城市化进程中的城中村改造问题研究

胡建

摘 要：在进行城市化改造的过程中，通过城中村改造对于城市环境和城市的发展具有跨时代的意义。本文围绕城市化进程中的城中村改造问题展开讨论，重在研究城中村改造原则以及改造模式，并结合实际改造案例进行深入的探讨，期望对于城中村改造项目的开展具有参考作用。

关键词：城市化建设；城中村改造；原则分析

进行城市化建设，是经济发展的必然趋势，喻示着城市从传统构架向着现代化城市发展的进程。城市化和工业化是并驾齐驱的两个范畴，随着经济的发展日益加快，两个领域的发展方针都是围绕经济和社会发展展开的。城市化已经成为我国发展的主要推动力，当前正是我国进行城乡统筹，建设小康社会的关键时期，很多研究都围绕着城市化理论进行着深入地分析。城市化的进程中“城中村”尤其是其中重要的课题，城中村改造不仅能够引发社会社会问题，也能够影响城市化建设的健康发展，因此保持改造工程的可持续发展具有重要的社会意义。

1、城中村改造中常见的问题及原因

进行城中村的改造，需要对社会调解系统进行构建。首先要研究社会城乡的二元结构，再就是将城乡的土地所有制的矛盾进行充分的了解，第三是认真研究关于城中村改造的法律法规等，第四是处理好复杂的社会关系网络，规避城市管理的疏漏。总的来说，导致城中村改造中出现了问题的原因，主要包含：

首先，关于城市的土地的所属和农村的土地所属的问题，在计划经济时代就已经有了一系列的政策，但是当时是处在工业发展的初级阶段，大部分的政策是围绕城乡隔离政策，在城市化的建设过程中，旧的制度安排显现出各种深层次矛盾，经过长期的解决依然无法寻求到合理的解决方法。在城乡二元结构制度的制约下，一些关于土地制度的管理方法不断出台，明确规定城市土地是归国家所有的，而农村的土地归属是机体所有，围绕这一政策，关于户籍管理制度也发生了农村农业户口和城市户口之间的分歧。行政管理制度下，计划生育政策还是以户籍制度为核心，非农业户籍的人口，承担着城市管理而费用，但是城中村的社会公共设施建设和管理费用还是采用村集体经济组织承担的方式，因此，关于城中村改造的矛盾就集中在了土地制度和户籍制度等权利归属方面[1]。

第二，由于城市化进程过程中，政府和开发商等的利益，往往与村民的利益是冲突的，出现利益的博弈在所难免。征地不征村，虽然是三方共同的选择，但是由于农民世代以来土地，因此，对于土地的征用是将农民对于土地以及宅基地的收益加以剥夺的事情，产生管理上的困境是必然的[2]。在城市建设和招商过程中，采用迂回征地获取短期的利益，往往缺少明确的测算标准，尤其是附着在农村用地和宅基地之上的企业厂房等，在测算标准、补偿原则等方面缺少明晰的界定，因此，采用征收耕地的方式，虽然起到了减少土地征用赔偿金额的作用，能够得到城市建设用地快速扩张的结果，但是却留下了“城中村”固有的问题难以解决。

2、杭州市拱墅区城中村改造项目实例

从城中村改造的实际进行总结，存在的基本的共性为，发展无序，违法用地和违章建设普遍。基础折公共配套设施不够完善，生活环境质量较差，经济效益主要依赖升值的土地和物业租赁，社会治安问题较为凸显，精神和文化层次偏低，流动人口聚集。

以杭州市拱墅区城中村改造为例，该区域城中村的特征主要表现在三多的特征上，总量多，违章建筑多，出租多。

对于城市的发展来说，城中村的建筑高度往往是2层左右，建筑的容积率低，平均为0.65，与老校区的1.5左右的标准相差很大。因此，虽然该区域的地理位置位于城市的重心区域，但是土地价值没有得到很好的体现，使得土地要素由于城中村的制约而遭遇到了发展的瓶颈。

