论房价管控的必然性——基于经济学的视角分析

刁小丽

论房价管控的必然性
——基于经济学的视角分析

刁小丽

本文通过描述中国房价在国际中所处的水平，阐述高房价的现状，了解其成因，分析其对实体经济产生的负面效应，论述我国重振实体经济进行房价管控的必然性。

我国房地产价格（本文所涉及的房地产主要指住宅）过高的现状及成因

房价高低常用的判定标准是房价收入比和租售比，目前国际上比较通行的说法认为：发达国家正常的房价收入比在1.8～5.5之间；发展中国家在3～6之间。根据国家统计局数据显示近五年来我国房价收入比均超过了7，2016年前三个季度达到了7.6。国际通行标准认为，合理的房屋租售比在1∶300到1∶200之间。以苏州2016年当地数据为例，平均租售比约为1∶720（根据克而瑞大数据整理得出），严重偏离了合理区间值。

房地产业由于产业链比较长，其对国民经济的其他产业有较强的带动作用，对地方财政收入的影响较大，在银行、房地产开发商、房地产相关产业、有一定资本参与炒房的团体或个人享受着房地产高速增长带来的巨大利润时，地方政府财政收入也随着房屋的买卖和相关税费征收而大幅增长。从1994年分税制改革以来，中国地方财政对于广义的土地财政依赖度在2003～2013年间上升了11.3个百分点。在此期间土地出让金依赖度只上升了3.2个百分点，8.1个百分点只能来源于“土地财政对土地税和房地产企业税的依赖度”（数据来源于中国国土资源统计年鉴）。

土地财政是推高我国房地产价格的一个重要因素，2003年8月12日《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）获准通过。从18号文开始，住房的公共特性被消弱，房价开始飞速上涨，1998年全国商品房价格每平方米单价为2063元/平方，2003年为2359元/平方，这五年只增加了296元/平方，而到了2004年每平方到了2778元，上涨了352元。2005～2014年每平方单价更是从3168元一路上升到了6323元，这十年间翻了一番。而2016年单价就从2015年的6793元涨到了7476元竟达到了10%的疯狂增速。

商品住房需求主要是由刚需和投资需求构成，随着房价不断上涨刚需者望而却步投机者趋之如骛，投资行为是导致高房价的另一个重要的因素。近年来房价大幅飙升主要是由住房的投资需求所推动的，因为住房兼具投资和消费属性。当住房作为消费品时，住房的需求可由市场的供求关系决定，其需求量是有限的。但住房一旦作为投资品，再加上住房融资的便利性、高杠杆率和投资预期等因素的推动，其需求量是无限的。当需求大于供给时房价自然就水涨船高。

高房价对实体经济的负面效应

土地财政依赖度节节攀升背后是实体经济的低迷。我们通过下面的数据来探讨房地产经济与实体经济（以制造业为例）之间的关联性。

以上数据来至中国统计年鉴2016，经过作者整理得出。

根据图表数据可以看出2006我国房地产占GDP的比重从4.73%上升到2015年的6.30%，而工业占GDP的比重从2006年的42.03%，下降到2015年的34%。 房地产业和制造业具有很强的关联性，我们从下面几点分析房产经济对实体经济的影响。

房地产金融负的外部性：众所周知，制造业的发展离不开银行等金融机构的投融资。而房地产业是一种资金密集型行业，对金融业有着很强的依附性，房地产的金融属性包含两种：资金与投资，这里重点写投资。由于房地产具有投资属性，买房不仅是一种消费行为，更是一种投资行为，“杠杆效应”的存在，使得房地产投资的増加并不能带来实体经济的增加，相反，会导致实体经济部门生产要素、社会资本等的投资减少，造成经济比例失衡。房地产的金融负外部性可理解为房地产的挤出效应，由于资本的逐利性，房地产业高回报、高利润的诱惑，个人、企业、团体等出于社会的非理性而个人的理性都会纷纷投资于房地产市场，尤其是众多企业的参与，在一定程度上挤占了实体部门如制造业生产力要素的投入，影响制造业的发展。

