从政治经济学视角分析我国高房价问题

摘要：居住问题关系着国民生计和社会的稳定，所以“高房价”问题必须予以重视。过高的房价使居民减少了对其他消费品的支出，降低了人民的生活质量，也影响内需的扩大而制约经济发展；同时，高房价会造成房地产业资本存量增多，长此以往会制约我国供给侧结构性改革的步伐。本文以从政治经济学为视角，运用使用价值、价值理论、生产过剩、地租等内容对房价问题进行分析，找到真正解决高房价问题的方法。

关键词：高房价；使用价值；价值理论；生产过剩；地租

中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）012-000-02

引言

我国将房地产业定位为国民经济的支柱产业，并且要保持房地产业的持续健康发展。房地产业为GDP的增长做了很大贡献，所以我国的调控政策一直集中于“遏制房价过快增长”的“过快”上。国家认为彻底的抑制房价很可能会导致房地产业的彻底崩盘，最终带来金融危机，所以政策总是在边缘处徘徊，未能根本触动。但是房价的持续上升，会引起居民消费水平的下降、房屋资源浪费、社会创造力下降等问题。[1]所以，必须找到有效的解决方式。

一、科学指标衡量我国的高房价

为什么说我国的房价高？这种房价是合理的吗？为了科学的证明我国的房价高，我们需要几个客观的指标。第一是房价收入比，它是指房屋价格与城市居民家庭年收入之比，我国遵行的合理区间是3-6倍，根据上海易居房地产研究院发布的《全国35个大中城市房价收入比排行榜》显示：2015年，剔除可售型的保障性住房后，全国35个大中城市房价收入比均值为10.2倍。第二个是空置率，是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。商品房空置率在5%-10%之间为合理区；10%-20%之间为空置危险区；20%以上为商品房严重积压区。腾讯网、腾讯房产研究院与中国房地产报、《腾讯智慧》联合发布的《2015年5月全国城市住房市场调查报告》显示：目前一线城市住房空置率22%，二线城市24%，三、四线城市26%，以上两个指标鲜明地表明了我国的高房价。

二、从马克思主义的政治经济学出发看我国的高房价问题

（一）商品的使用价值视角

马克思曾经说过：“物的有用性使物成为使用价值”。[2]房屋具有使用价值，它的有用性就是供人们居住。既然它的有用性是通过满足人的居住展现出来的，那么房屋这种商品就必须以满足消费者居住的需要为交易目的，在交易完成后人们使用了它的居住功能，才算实现了它的使用价值。我国是一个人口大国，并且受我国传统文化“居者有其屋”的深远影响，买房子成了我国年轻人的主要目标，“需要房子的人买不起，不需要的人疯狂买”是目前我国房地产业的状况。[3]这些不需要房子的人就是想利用房产发财的投资和投机者，而为什么我国对房屋的投资和投机行为如此疯狂呢？首先，目前我国市场利率低，人们宁可将货币放在手中也不愿意储蓄，闲置资金的增加为投资和投机提供了基础；其次，我国的股票、债券等金融产品市场尚不成熟，人们也不愿意冒险将钱放到股票市场中，相比之下房产具有保值和增值的特点，更适合投资。多方面的综合因素使得投资和投机行为活跃，压制了真正对房屋有需求的消费者。

（二）价值理论视角

从马克思的《资本论》中我们知道，商品价值的组成包括三个部分：不变资本，就是生产某种商品所需要的土地、设备等；可变资本，是通过工人和劳动对象的结合创造的价值；剩余价值，是资本家剥脱工人剩余劳动所得到的。从这三方面分析房屋的价值构成，它包括属于不变资本的土地、建筑设备，属于可变资本的劳动工人创造的价值，以及在房屋建造和出售过程中产生的剩余价值。[4]商品的价值规律是：受供求关系影响，价格围绕价值上下波动。我国房屋价值在包含了上述构成价值的三部分之外，也包含了由于供求关系导致的高出价值的部分，但高出的这部分已经严重偏离价值规律，虽然有专家预言过：受价值规律影响，不管房价怎么高，最终都要降下来以符合价值规律。但是，目前我国房地产业病态的发展状态已经不像是可以被价值规律左右的，放任不管的后果就是房地产泡沫最终破裂。2017年4月1日 ，中共中央、国务院决定在河北省雄县、安新、容城以及周边部分地区设立国家级新区。此政策一出台，该地区的房地产业的发展瞬间有了新面貌，很多消费者都是连夜赶往该地区咨询、购买房产，房价已经翻了几番。像这种蜂拥的情况在京津冀地区还有很多，如果说能用价值规律去辩护这类现象，为房地产目前的高价开脱，那么我国的房价不可能被根本遏制。