该区域的环境上来看，在全部的建筑中，只有5.6%的建筑布局和质量还保持较好的水平，其余的均缺乏整体的规划，建筑物的用地不规整，村中的市政道路以及医疗卫生情况堪忧，造成了市容景观的断电，对于城市总体环境和居民的甚或来说已经构成了极大的威胁。

长期依赖，该区域的新市民不断增加，外来人口情况一般较为复杂，流动性较大，而且往往城区、乡镇和村委都不想管，这里俨然成为了犯罪分子、盲流分子的聚集地，成为刑事案件和城市治安的的高发区。

由于城中村的村民不能象城市居民那样享受到社会福利和保障，因此土地已经成为城中村居民赖以生存的元素。随着城市化建设的不断加快，征地拆迁的工作热烈地展开着。利益博弈在这里上演，城中村改造遭遇到抵抗拆迁的事件十分普遍，社会稳定不足，影响着和谐的社会氛围。

由于城中村的村民在传统的农村文化和现代文明城市文化的冲积下，从文化心理和生活方式上还不能真正地融入城市，存在很大的隔阂和距离，因此在城市的生存环境里，不同群体之间的对立是客观存在的。

基于上述原因，拱墅区的改造建立在对建筑形态、经济形态、意识形态改变的基础山个，按照城市总体规划目标，联合进行有形和无形的改造。城中村的村民在经济秩序、居住环境和管理上都全面得到了提升，大大促进了他们融入城市的进度。

首先，通过对建筑空间、景观等配套设施的改造，将城中村的物质生活环境、按照城市规划进行利用和完善，让城中村改造后，在用地布局结构和整体面貌上拥有和城市相同的格局。

第二，实现经济的融合，通过对集体所有制的经济改造，建立混合和股份制经济，形成公平的市场竞争主体，将原来的过分依赖物业出租的经济极致转变为多元化的产业经营，保持城市产业的可持续发展。

第三是实行管理的融合，将城中村挂了你体制和社区组织体系加以完善，将城中村纳入到城市管理的法制秩序中。

第四是文化的融合，做好城中村历史文化和文化传统的保护工作。

在该区域城中村地块进行改造中，坚持了让利于民的原则，以政府为主导，将城中村改造视为社会工程，将人民群众的利益作为出发点和落脚点，进行组织和推动，首先是做好了一系列的规划和设计，注重将建设新农村建设和现代化城市结合起来，定点规划功能区域，尊重当地村民的选择，就地改造和异地新建相结合，制定出了群众受惠、公平合理的政策，在房产确权以及拆迁补偿、安置處理等方面，采用整体统一的运作模式，做好管理体制改革，实现了通盘规划和整体推进。

根据城中村改造的规模，该村的改造分为整体改造、局部改造和调整改造模式三种类型：整体改造模式改造工程量巨大，土地价值由于处在城市重要地段，一般较高。在整体布局不作重点调整的情况下，也可以采用局部改造模式指，适用于与城市总体景观形成强烈反差的建成区，可以对市政基础设施条件进行适当改善，社区服务功能加以完善，尤其是要增加外来人口和低收入阶层的廉租房。调整改造模式主要是针对违章建筑进行改造，这种模式改造工程量小，资金需求少，资金来自于政府给予的适当的支持以及村集体自主方式进行改造，大部分原有建筑被保留，适用于具有历史文化价值或者地处偏远的“城中村”。

结语：

做好城中村改造，很重要的一点就是要把多方的利益进行保障，以城市发展为动力，为城中村改造和发展提供利益点，完善资金的投入机制，使得村民在失去土地之后依然能够得到来自集体商业经营项目的分红，而开发商也能利用优越的地理位置获得快速升值之后的红利。

参考文献：

[1] 俞鹏程.城市化进程中的城中村改造问题研究[J].建筑工程技术与设计，2015，（14）：15-15.

[2] 杜祥瑞.郑州市城市化进程中的“城中村”改造问题研究[D].南京理工大学，2013.

[3] 王涛.城市化进程中的城中村改造问题研究[J].中州建设，2015，（9）：62-63.