房地产业增值税进项抵扣方法改进建议之浅见

王纪华

摘要：本文研究的主要问题是如何对房地产业征收增值税。自2009年1月1日以来，中国已经实现了增值税转型，从生产型增值税向消费型增值税进行转型。未来增值税改革的主要方向之一是扩大增值税征收范围，将营业税全部合并为增值税，消除重复征税。第十二年税制改革的重要内容之一是扩大增值税的范围。这些标准对房地产产业的开发有着很大的帮助，接下来就讲一下税制改革的一些改进意见。

关键词：房地产业；增值税进项抵扣方法；税制改革；改进建议

1994在中国的全面税制改革实施后，它一直增加的双重价值双轨制税和营业税。房地产行业一直在工商部门征税范围内的税收，包括建设活动，房屋租赁，出售房地产。与增值税相比，营业税存在诸多弊端，如企业经济行为容易扭曲，如企业兼并、自我服务等，都会造成房地产企业的经济效益的损失。房地产营业税征收对房地产企业竞争力的影响，不利于房地产市场的发展，对与房地产市场的发展前景有着很大的影响。

一、房地产业的增值税情况

（一）增值税情况概述

目前，由于房地产长期资产的特殊性，涉及到当前消费的资产以及未来的可持续消费，那么如何在房地产领域征收增值税也是一个难题。

根据增值税和增值税发票抵扣制度消费理论，在增值税的理论体系，CNOSSEN提出了房地产交易的增值税处理方法是理想的，房地产购买、使用或租赁一个增值税扣税的实施。然而，在业主选择自有住房的情况下，业主的增值税登记和自用租金的估计在实践中是非常困难的。在实践中，大多数国家处理房地产交易和耐用消费品符合增值税的处理模式，即采取在销售或购买房地产形式的税前征收未来消费的住房服务。然而，征收前模型将遇到理论问题。本文将选择消费型增值税的分析视角，在消费型增值税的充分解释的基础上参考原则，发达国家的经验，结合中国的实际情况，对中国的房地产行业增值税改革立法提供可行性的立法建议的实施。[1]

在税制改革后，对房地产业的开发造成了很大的影响。税收是国家财政的固定来源，是国民经济的重要组成部分。税收制度是否适度，直接影响到国家的财政收入，直接影响到企业的发展。随着我国社会主义市场经济的发展，我国税收制度的发展和深化以及相应的财政管理体制已经不能适应社会主义市场经济发展的需要。从整体税制改革来看，既要保证国家金融改革，又不增加企业的整体负担。因此对与税收制度要做出一些改变。而改变后的税收制度具有以下特点。新的税收制度目的是为了我国的经济发展，和广大人民群众利益。在这项税收改革中对与房地产业影响最大的便是增值税的调整。[2]

（二）增值税进项抵扣

增值税是一种税收方式，是用来收取商品在进行转进转出的时候得到的经济效益，在从这些增加的营业额上按照税率收取一定数额的钱。因此增值税的增加，使房地产业的经济效益出现了很大的动荡。为了防止房地产业的经济下滑，利用增值税进项抵扣的策略是一个很好的方法。

所谓的增值税进项抵扣，便是经营者利用法律的标准进行免税、抵扣税额的一种方法。增值税的进项抵扣利用经营者的以物换物换入其他货物，抵偿债务收入货物，接受投资转入的货物都可以利用增值税进项抵扣的方法，这种方式虽然可以减少一定的增值税收，但是并不等于不用交付增值税收了，实际上这种方法也只是小额度的帮助经营者减少一些增值税收。[3]

二、新的税收制度对房地产业影响

随着我国经济的大力发展，我国的各项贸易工作也都进展顺利，我国的经济水平有了大幅度的提高。房地产行业在我国的兴起是属于比较晚的一批行业中。房地产行业的经济效益比大部分的商品贸易要大的多，因此税收对于房地产行业的影响是非常大的，税收程度是否合理影响这房地产行业以及各个行业的经纪效益和发展态势。因此，作为用来调节我国国民经济的经济杠杆，税收制度的合理程度是非常重要。在税收制度的改革之前，对于房地产行业还没有较大的限制，税收的情况也无非是根据经营额度进行一定比率的税收。也正是因为如此，作为利润较大的房地产行业，在短时间内便异军突起，大量的抢入市场，成为了我国经济体组成中不可或缺的一部分。[4]