（三）生产过剩的视角

生产的相对过剩会导致危机，这是马克思的论断。我们在此基础上从房地产供给的角度来分析房价过高的问题。[5]我国的房地产开发商就是马克思眼中的资本家，资本家是只受利益驱使的，为了获得更多的利润，他们会将积累的资本不断地用于扩大再生产，生产出远超过消费者需求的产量（我们这里所指的消费者就是对房屋有真正居住需求的消费者），而在社会发展进步的大背景下这些消费者的工资无论怎样增加，支付能力也终究有限。就算是投资或投机者购买了大量房屋，他们也只是为了增值出售，而不是居住，无论房子在开发商手里，还是属于投资投机者，房屋的性质并没有变，这些房子都是待出售以获得利润的商品，唯一变化的就是价格。房地产业出现生产过剩的现象已经无可争辩了，生产过剩带来了供求矛盾，爆发危机的可能性越来越大。美国上个世纪三十年代爆发大危机，就是由生产过剩引起的，资本家为了保持高价格宁可将牛奶倒掉也不愿意降价卖给工人。我国的房地产业在宽松的信贷环境中不断扩大生产，再加上炒房者的推波助澜，房屋供给与需求落差很大，过剩严重，似乎在酝酿着一场危机。

（四）地租的视角

马克思认为“土地所有权的前提是，一些人垄断一定量的土地，把它当作排斥其他一切人的，只服从自己私人意志的领域。”[6]这鲜明的表明了土地垄断权的重要性。我国房地产业在生产过程中，对土地具有垄断地位的人并不是开发商，而是政府。分税制的改革调动了中央和地方政府的积极性，同时地方政府为了增加财政收入也走上了圈地开发的道路，与开发商形成了某种合作关系，由政府向开发商出售垄断土地，政府从中获取高额垄断地租，开发商在高额的不变资本上自然要提高房屋的价格，高房价最终却是由消费者来承担。土地资源是有限的，并且使用权都集中在政府手中，政府能够以垄断价格向开发商出售土地，而房价下降后会使得土地出售的利润降低，财政收入減少，所以政府自然不希望房价下降。在以GDP为主的考核制度下，政府盲目地追求着GDP的增长，却忽视了人们生活的幸福指数，所以政府在这方面职能的发挥是缺失的，也正因为职能缺失，助长了房价一再升高。[7]

三、抑制房价的建议

（一）切实增加保障性住房供给，健全房屋租赁市场

国家指出住房问题是重要的民生问题。为了解决民生问题，为了经济的稳定发展，要保证劳动力再生产的可持续性，而住房问题就是劳动力再生产的基本问题。[8]为了达到满足普通居民的住房要求、并促使房价自动回落的双赢效果，首先，政府需要积极发挥职能，增加保障性住房的供给，投资保障性住房项目，如“安居工程”，或者与房地产企业协商收购库存房产，作为政府的保障性住房，并且国家也要对政策实施的过程进行监管，防止半途而废、无疾而终的现象发生。利用保障性住房的低价格，使供求逐渐走向平衡，总体房价下降并趋于稳定。其次，要健全房屋租赁市场，我国传统文化影响了人们居住的观念，居民都以拥有自己的房产为目标，这也是我国的房屋租赁市场一直得不到发展的原因之一。政府应该向居民宣传新型的住房观念，鼓励一些人以房屋租赁代替房屋购买以缓解住房紧张，并且要加强房屋租赁市场的制度建设；监督房屋租赁市场的交易程序；逐步建立健全有关房屋租赁的法律法规。

