房地产经济对国民经济的影响

潘亚明

鉴于房地产同时具有第三产业与第二产业的特性，人们对房地产对国民经济的影响和认识尚存在某些误区。在探讨房地产对经济增长作用之时，应该注意将作为第三产业的房地产与其物质生产建设区分开来，不能过分夸大房地产对经济增长的推动作用。同时，也不能简单的仅从第三产业的范畴认识房地产业，而是应该从更为广义、更为理性的角度看待兼具第二、第三产业特性的房地产业对于经济的影响。

自改革开放始，随着我国城镇住房制度改革进程的加快，在快速发展的城市化过程中，房地产行业对于提高人民生活水平，推动国民经济方面起到了重要作用。因此，国民经济与房地产的关系亦成为经济学研究中的重要课题。然而，鉴于房地产同时具有第三产业与第二产业的特性，人们对房地产对国民经济的影响和认识尚存在某些误区。

论题的界定

中国的房地产业历史尚短，再加上房地产本身的特殊性，长期以来，在何为房地产业这一问题上，实务界和理论界还存在争论，争论的核心与焦点主要是房地产业是否应该包括建筑业，即房地产商品的开发建设或者物质生产过程是否应该包含在房地产内。根据国际惯例，按照联合国、日本、美国等国家关于房地产的定义，房地产是一种服务性质的行业，应属第三产业，与属于第二产业的建筑业有明显的区别，在房地产开发过程中，如果涉及到建筑活动，则将这部分活动归之于建筑行业。我国对房地产行业的界定同国际一致，亦不包括房地产商品的开发建设或者物质生产过程，属于第三产业。

房地产经济认识的误区

多数业界人士和学者在论及房地产经济对国民经济的推动作用时，面对所论述的对象往往包括了本属于建筑行业的房地产建设开发。但在经济核算中，房地产在进行数据统计时，又是仅仅作为第三产业，因此在认识房地产在国民经济中的作用时，很容易形成误区，出现偏差，主要表现在以下几个方面：房地产对国民经济的带动作用是依据作为第三产业的统计数据论证和推断做出的；房地产对国民经济的带动作用是依据作为第三产业的计算数据论证的，在引用时并没有经过深入的分析；武断认为房地产业的感应度和影响力均在社会平均水平之上。

房地产业对国民经济的影响

投入——产出模型分析。研究某一行业对国民经济发展的影响，投入——产出分析是一种基本的方法。房地产业对经济的作用力有向前的推动力和向后的拉动力，向前的推动力是房地产对其他需求本行业服务或者产品的行业造成的影响，向后的拉动力是指房地产对为本行业提供生产要素的行业造成的影响，推动力与拉动力的合力即为房地产的总的作用力。向前的推动力我们可以用完全分配系数来表示，向后的拉动力我们可以用完全消耗系数来表示。

据统计，在122个产业中，中国的房地产业对经济的拉动力位于第120位，对国民经济的推动力位于第105位，对经济的带动作用位于119位，远远低于社会的平均值，在国民经济的各个部门中都位列倒数。房地产业无论是对前向产业的推动还是对后向产业的拉动，其作用力都相当有限，并不能明显地带动经济的增长。如果我们将中国与日本和美国的房地产业对国民经济推动数据做一番比较，就会发现，即使是在房地产业已经相当成熟的国家，房地产对经济增长所起到的作用仍然比较有限。在日本的31个行业中，房地产业对经济的拉动力位于31位，对国民经济的推动力位于27位，对经济的带动作用位于31位；在美国的65个产业里，房地产业对经济的拉动力位于第64位，对国民经济的推动力位于第47位，对经济的带动作用位于57位。也就是说，无论是后工业时期的日本和美国，还是正处于工业化的中国，房地产不仅没有表现出较强的推动作用，反而呈现出较弱的特点。

以上数据的得出是将房地产作为第三产业的范畴而进行核算和统计的。实际上，由于房地产本身中间需求率和投入率就较低，这就决定了它不会有很強的带动作用，然而，投入率低，附加值就高，因此，房地产业的主要特点就是弱带动力高附加值。

理性认识房地产业对经济增长的作用。据上所述，是否应该消极看待房地产业的作用呢？笔者认为，在我国经济的快速发展中，房地产业所起到的作用是不容忽视的，也是大家有目共睹的，所以，应该理性认识房地产业对经济增长所起到的推动作用。

虽然从产业的性质来讲，房地产业属于第三产业，然而毕竟不同于其他的服务行业。房地产业与地产建设开发紧密关联，密不可分，完全割裂房地产业的物质生产与经营服务的关系是不理性也是不可能的。特别是现今我国的房地产业建设开发蓬勃发展，投资开发活动日益活跃，经营服务相对来讲尚未规范，市场仍处于初级阶段，如若将地产建设和开发排斥开来，与我国大规模、大面积的房地产物质生产的局面严重不符，不能准确计算由此带来的经济增长数值，也就无法对房地产业的作用拥有客观地认识。

当考虑到房地产建设开发过程时，房地产业对经济增长的作用就明显凸显了。每年建筑工程都需要消耗数量巨大的原材料，这正是推动工业发展的动力，我国的建筑业每年消耗的木材占总木材消耗量的40%，钢材占25%，水泥占70%，塑料制品占25%，玻璃占70%，同时，有80%的运输量是服务于建筑工程的。以住宅产业为例，据世界银行统计，住房建设的投资每增加100亿美元，将能够创造170亿到220亿美元需求，每有100亿美元住房销售，将会带动130亿到150亿相关产品的销售。

对于公众来说，对于房地产及其物质生产的严格区分似乎没有必要，但对于学者来讲，却不能够混淆，对于相关数据的分析和使用必须注意合理性与严谨性。基于上文讨论，本文认为，在探讨房地产对经济增长作用之时，应该注意两个问题：第一，将作为第三产业的房地产与其物质生产建设区分开来，不能过分夸大房地产对经济增长的推动作用。第二，不能简单的仅从第三产业的范畴认识房地产业，而是应该从更为广义、更为理性的角度看待兼具第二、第三产业特性的房地产业。