根据我国的民情来看，房子是一件非常重要的事物，很多老人都把房子当做可以用来传宗接代的物品，而衣食住行中住也是其中非常重要的一项，占据了人们大量的生活，是很多人努力追求的目标。也正是基于我国的国情，和我国国民的心理状态，房地产行业才能在如此短的时间内有如此大的进步和突破。在改革开放之初，我国对与房地产行业保持大力支持的态度，其可以大幅度提高我国经济水平，因此，大量的税收政策也朝向有利于房地产行业的发展进行改革，随着社会的发展，我国经济的飞速提升，我国已经正式迈入了全面小康的社会，而人们对房地产行业的热情也越来越高，因此大量的在金钱方面富裕的人都存房產进行一种经济的处理，我国也因此掀起了“买房热”，这种情况的出现并不利于我国的整体发展，虽然随着房地产行业的开发，我国的经济确实有了飞速的上升，但是也因为房产问题产生了越来越多的纠纷，由于地价的飙升，越来越多的人买不起房子，越来越多的人流离失所，而我国的贫富差距也在这种情况下越来越大，这并不符合我国要走的和谐社会主义道路，也不符合我国要建立的全面小康型社会。基于这种情况，我国也相应的更改了税收制度，以此来限制我国房地产行业的这种不正常的飞速发展，并且也借此来打消我国人民的购房热情，是我国往全面小康型社会的正轨中正常发展。新的税收制度并不在于过多的去打压房地产行业，只是为了对我国的各行各业进行平衡使我国各个行业得到最有利的发展，共同促进我国的经济发展体系。因此，我国采取了新的税收制度，这种税收制度的改革，更改了一定的税收方式，增加了一项增值税。[7]

增值税对于各个行业都有着一定的影响，在我国的进出口贸易中，这种增值税很容易得到体现，我国的进出口贸易非常庞大，无论是运输费或者是以物换物的费用因为基数很大的原因都是非常巨大的。但这些相对于房地产行业却是小巫见大巫了。因为我国人口众多的原因，在一个是我国有很多的戈壁沙地没有办法进行开发，因此我国的地价是在年年攀升，于是我国的房地产行业的利润也越来越大。在这种基础上，我国财政部门通过房地产行业所收的税收已经非常庞大了，在由于现在的炒房倒卖房产等情况，其中的增值税收也是多不胜数，对此我国的房地产行业的经营者们也做出了相应的改革。[5]

三、增值税进项抵扣方法改进

增值税进项抵扣便是我国房地产行业的经营者们想出的一种方法，这种方法可以根据法律为依据，来进行一定的抵税和减税，虽然不能做到免税，但是相比较作为基数庞大的房地产增值税额，这样的减税效果还是非常可观的。目前，房地产行业的开发商和经营者们，都在利用增值税进项抵扣，根据如今的折扣法规定，从销售方取得的增值税专用发票上注明的增值税额，从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额，购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和11%的扣除率计算的进项税额。而对于房地产商来说，利用他们给客户开据的发票进行回收，从中取得增值税的抵扣方法，在对客户进行小额的补偿，这样便能从中取得足够的利益，但是在我看来，这种方法是治标不治本，最有效的方法应该房地产开发商对于房价进行压缩，让房价更容易让人接受，这样国家领导自然会改革税收政策，从而减少房地产行业的税收，这才是最正确的方法。[6]

四、结束语

房地产业的开发商利用国际规定的法律们进行对自己增值税的一些抵扣的方法，可以是房地产行业的经济效益越来越高，但是我相信，到后来国家也会对此进行相应的措施进行整理，因此，从根本解决这种税收，才是正确的方式，希望我的建议可以为房地产行业带来一定的价值。

参考文献：

[1] 马学礼 . 外贸企业增值税进项税额抵扣中存在的问题及改进建议[J].国际商务财会，2016.

[2] 袁洲，何伦志 . 新常态下营改增对房地产企业的影响及对策[J].会计之友，2015.

[3]王安平， 加媛媛."营改增"助力供给侧改革 ——房地产业的机遇與挑战[J].财经界， 2017（2）.

[4]祝兰芳， 黄立青.“营改增”对房地产业的影响分析[J].五邑大学学报（社会科学版）， 2017， 19（1）.

[5]张艳丽.日照市增值税与增加值关系分析研究[J].经济视野， 2017（2）：90-90.

[6]陶园.房地产企业税务筹划思考[J].合作经济与科技， 2017（1）：154-155.

[7]李申花.土地作价入股投资房地产企业增值税探析[J].西部财会.