我国住房消费信贷发展中的制约因素及对策

宋昀泽

本文对现阶段我国房贷市场发展现状进行分析，并运用文献检索法、比较分析法等对我国房贷市场所存在的制约因素进行研究整合，提出健全政府的政策法规、完善住房金融体系以及增强个人信用意识等解决对策，进而促使房贷市场高效快速的发展。

住房消费信贷金融体系政府调控

一、我国住房消费信贷的发展现状

伴随着改革开放的进程，我国的国民经济快速的发展起来，同时住房消费信贷机制也逐渐形成并且日趋完善。住房消费信贷在取得高速发展之前历经了20余年的探索历程，现已初步形成了适合中国经济发展的住房消费信贷体系，若要取得房贷高速运转并且有效发展的预期，则必須把握我国的国民经济发展趋势以及现阶段我国房贷的发展现状。

现阶段，我国的经济增速在放慢，2015年前三个月的GDP总值为140667亿元，与去年同期相比增长7%，其中农林牧渔业曾加了7770亿元，采矿业制造业建筑业等增加了60292亿元，剩余的产业增加了72605亿元，与去年同期相比分别增长了3.2%、6.4%、7.9%。整体来说经济在不断向前发展，居民的整体生活水平与消费能力都有所提高，对住房质量的要求与住房条件的改善都有所增强，因此，房贷在我国具有很大的发展空间；近年来，从整体上来看住房消费信贷在我国发展的比较快，信贷总额呈现出上涨的趋势。例如当时任职中行董事长肖钢在接见央视媒体走进部委的访问中报道，岂止2012年末期，中国银行内地购置房产的房贷余额高达2967亿元人民币，在上年末期的基础上增加了549亿元，增速按比率计算高达22.71%，住房贷款在国内所有贷款中的比重达到6.2%，占贷款总额比重的8.4%。从中行官网的数据来看，到2014年的4月末期，中行对公民发放的个人住房消费信贷的数额达到1.35万亿元，在2013年末期的额度基础上增多了690亿元，个人住房贷款在全部所新增的发放给个人的贷款中的比重达到85%，在去年同一时期的基础上提高了15%。

二、我国住房消费信贷发展中的制约因素

1.地方政府执行调控缺乏动力

为了控制房价的快速上涨，在2003年我国的中央及地方政府就对房价进行了干预，实行了调控政策。不仅包括国八条还包括新国八条，再加上温家宝总理强调要坚持住房市场调控政策。所出台的政策分别从不同的角度，不仅包括表象控制的方法，而且还包括根本上的控制力。总体上来看，这些政策都有一定的政策效果，并且符合房地产市场所要达到的稳健适中的要求；但是调控并未达到预期效果。特别在北京等大城市，住房问题成了百姓不敢去谈论的话题，之所以出现这种情况的原因很简单，主要是地方政府在执行力方面出现了问题，地方政府没有很好地配合中央政府的政策，因此使得调控未达到预期效果。

由于地方政府依赖于住房市场才能获得社会经济的不断发展，所以地方政府不愿意去协调中央政府一起调控房地产市场。首先，中央政府在财政大权方面与地方政府存在不完全匹配的现象，所以在地方性政策财政不足的时候，它便会充分利用掌握在自己手中的土地资源，进而弥补政府的财政性缺失。其次，地方性政府考核官员的一个重要的指标是国民生产总值的增长，官员们的升迁与否取决于地方性经济的增长，官员们为了使自己升官发财，他们会选择不辞手段的发展地方经济。因为仅凭借自己的能力与自然地发展显然达不到他们所追求的高官厚禄，为了快速的促进经济发展，他们选择高价变卖土地获得高昂的出让金。最后，因为地方政府、房地产开发商以及商业银行三位一体是共同的利益集团，作为一个整体都期望房价上涨，这也是调控不力的最现实的原因。其实在房价的炒作过程中地方政府也扮演了参与者的角色。地方政府依靠自己所垄断的土地资源加上社会舆论导向，制造了住房市场房产价格只会上涨不会下跌的预期，成为房屋价格居高不下的最有力的支持者。

2.税费结构的指向不合理

从大体上来说，与我国现阶段的住房产业发展相比，我国住房产业市场系统性的各种税费结构体系的发展显得不够完善，税费结构对我国的房地产市场这个大的系统起不到既科学又有系统的控制。造成这种现象的原因主要有三个方面的内容，首先是房地产各个环节的税费结构存在不合理不完善性；现阶段，我国的税费结构基本上都集中在交易的环节中，开发环节中的税负相对来说比较轻，但是此阶段中所花费的费用都比较高，所以总体来说税费也是比较繁重的。但是在房产保有这一个阶段过程中的税费结构却有比较大的优惠性，因此使得保有环节的税费较轻。由于开发阶段的税费较高使得开发商的构建成本提高从而抬高了房价，交易环节的税费可以通过一系列的税负转嫁的形式从而使得较高的税费转嫁给了购房者，这样就使得这部分的税费成了购房者房价的一部分，因此开发以及交易环节的高税费会直接的促使房价上涨，持有环节的税收较低导致了购房者的投机行为产生。

三、我国发展住房消费信贷的对策

1.规范政府行为

一个健全的完善的房地产市场对于政府自身行为的规范以及资源的良好配置是至关重要的；它不仅可以避免住房市场发展过程中政府方面的各种行为，而且还对房地产市场发展过程中所出现的问题有很好的应对作用。若想要革新住房市场中的各种制度进行革新，首先，必须要处理好各级政府与房地产市场两者之间的协作关系，找到一种可以向健全的完善的住房市场发展的渠道。

2.规定合理的税收结构

税收是政府调节房产供需结构的一种途径。因此政府制定合理的税收政策以及结构显得尤为重要，合理的税收结构以及税收的各种传导机制可以对房地产供求机制产生一定的预期，进而引导供需双方作出正确的决策。

参考文献：

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