（二）打破政府对土地的垄断，改变盲目追求GDP增长的现状

高房价与政府对土地的垄断有直接的关系。政府对土地具有使用权的垄断，政府与房地产开发商协商合作之后将土地出售以增加财政收入，房价越高，不仅政府手中的土地越值钱，开发商的需求也会越大，财政收入就靠政府出售土地、开发商开发土地这种手段增加了。政府将土地卖给开发商，除了会导致房价上涨、房屋库存增加外，还会使城市用地面积扩大，严重威胁耕地、林地。国家应改变地方政府对土地垄断的现状，严格管控地方政府与房地产开发商之间的土地交易。地方政府应该在国家的政策制度之下，合理规划城市用地，杜绝盲目开发。自我国实行分税制以来，地方的财政状况一直不乐观，为了保证经济稳定增长，地方政府盲目追求GDP增长，把GDP作为经济发展的重要指标，严重忽视了居民的生活质量和经济状况。国家要完善对各级政府的考核制度，调整GDP的作用，更好的发挥中央和地方政府强国富民的职能。

（三）完善我国的投资市场，缓解房地产投资投机压力

目前我国市场利率低，房价上涨也造成了通货膨胀率不断上涨。在这种市场环境之下，居民的储蓄量大幅度减少，人们选择将大量的货币持有在手中。同时，我国的股票市场的发展还不成熟，具有很强的投机性。为了避免股票的高风险，人们把目光集中到既可以保值又可以升值的房地产，增加房屋的购买数量，抬高了房屋的价格。为了应对这种状况，首先，国家应该建立健全有关股票市场信息公开的法律法规，严格监督上市市场的信息公开程序；其次，投资者也要改变观念，正确认识股票市场，合理合法的进行股票交易。另外，我国股票市场的定性也存在问题，将股票市场定位成“为了服务于国有企业”本身就不利于股票市场的发展，国家和政府的有关部门要对股票市场定性、定位进行调整。

（四）加快经济结构的调整，合理分配居民收入

为了有效抑制我国的高房价，调整产业结构也是必要手段。国家将房地产业作为支柱性产业来发展，虽然有利于GDP的增长，但终究不是长久之计。纵观世界历史，没有哪些国家的强大起来是依靠房地产业。[9]因此，现在要加快经济结构的调整步伐，鼓励人才创新、企业创新，以创新要素驱动产业升级；不断优化国有资产的资源配置，将国有资产投向一些重要领域和重要行业；土地资源是有限的，合理规划使用土地，发展节约型产业。经济增长方式的转变可以使国家发展的注意力集中到更多的行业和领域，改变对房地产业的依赖。除此之外，房价上涨与居民收入差距过大也有关系。收入过高的人群的边际消费倾向也低，他们用手里闲置的钱买房子、炒房子，刺激了开发商对土地的开发，使房价上涨国家和政府可以通过适当的税收来调节收入，还可以通过完善股票、基金、债券市场，让投资者转移投资焦点，或者鼓励私人创业，为富人手中闲置的资金找到合理的投资渠道，既可以带动经济发展，创造就业岗位，还可以抑制房价需求，最终达到降房价的效果。

参考文献：

[1]陈春霞.论我国高房价的危害、成因及对策[J].特区经济，2012（1）：215-217.

[2]马克思恩格斯全集.第44卷[M].北京：人民出版社，2001：48.

[3]覃聪，刘华国，韦宗华.我国房价问题的政治经济学分析[J].广西大學学报：哲学社会科学版，2007（S1）：171-172.

[4]李小妹，刘勇.从政治经济学的视角剖析我国的高房价问题[J].当代经济，2015（26）：10-12.

[5]张存刚，陆朝俊.我国房地产过剩及“去库存”问题的政治经济学分析[J].兰州文理学院学报：社会科学版，2016（3）：56-60.

[6]马克思恩格斯全集（第46卷）[M].北京：人民出版社，2003：695.

[7]刘丛欣.高房价的政治经济学分析[J].中国城市经济，2011（3）：34-35.

[8]刘凤义，杨善奇.我国住房问题的政治经济学分析[J].当代经济研究，2017（3）：22-32+2+97.

[9]范方志.我国高房价的政治经济学分析[J].中央财经大学学报，2011（3）：73-79.

作者简介：赵琳琳（1993-），女，汉族，河北人，单位及学位：首都师范大学管理学院——研究生在读，主要从事社会主义市场经济理论研究。