浅谈我国房地产市场调控法理分析

谢峰

摘 要：以新一轮出台的房地产业法律政策为视角，对我国政府干预房地产市场的必要性、合理性与效应进行肯定，对房地产市场中存在的干预异化现象进行评析并提出相应的对策，将对社会主义市场经济的稳健发展，实现社会正义具有重要意义。

关键词：国家干预；房地产；宏观调控

一、我国政府干预房地产市场的合理性分析

1.干预的必要性

房地产交易的特殊性决定了政府干预的必要性。因房地产本身的不可移动性，决定了房地产只能以产权户籍证书的流转作为交易方式。同时，土地本身又具有稀缺性和可永续利用的特点，随着社会经济发展和人们对土地需求的不断增加，土地具有潜在的升值功能。这些特点决定了房地产市场的价格成分中高估和偏差房地产实际价值的情形将普遍存在。另外，房地产业的发展除了需要大量的资金投入外，还直接或间接地影响约50个相关产业发展。资料显示，英国19世纪经济起飞时房地产与其相关投资占全国投资的42%，德国19世纪40年代经济起飞时非农业房屋投资占总投资的31.1%，日本战后经济恢复的几十年住宅投资占固定资产形成价值总额的20.7%～26.7%。住宅和房地产将成为我国未来发展速度快、影响面广的一组产业。日本和东南亚的经验也证明，我们目前所处的阶段在很多方面类似于日本的70年代末和东南亚的90年代初，是经济发展速度快、产业扩展迅速、对土地需求大的时期，也是地价快速上升的时期，最容易形成土地投机、产生地产泡沫的阶段。所以，在制定产业政策、金融政策及国民经济发展计划时应给予足够的重视。同时，又要注意住宅业、房地产业的发展保持在一定速度范围内，适度健康发展。这就必须通过政府的干预与合理引导，防范和抑制房地产业泡沫对经济的冲击。对此，我国90年代初房地产过热的教训相当惨痛！

2.干预的正当性

政府在房地产市场中担任的双重角色决定了政府干预的正当性。一方面，政府以土地直接供应者的身份进入市场。我国实行土地所有权与土地使用权两权分离的运作模式。国家是国有土地的所有人，采取土地使用权的有偿限期转让制度，能够进入房地产市场交易的只是土地使用权。所以，政府可以根据土地资源稀缺性和独占性的特点，利用其配置土地资源的垄断权，影响房地产市场的供求状况。另一方面，政府的财政收入中相当部分来源于房地产业。在我国，政府可以利用土地使用权有偿出让获取城市建设资金；另外，还可以通过对房地产业征收税费的方式，增加财政收入。同时，我国房地产市场存在价格与需求的结构不平衡。比如，青海、甘肃等西部地区的城市房价涨幅就远低于东部沿海城市的房价，北京、上海和深圳等中心和省会城市的房价涨幅就远大于周边城市的房价涨幅。身处北京、上海和深圳等重要城市的居民可以随时感受到购房的火爆场面，而且搭起帐篷数十日排队甚至雇农民工排队的报道也屡见不鲜。而同期建设部发言人则称各地不存在房源不足，截止2006年4月底，40个重要城市可售商品住房面积总量达到12000万平方米、100万套，而且不同套型面积段可售住房都有供应。这说明中国房地产市场存在价格与需求的结构性不平衡，这为政府干预提供了合理的前提。

二、合法性应成为政府干预房地产市场的本质需求

对于目前我国政府干预房地产市场的现状，首先应当消除政府违法与政策违法现象，应该运用法律法规形式规定确立地价和房价的基础标准。商品住宅的价格国务院已在《商品住宅价格管理暂行办法》中作了规定，其关键是要合理确定构成价格的各种因素和各类费用，并按照涉外商品房、商品房、微利房、福利房的性质实行不同价格标准。现在的问题是要把确立房地产价格的各种因素用法律、法规的形式加以固定，以便成为确立地价和房价的基本依据。严格房地产价格评估机构的责任意识。房地产价格评估机构必须由政府确定，对评估人员的资格及其责任应有严格的规定。世界不少国家和地区的政府根据对土地利用的重要性的认识及其产业政策，都加强了对地价的控制。日本政府每年都要在固定的时间里公布官方调查和评估的“公示地价”，作为一般土地买卖的依据。对此，我国可以效法，在我国公布的“公示房地产价”，不应当只是一种宏观调控价，或者说是“中间价”，同时，还应当有最低价和最高限价的规定。这样做至少有以下三个优点：一是体现国家对房地产市场的必要干预；二是为土地和住宅的使用者提供可供参照的价格信息，平衡他们提心吊胆的购买心理；三是防止暴跌和暴利行为。

其次，可以将《行政许可法》适用于房地产市场宏观调控。《行政许可法》第十二条规定：“有限自然资源开发利用、公共资源配置以及直接关系公共利益的特定行业的市场准入等，需要赋予特定权利的事项，”“可以设定行政许可。”《行政许可法》第六十七条规定：“取得直接关系公共利益的特定行业的市场准人行政许可的被许可人，应当按照国家规定的条件，向用户提供安全、方便、稳定和价格合理的服务，并履行普遍服务的义务；未经作出行政许可决定的行政机关批准，不准擅自停业，歇业……被许可人不履行前款规定的义务的，行政机关应当责令限期改正，或者依法采取有效措施督促其履行义务。”按此法，我国城市房地产行业，从事“有限自然资源开发利用、公共资源配置，”“直接关系公共利益，”理应被认定为“行政特许行业”，如果政府实施城市房地产特许经营制度，可以依法招标政府人居房产修造，从而取得政府的行政特许收益。此种收益，与现今政府招标、拍卖城市土地比较，克服了政府招标、拍卖城市土地与《中华人民共和国宪法》第十条的法律冲突，关键是行政特许收益是政府可以控制的，克服了房地产企业与公权力具体操作人对有限资源开发利用领域的价格颠覆。

参考文献：

[1]杨骏锴.论城市房屋商业拆迁现象的法律规制现状与制度构建——从实体权利角度进行的考虑[J].改革與开放，2014（3）：46-48.

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