推升地价：土地是人类生存和社会生产活动的载体，是人类赖以生存与发展不可替代的物质基础，是社会经济活动的载体和空间。而地价作为房地产商品的重要成本之一，有研究表明，1998年房改以来，地价与房价呈同步变化的特征，也就是说：房屋销售价格指数较高的年份，土地交易价格指数也较高，反之亦然。过热的房地产推高了地价，地价的高涨在微观个体层面挤出了部分私人消费的有效需求，在产业层面推高了工业企业的用地成本，进而恶化了制造业的投资环境、增加了制造业企业的经营成本，推高了生产出来的商品和服务价格，进而降低了企业的产品竞争力。在区位理论的作用下，对产业结构和产业布局有着重要的影响，甚至影响制造业的迁移。

对消费需求的挤出效应：以上图表是作者以2005年的数据为基数，整理的2005年至2015年住宅价格上涨率与居民消费率的对比图（数据来源中国统计年鉴2016并经作者整理得出）。蓝色线显示住宅单价在这期间整体走上升的趋势，并在2015年累计增长达120.39个百分点，而橙色线代表的居民最终消费对GDP的拉动百分比的增长率总体走下降的趋势，并在2015年累计下降33.87个百分点。这说明我国的消费需求并没有因为房价上涨引起的财富效应显正相关，反而在预防性储蓄效用、替代效应、预算约束效应等综合作用下出现了负的相关性。

这是因为高房价“挤占”了居民的即时和未来的消费能力。高房价基本上把住房的刚需者挤出了市场之外。如果他们要买得起住房，就得靠几代人的储蓄积累及家庭的未来收入。对这部分家庭的未来消费产生了巨大的挤出效应。大部分收入将用于房贷月供，不仅会导致一般住房消费者的日常消费全面萎缩，而且还会影响到他们人力资本的提升，最终将导致这部分家庭收入水平的固化和消费能力的降低。高房价不仅对购房者的消费产生了挤出效应，对租房者也具有严重的消费挤出效应。随着房价的高企，租金同样会上涨，租房者所要支付的费用也就越来越高。

马克思对生产与消费的关系进行分析时所指出的：“没有生产就没有消费，但是，没有消费，也就没有生产，因为如果没有消费，生产就没有目的。”消费是生产的内在动机，是生产的前提。目前中国经济最大的问题，就在于内需不足。

实体经济的重要性

实体经济是国民经济的基础，对提供就业岗位、改善人民生活、实现经济持续健康发展和社会稳定具有重要意义，是一个国家保持国际竞争力的关键。欧美等发达国家为抢占世界经济和科技发展先机，纷纷推行相应的战略，重振本国制造业。2016年12月16日闭幕的2017年中央经济工作会议特别强调了要着力振兴实体经济。

实体经济是指物质的、精神的产品和服务的生产、流通等经济活动。虚拟经济的概念由马克思提出的虚拟资本（Fictitious Capital）衍生而来。虚拟资本是在借贷资本和银行信用制度基础上产生的，包括股票、债券等。虚拟资本可以作为商品买卖，可以作为资本增值，但本身并不具有价值；它代表的实际资本已经投入生产领域或消费过程，而其自身却作为可以买卖的资产滞留在市场上。虚拟经济是从实体经济中产生的，虚拟经济本身不直接创造价值，但可优化资源配置，提高实体经济创造价值的能力。虚拟资本能否实现价值增值，必须以企业实体资本运作的有效性为前提。虚拟资本过度膨胀，超过实体经济的承受能力，就会产生经济泡沫，一旦泡沫破灭就会引发金融危机，对实体经济造成巨大的破坏。

我国重振实体经济进行房价管控的必然性

近几年我国房价在政府的各种政策（如2014年930新政和2015年的330住房按揭贷款新政以及以价格管制的方式对银行信贷利率的调整）和既得利益者逐利本性的双重推动下不断飙升，明显脱离了实际需求和实体经济的增速。周边膜拜多年学习的前辈，有收缩经营规模，移民，炒房的；有搁置工作，到处买房换房的；有资金雄厚者去世界各地买房意图炒房的；更有手握好几套房，却依然省吃俭用为增购下一套房而不惜降低自己生活品质的。当高房价潜移默化地摧毁着企业家创业热情时，当增速过快的房价让人宁愿寻求资本增值带来的刺激而放弃高品质生活追求时，当高房价让普通大众感觉被奴役时 ，当房价涨得年轻人无心工作时，人们我们拿什么谈创新？拿什么谈提高内需？拿什么谈国际竞争力？中国经济的出路又在哪里？

我相信为了建设美丽中国，实现中华民族伟大复兴的“中国梦”。我国政府必然将采取强有力的措施使房价平稳回归。

（作者单位：中央财经大学）