案入手，依据工程造价原则对投资估算的动态因素进行预测，还要做到从工程项目结构中看出设计意图，才能确保工程项目的经济合理性。

2.2设计阶段造价管理

房地产企业必须要控制好的设计阶段的造价管理，才能保证整体项目造价管理的效果。主要是因为项目设计方案的优劣。直接影响了工程施工的成本与质量。如果在满足工程项目使用的前提下，设计方案的优化将极大的降低工程造价。企业设计阶段进行造价管理。主要体现在以下几个方面：第一，利用招投标则竞争形势来选择优秀的设计方案。企业对工程开发项目确定之后，要及时进行市场调研，以招投标的方式来选择优秀的设计方案，有效避免工程在施工阶段出现工程变更的现象，以此来实现工程造价的合理；第二，实施限额设计，主要是依据设计任务书以及投资估算来，在满足项目功能的条件下，对技术设计以及施工图设计进行限额控制，确保投资限额不被突破。其中投资分解与工程量控制是实现设计限额的主要方法。设计过程中要依据投资额度对设计进行逐层分解，达成对设计规模、设计标准、预算指标等方面的控制。同时设计人员要加强成本经济意识，参考相应的数据信息来设计方案；第三，分析产品功能与成本关系。在进行设计方案优化时，要实现以最低成本投入满足产品功能，设计人员要突破以往的设计经验，充分利用新工艺以及新材料优化设计方案，在维持工程造价水平的基础上，不断加强项目产品质量。

2.3招投标阶段造价管理

工程项目招投标阶段，房地产企业要精心设计相关合同内容，因为这关系到双方履行权利义务以及索赔等事项。房地产企业要依据承包工程项目的形式、工期、合同等方面来选择合理的招标形式，以此来选择信誉好、业绩好的施工企业来进行合作，确保工程项目的顺利实施。房地产企业还要利用合同的责任、权利、应用条件等来规定双方所承受的风险。工程项目中还需要实施发包制度，通过市场经济的发展要求，来配置合适的工程资源，坚持贯彻公正、公平、公开的原则，通过发包制度引入竞争机制，以此来降低工程成本。在此阶段房地产企业要加强对投标保函以及投标保证金的利用，因为这是确保投标人可以履行投标行为的保证措施，通过合理的使用时段以及相互之间的关系衔接来规范中标单位履行义务的行为。房地产企业在选择施工单位的过程中，要进行严格的考评，首先要对施工单位进行业绩考评，确保其具有良好的建設业绩，特别要针对近期的建设业绩与工程项目类似的业绩进行考评。其次是对施工单位进行资信的考评、房地产企业必须要确保施工单位的资信可靠，防止缺乏诚信资金不足的施工企业中标，因为这种施工单位极易在施工过程中出现工程款不能及时到位而影响工程进度的情况。最后是针对施工单位技术实力的考评。确保施工单位具备合格的技术实力以及完善的施工资质，因为这是实现工程项目优质、高效的基础保证。

2.4施工阶段造价管理

房地产项目因为工程量大，涉及面广等特点，造成施工阶段对造价管理影响的因素较多。特别是施工期间因为市场变化而引起材料、设备等价格的浮动，导致造价管理工作实施的困难。因此房地产企业要选择合理的施工方案，对施工单位的设计施工方案进行严格审查，在确保安全质量的前提下，有效降低工程成本。同时企业还要读工程变更以及现场签证进行严格控制，从设计阶段就要进行控制，避免因为施工图的设计漏洞，而出现设计变更的情况。以此来控制工程造价。房产企业还要严格审核施工造价，依据工程项目的计划进度与实际进度进行预算核定，当实际超出投标报价时要对其原因进行详细的研究分析，并及时做出调整。

2.5竣工验收阶段造价管理

房地产企业在工程项目竣工之后，首先要认真的依据图纸来核对工程数量，对施工单位没有合格或是没有完成施工内容进行扣除。其次对现场签证的真实性进行审查，严格防止出现虚假工程量的情况。最后要做好工程材料价格的审查，防止项目承包商依靠单纯的购物发票，作为工程材料的计算的依据，同时对施工单位的各项取费的合理性进行严格的审查。

结语：综上所述，以上本文主要叙述的，房地产项目过程中对造价管理的探讨研究，通过分析，我们可以看出房地产项目造价管理是一项动态的管理过程，特别是面对市场经济的变化，使得造价管理工作更为复杂。因此，房地产企业要对工程造价进行全面的管理控制，确保自身在激烈的竞争环境中，保持有力的竞争实力。